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买房怎么选？ 关注@孟祥远！ 南京最具价值的城市与房地产读本，19万微友都在看。南京最大专业买房QQ群组：改善置业群（463580776）；投资购房群（477939150）欢迎添加主页君私人微信mjjt2015交流。引言 南京经济基础雄厚，人口吸附力强，住房需求旺盛，众多百强房企纷纷入驻南京。2015年销量创近八年最高水平，房价持续攀升，库存不断吃紧。购房群体仍以南京当地居民为主，但目前房价已经超出普通居民承受区间。 1.文化底蕴丰富，经济基础雄厚 南京，简称宁，是江苏省会，地处中国东部地区，长江下游，濒江近海。“江南佳丽地，金陵帝王州”，南京是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称，长期是中国南方的政治、经济、文化中心，拥有厚重的文化底蕴和丰富的历史遗存。 南京市常住人口总量为821.61万人，户籍人口648.72万人，2014年城镇化率为80.92%，排全国第7位，主城已完全城镇化。2015年南京产业结构中第三产业占据57%，比重位列国内第五，仅次于北上广深。2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州。南京传统支柱产业是电子、石化、汽车、钢铁，本地的知名企业有熊猫电子、扬子石化、苏宁环球、雨润等。 2.教育资源丰富，为房地产提供源头活水 南京是中国高等教育资源最集中的五大城市之一，国家三大高等教育中心，国家四大科研教育中心，科教综合实力仅次于北京、上海，居全国第三位，拥有的国家重点学科居全国第三位。截至2014年，每万人中大学生数量超过1100人，普通高等学校共有54所，在校大学生70.23万人，研究生培养机构31个，在校研究生10.30万人，每万人拥有在校大学生数量居中国第一，每万人拥有在校研究生数量居中国第二。南京有仙林大学城、江宁大学城和浦口大学城。每年有大批的学生来南京读书，部分有实力的家庭会选择先为孩子在南京买套房子。或大学生毕业后选择留在南京就业，这部分人群对商品房市场需求较大，但基本为刚需客户。 3、楼市火热，在售楼盘突破300个 2015年南京房地产市场比较火热，全年成交量创8年来新高。多次降息、江北获批国家级新区、二手房营业税由五年降为两年等一系列政策刺激楼市，受此影响，购房者购房成本将出现下降，同时由于资金层面充裕，观望需求客户入市节奏明显加快，南京成交量和上市量均明显上升。2015年南京房地产整体市场升温，整体表现为“量价齐升”，新批上市持续上升，可售量下降，出清周期明显缩短。 目前在售的新房楼盘大概有300多个，基本以外来品牌企业为主。外来企业万科、保利、金地、仁恒、招商、华润、中南、中海、世茂、雅居乐、荣盛发展、正荣、新城、龙湖等，本土开发企业朗诗、银城、弘阳、高科、栖霞建设、广厦置业、中航、翠屏等继续发力，也有部分本土企业开始没落。2015年，全年共新批商品住宅上市面积为10万套/1047万平方米，同比分别上升15%和9.1%，月均新批上市87万平方米，同比上升8.75%，处于近八年来同期最高水平。总体来看，南京市目前市场上的供应量是相对较大。 4、成交量创8年来新高，房价“涨升不断” 2015年，成交量较去年上升五成，创近八年同期新高。2015年，房地产市场极为火热，全年南京商品住宅共成交11万套/1207万平方米，同比上涨50%以上，成交量创近八年来的新高。楼市自春节后变迅速复苏，央行、财政部的“330新政后”后便一发不可收拾，3月、4月、5月、6月新房成交套数分别为5100套，6300套，7200套和8200套，几乎每月以1000套的幅度递增。7月初，江北获批国家级新区，江北楼市自此一路高歌猛进，用“全线飘红”来形容江北市场，似乎并不为过，量价快速提升。江北新区热销带动着整个楼市火爆，导致7月成交量开始破万，到了11月竟高达14000度套，创2008年以来的单月新高。12月成交量达到了15426套，再次刷新纪录。即使在楼市最火的2009年，也不曾出现这样的盛况。各区域中浦口、江宁和栖霞成交量最大，浦口区占比较上年大幅提升。 新房价格指数一直保持上涨态势，下半年涨幅大于上半年。从各区域商品住宅单个楼盘来看，所有新房房源基本保持上涨，其中建邺区、浦口区、栖霞区、涨幅相对较大，鼓楼、秦淮、玄武区、雨花台区的南京南站受新开楼盘的影响，价格涨幅也较为明显。江宁、六合、雨花台的板桥等远郊区域价格涨幅相对较低，但均处于上涨态势，涨幅相对较慢。 5、房子供不应求，区域明显分化 2015年，南京住宅市场可售面积较年初下降百万平方米，12月底为600万平方米，较年初的705万平方米下降14.71%。分区域看，雨花台区、秦淮区、玄武区和江宁区存量上升，其中雨花台区存量上升最为明显，高达1371套。而浦口区、建邺区、六合区、栖霞区和鼓楼区存量下降，浦口区、建邺区降幅较为明显，分别下降4916套、1377套。 六合区存量略有下降。六合区属于江北新区，但江北获得国家级新区的利好对六合区的量价影响却不大，六合区主要以荣盛开发的楼盘为主，荣盛深耕六合区多年，2015年市场份额高达62.87%，品牌影响力较大，目前有多个项目在售，主要以地缘客户群为主。 6、房价超出普通家庭支付水平 购房客户群，主要以本地客户为主，长三角区域的外地客户为辅，因孩子在南京上学的外地家庭购房占一定比例。据了解本地人口中大多数家庭，均具有两套及以上住房，其中一套自住，另一套出租，部分家庭有3套或以上住房，其买房目的主要为了资产保值升值。如目前河西单价最高的仁恒江湾城四期，基本是南京高端富裕人群，部分为仁恒前期老业主。如果房价下跌，这部分人群可能果断不会再购房，或在高价时出售现有房源，以保证收益的最大化。而外来人在南京安家人群，基本以一套或两套房子为主，多为自住或首次改善。 对于一个收入不高的二线城市，目前南京的房价还是相当高的，远超出一般上班人群的实际购买水平，尤其是南京建邺区，高单价、大户型，集所有资源于一体，已经被定义为富人区域，一般工薪阶层可望而不可的区域。 受房价快速上涨影响，原有刚需集聚地人群被迫外移至浦口的高新区、江宁的滨江区、江宁的汤山区域和禄口区域，这些区域单价基本在1万左右或以下，位置较偏远，且交通不便。而南京六合区的房价一直6000-8000元/平方之间，价格相对较低，但六合区域化工厂比较多，环境污染相对比较严重，虽然地铁已经通车，市区刚需购房者去六合买房的人群相对较少，主要还以本地客户群为主。 7、南京GDP涨幅明显，未来房价如何？ 从官方统计数据看，北京、深圳、南京、武汉四个城市的名义增长率高于实际增长率，广州基本持平，上海、天津、成都、苏州则相反，这是一个很有意思的对比。杭州2015年的实际增速超过10%，在国内主要城市中仅次于重庆，名义增速亦相当不俗；南京的实际增速低于杭州，但名义增速却是全国城市中最高的；苏州近几年的增长慢了下来，2015年的实际增长率是7.5%，已大幅度落后于南京，名义增长率则只有4.64%，这个情况和老大上海有点像，被庞大的工业经济拖了后腿。 （2015年全国主要城市GDP增长率） 受制于周期调整没有终结和房地产投资的低迷，2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬，而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此，房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策“组合拳”还将包括首付回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。也就是，横下一条心，一定要去库存。另外，2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合，明年的负利率是大概率，人民币贬值是大概率。普及一个常识：在负利率的情况下，大城市的房价有下跌是非常少见的。“统一吃药”的结果，就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情，推动这些城市房价的上涨，甚至大涨。经济学家马光远认为：中国未来的城镇化，一定是以大城市为中心的城市群，未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里，而不是回到小城市。于此，结论就很简单了： 第一上涨梯队 苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价，明年大涨的概率极大。 第二上涨梯队 北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨，是因为明年要严控人口，市政府要搬迁到通州，四环以内的人口明确要求下降；深圳2015年涨得太疯；广州因为周边城市群的形成，总体供应充足，大涨的条件不具备。 第三上涨梯队 关注国家级城市圈，中心城市周边经济条件不错的中等城市。 综合来说，由于2015年南京宅地市场成交火热，而开发商开发节奏越来越快，一般拿地一年之内就上市销售，因此，预计2016年南京市新增供应量将维持高位。2016年南京房地产市场将持续看好，因受制于基数较高，预计2016成交量仍将保持高位，但同比降幅将较为明显。上半年南京房价会继续上涨，下半年如何调整有待观察。 以上 综合中国指数研究院 功夫财经（马光远） 城市战争（孙不熟） 整理 |
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