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沟通微信ID：L36003620 李双庆 北京市东城区人民法院
关联内容阅读链接 点击目录标题打开阅读： 李双庆：以房抵债还是以房担保｜解读以房抵债协议效力的另一路径 逃生条款一般是指大型餐饮、百货企业等为避免经营风险，在签订租赁期限长、租赁面积大的房屋租赁合同时，在合同中约定在特定条件成就时，承租人有权单方解除与出租人签订的租赁合同而无需承担解约责任或只承担特定解约责任的条款。 与逃生条款相对应的，出租方在签订合同时也会有自身的利益考量。这里，笔者姑且制造一个词组，称之为“重塑条款”，意指大型物业的出租方，在与入住的商户签订租赁期限长、租赁面积大的房屋租赁合同时，约定出租人在特定条件成就时，出租人有权单方解除租赁合同而无需承担解约责任或只承担特定解约责任的条款。 这两类租赁合同条款常见于租赁期限长、规模大房屋租赁合同中，当事人出于在长期的租赁合同中控制经营风险、获取更高收益的需要而拟定的对权利义务进行特殊规定的条款。 逃生条款一般是租赁房屋时，房屋所在的地段价值、人流情况较为适合或者将来会较为适合承租人经营需要，而承租人承租房屋并开业经营需要较大租金、装饰装修、人力资源及其他方面的投入，故而需要签订较长期限的租赁合同。如果租赁期间地段价值、人流情况发生较大变化或者预期的地段价值、人流情况在较长时间内没有实现，承租人的投入将会面临巨大风险。那么，合同中设定单方有权解除合同的条款，就便于承租人面临更大损失时解约“逃生”。而重塑条款是在租赁房屋时，房屋所在的地段价值、人流情况还未成型，房屋的出租人对房屋出租的长期规划无法实现，出租人为了出租房屋在签订租赁合同时，在租金价格、商铺位置安排都作出适当让步。但在涉案房屋所在的地段价值、人流情况成形后，出租人出于提升房屋价值、改变经营策略的需要，在合同中设定单方有权解除合同的条款，便于出租人在市场环境发生较大变化时为获取更高利润对房屋进行“重塑”。 可以说，这两个条款的本质是一样的，是市场经营方为了利益最大化而在合同上进行的最大限度的权利义务博弈。 尽管两个词听起来似乎很有高端大气上档次的感觉，但司法实践中还是比较常见。简单来说，就是在房屋租赁合同如何适用约定解除条款保障自己权益的问题。本文就借逃生条款和重塑条款，简单探讨一下房屋租赁合同中的约定解除条款的效力认定问题。
一、合同解除类型与房屋租赁合同 依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，合同签订后因为某些特殊情况的发生或变化，会导致合同无法履行或者继续履行已无实际意义，所以在坚持维护合同效力的前提下，合同法规定在特定情况下准许当事人双方或一方解除合同，并就解除合同的条件和程序做出相应的明确。一般来讲，合同解除分为三种类型： 第一是法定解除。法定解除是在合同履行完毕前，发生了法律所规定的特定事由，当事人依法行使解除权以解除合同。合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。 法定解除的条件是特定情况的发生，导致合同目的不能实现。如房屋租赁合同履行过程中发生自然灾害，导致房屋毁损的不可抗力；再如合同履行期间承租人拒绝向出租人交纳房屋租金、承租人因工作、家庭原因需要离开承租房屋所在地生活等情况，对于合同一方或者双方继续履行合同已无助于实现合同目的，带来不必要损失的，法律赋予了合同当事人解除合同的权利。 这里有两点需要注意：一是法定解除权的行使无需合同约定，法定解除事由出现后，当事人可依法行使解除权；二是行使合同法定解除权要受到“不能实现合同目的”的限制。当事人一方确实有违约行为，但是对于实现合同的目的没有实质性影响，当事人可以主张违约责任，但是要求依据法定解除权解除合同的，不应予以支持。 第二是协商解除。协商解除是指合同的双方当事人在合同履行完毕之前，达成合意解除合同。合同法第93条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人可以自愿订立合同，自然也可以自愿终止合同。当事人在合同关系订立后，自愿终止合同关系的，应当准许。 第三是约定解除。约定解除是指当事人在签订合同时或履行合同中，事先就解除合同的事由做出约定。在合同履行完毕之前，一旦出现合同所约定的事由，当事人可以通过行使解除权来解除合同。合同法第93条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 实践中，当事人在房屋租赁合同中约定解除的条款一般也是法定解除权的扩张或限制，如迟延或不交纳租金达特定时间的、不履行维修房屋义务导致房屋变为危房或房屋面临政府拆迁不能继续使用的情况等。但约定解除的目的不是为了重复法定解除的条件，而更多的是当事人之间根据自身的情况而在法定解除条件之外约定的合同解除条款，即使不存在法定解约事由的情况下，当事人也可以主张解除合同。 如合同中约定，如果出租人的女儿一年后大学毕业回本地工作，则出租人有权解除租赁合同收回房屋。又如合同中约定，如果商场的入驻率在一年后达不到80%，承租人有权解除租赁合同等。约定解除的理由和条件要比法定解除的理由和条件更为广泛和多样，以满足当事人不同的需求。 关于约定解除的法律适用，司法实践中也有两点需要注意，一是约定解除赋予了解除权人约定解除权，但不代表合同约定的解除条件成就了合同就自行解除。解除权人有权放弃行使权利，继续履行合同；二是约定解除条款一般是赋予当事人一方有解除权，当约定解除条件成就时，只有解除权人可以行使，对方无权依据约定解除条款行使解除权。逃生条款和重塑条款就是在合同签订时或履行合同中约定特定的事由作为合同当事人有权解除合同的条款，是约定解除条款的一种特殊类型。
二、约定解除的事由分类 当事人双方签订合同的目的是为了实现订立合同时所要追求的预期利益，双方当事人均希望对方遵守合同条款的约束，正当的行使权利和履行义务，以达到完全、及时地履行合同，实现合同目的。当事人在合同中约定合同解除条款，一方面是为了督促对方履行义务，另一方面也是为了减少不可预期的合同风险。 合同中所约定的解约事由根据解除权行使的主体来分类，一般分为三类，即己方因素事由、对方因素事由和非当事人因素事由。 己方因素事由是指在合同中约定的解除权人自身出现特定事由，有权解除合同。如甲商场将商场一层场地出租给乙公司十年，乙公司提出自己经营的商品是刚刚进入市场，如果销售状况不好，可能两年左右就要转行退租，故而主张在合同中约定，如乙公司在租期第二年营业额达不到500万时，乙公司有权解除租赁合同，不承担解约责任。在这个合同约定条款中，合同解除事由是解除权人自身方面的原因，双方协商一致，可以将其作为合同解除的事由。 对方因素事由是实践中最常见的类型，指合同中约定合同的对方出现特定情况，解除权人有权解除合同。如甲商场将商场场地出租给乙公司，双方在合同中约定，如乙公司迟延缴纳租金三十日以上的，甲商场有权解除合同，收回租赁场地。在这个合同约定条款中，合同解除事由是对方当事人出现迟延缴纳租金达到特定期限的情形，解除权人依据合同的约定，行使解除合同的权利。 非当事人因素事由是指合同中约定的非合同双方当事人方面的因素发生，解除权人有权解除合同。如市政规划拟在甲商场附近开通地铁线路，乙公司承租商场房屋开设游乐场，约定租期为十年，乙公司提出自己经营的游乐场需要大量的人流，如果地铁线不能开通，可能会严重影响乙公司的正常经营。双方在合同中约定，如规划的地铁线路在三年内未开通，乙公司有权解除租赁合同，不承担解约责任。在这个合同约定条款中，合同解除事由是非当事人双方的因素，也非合同解除的法定事由，但双方在合同中约定为解除条件的，当合同约定的条件成就时，解除权人有权解除合同。
三、合同约定解除条款适用的限制 合同法第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在合同履行完毕前，如果出现双方当事人在合同中所约定的解除条件，解除权人有权行使解除合同的权利。但与协商解除不同，约定解除条款对当事人来讲只是特定条件下约定解除权的约定，其结果未必是合同解除；而协商解除是当事人协商了决定合同的解除，本身既是对过程的定性，也是对合同解除的结果描述。 约定解除条件的成就只意味着一方当事人享有了解除权，但解除权人可能放其解除权，也可能因为行使解除权不当或者出现其他阻却事由影响其追求的解除合同的结果。约定解除情形下，合同约定的解除条件成就，当事人正确行使解除权，并且符合法律规定的条件满足时，才可能产生合同解除的效果。另外，约定解除条款不仅涉及到合同解除与否，往往涉及到解约后的责任分配问题。 如果认定了解除合同条款中解除合同方面内容的效力，是否也必然认定约定解除条款中解约责任分配方面内容的效力呢？ 以房屋租赁合同纠纷案件为例，笔者对约定解除条款的适用限制从以下四个方面做一下简单的分析： 第一是时限限制。 合同法第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条是合同法对解除权人行使解除权时限上的规定，司法实践中的房屋租赁合同纠纷案件，当事人双方一般不会约定行使解除权行使期限。如果合同中约定解除条款所述的解除条件出现，一般情况下，当事人依据约定解除条款行使解除权并没有时间限制。 必须明确的是，如果解除条件出现后，解除权人未及时行使解除权，之后条件已经消除或者该条件不再影响合同目的实现的，解除权人继续依照该条件要求依据合同解除条款解除合同的，笔者认为不应再予以支持。 如合同约定甲商场将商场场地出租给乙公司，双方约定如乙公司迟延缴纳租金三十日以上的，甲商场有权解除合同。合同履行中，乙公司因公司资金周转问题迟延缴纳租金两个月，第三个月时，乙公司缴清了所有的欠租，之后按期交纳租金，甲商场没有提出异议。之后，双方又产生其他矛盾，如果甲商场如果再以乙公司之前迟延缴纳租金三十日以上主张解除租赁合同的，笔者认为，因该约定解除的条件已经消除且不再影响合同目的的实现，不宜再以该条件解除双方的合同。另外如果合同履行中解除条件出现，解除权人未行使解除权的，对方也可以依法行使催告权。 再如合同约定如甲商场将商场场地出租给乙公司，双方在合同中约定，如商场附近规划的地铁线路未在三年内开通，乙公司有权解除租赁合同。三年后，地铁线路不再开通，但市场已经充分开拓，乙公司未提出解除合同，甲商场可以催告乙公司在合理的期限内行使解除权。如经催告后，乙公司在催告期内不行使解除权，之后再依照地铁线路三年内未开通的解除条款行使解除权的，笔者认为，解除权人的解除权经催告后未行使，权利消失，不宜支持。 第二是程序限制。 对于约定解除条款效力的程序性限制， 合同法第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。” 约定解除和协商解除不同，约定解除是纠纷产生前约定解除合同的条件以及一方享有的解除权；而协商解除乃是纠纷产生后协商一致的解除。约定解除对当事人来讲只是一种权利的约定，不一定导致真正的解除合同，因为解除合同的条件不一定成就。即使条件成就，对方当事人异议的，一般也要经过再次协商或者司法审查才能确定最后的结果。而协商解除是当事人协商决定合同的解除，本身既是对行为的定性，也是对合同解除结果的描述。约定解除往往是一方当事人主张解除，对方不一定同意解除，而最终结果不一定是合同解除；而协商解除本身就包含了双方的一致意愿，是双方协商的结果。 也就是说，合同法对约定解除权的行使设置限制条件，即使双方当事人约定解除合同的条件成就，解除权人可以依据合同约定向对方当事人主张解除合同，但并不必然发生合同解除的效力。如果对方当事人同意的，因双方意思表示一致，解除权人解除合同的行为发生法律效力；但是如果对方当事人不同意解除合同，并依法请求人民法院或仲裁机构确认合同效力的，解除权人的解除合同的行为是否发生法律效力，应由人民法院或仲裁机构进行确认后，才能确定解除权人解除合同的行为是否发生法律效力。 第三是实体限制。 合同解除是当事人终止双方合同关系的一种民事法律行为，合同法规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同约定解除条款也是当事人双方意思自治的体现，但当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，并在行使权利、履行义务时遵循诚实信用原则。因此合同当事人依据合同的约定解除条款行使解除权时，如果双方存在争议，法院或仲裁机构应当就合同约定的解除条款及当事人行使解除权是否公平、正当、合法予以实体审查。 房屋租赁合同纠纷案件涉及合同解除的法律问题，应有以下三个方面需要注意： 首先，是条款本身内容对约定解除条款效力的限制。 合同约定解除条款是当事人双方意思自治的体现，但在确定合同约定解除条款效力时，既要考量合同解除条款是否属于当事人的真实意思表示，也要考量合同解除条款的内容是否合法、公平、合理。 审查合同约定解除条款的效力，首先应审查约定解除的条件是否是将来发生的不确定的事实，是否是合法的事实，以确定条款本身的效力；其次要确定约定解除条款是否公平、合理，如果双方约定的条件是将来发生的不确定的合法事实，要确定该事实的约定是否公平、合理。 如在大型的房屋租赁合同中，承租方迟延缴纳租金一日出租方即有权解除合同或者约定出租方在房屋出现需要维修的情况下，当天不能维修房屋承租方即有权解除合同的。这种约定与一般的行业惯例和社会实际情况不符，即使有此约定，也出现了合同约定的条件，当事人以此约定主张解除合同的，一般不宜支持。尽管上面所举例子在实践中不常见到，但是公平合理的理念应当得到贯彻。即使合同中载明了约定解除条款，也可能因为条款本身内容缺乏公平合理性而得不到支持。 其次，责任分配对约定解除条款效力的限制 一般来讲，合同的约定解除条款不仅涉及到合同解除与否，还要涉及到解约后的责任分配问题，而且解约责任如何分配往往是司法实践中当事人争议的焦点所在。因此不仅需要考量合同解除条款本身是否合理合法，还要考量解除条款的责任分配是否合理合法。 甲商场将商场一层毛坯房屋出租给乙公司十年，约定甲商场有权在提前一个月通知乙公司的情况下随时解除合同，且不承担解约责任。如果乙公司刚刚装修好几个月，甲商场即通知乙公司解除合同，并主张不承担任何赔偿责任。即使双方在约定解除条款中对解除合同后的责任分配有所约定，但是按照约定条款处理显示公平，对于此种情况，笔者认为，即使认定约定解除条款的解除合同内容的效力，也不亦认定约定解除条款中的责任分配方面内容的效力。 再次，约定解除条件是否成就对约定解除条款效力的限制 解除权人依据约定解除条款行使解除权的前提是约定解除的条件成就，约定解除条件的成就有可归咎于当事人的主观原因，也有不可归咎于当事人的客观原因。如果因客观原因导致约定条件实现，在没有其阻却事由的情况下，解除权人依法行使解除权，应当予以支持。 但是司法实践中，也有一方当事人为获取不正当利益，而刻意制造事端导致约定特定条件，然后以约定解除条件“成就”为由，要求解除合同。因此，即使约定的解除条件出现，也应当审查还应分析约定条件的成就是人为所致还是自然生成。 合同法第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，应视为不成就。 如甲商场将商场房屋出租给乙公司，约定乙公司在租期第二年营业额达不到500万元时，乙公司有权解除租赁合同。但在第二年，乙公司为了解除合同，采取经常停业等措施刻意减少营业额，导致约定解除条件成就。如果乙公司以此要求解除合同，应视为乙公司违反诚信原则，不正当地促成条件成就，不予支持。 第四是合同目的的实现对约定解除条款效力的限制 鼓励交易是合同法的基本原则之一，当事人订立合同的目的在于督促双方履行合同，实现双方预期利益，解除合同则与订立合同的目的是相悖的。特定情况下，如果合同继续履行能够实现双方签订合同的目的，即使一方确实违反合同约定，并出现了合同约定的解除条件，而在解除权人行使解除权时，如相对方能够及时修正违约行为，保证合同目的的实现，笔者建议也应当本着鼓励交易的目的，促进合同的继续履行。 如合同约定承租方迟延缴纳租金达一个月的，出租方有权解除合同。该条件出现后，出租方起诉解除租赁合同，但承租方能够在迟延交纳期满后补足欠款，并有实力继续履行合同的，笔者认为也不宜简单依据合同的约定解除条款解除租赁合同。
四、逃生条款与“重塑条款”的效力认定 逃生条款与重塑条款是房屋租赁合同中约定解除条款的两种类型。逃生条款是双方当事人在房屋租赁合同中赋予承租人特定条件下解除合同的权利，重塑条款是双方当事人在合同中赋予出租人特定特定条件下解除合同的权利。这两类条款在司法实践中一般是较大型的餐饮、百货企业与出租方订立较为长期的、租赁面积较大的房屋租赁合同中存在。 司法实践中，所约定的解除条件也比较固定化，逃生条款一般以承租人在特定期间内的营业额或者利润能否达到特定标准作为解除条件，重塑条款比较少见，但从追逐利益的方面考量，出租方为了自己利益最大化在法律的范围内寻找对自己有利且具备可操作性的条款，并非不可能。 如上文提到的案例开设地铁线路的案例中，市政规划拟在甲商场附近开通地铁线路，乙公司可以要求在合同中约定，如规划的地铁线路未在三年内开通，乙公司有权解除租赁合同，不承担解约责任。同样，甲商场在签订合同是也可以要求在合同中约定，如规划的地铁线路在三年内开通，甲商场有权在合同履行的第三年解除租赁合同，不承担解约责任。但因笔者关于重塑条款的相关材料有限，不再做更为具体的探讨。但需要明确的是，无论是出租方还是承租方在设立解约条款时，应当以合法、公平、诚信为指导准则，合法合理的分配权利义务，如果存在乙方利用自己的强势地位约定显失公平甚至不合法的解约条件，解释条件成就，其解约权也难以得到法院支持。 常见的逃生条款中，一般约定承租人在约定解除条件成就时，有权提前解约且不承担解约责任，也有的合同约定承租人应提前特定时间通知出租人。对于条款中解除合同内容的约定，笔者认为如无特殊情形，应当予以支持，但是对于责任分配内容，应当参考租赁期限、已经履行的期限、免租期的长短等内容综合考量。 例如十年的租赁合同，免租期为六个月，而实际经营不到三个月承租人就依据逃生条款要求解除合同而不承担违约责任的情况，笔者认为在此类极端情况下，应当综合考量守约方的损益情况，如果解约方的行为给守约方造成较大损失的，应依据公平原则予以填平，而不应适用逃生条款中关于节约责任的分配约定。因为逃生条款的解约权人一般是承租人，而承租人承租房屋后往往会投入大量的人力物力对房屋进行装修整改，这种极端情况较为少见。但是重塑条款中很可能出现对承租人极端不利的情况， 再看上文所举的例子，甲商场将毛坯房屋出租给乙公司十年，约定甲商场有权在提前几个月通知乙公司的情况下随时解除合同，且不承担解约责任。如果乙公司刚刚装修好一个月，甲商场即通知乙公司解除合同，并主张不承担任何赔偿责任。对于此种情况，无论是否认定重塑条款中的解除合同内容的效力，约定解除条款的责任分配内容效力的应当不予认定。 当事人依法享有自愿订立、变更、解除合同的权利，合同约定解除条款也是当事人双方意思自治的体现，本文虽然主要讨论的是对合同约定解除条款的限制，但是必须明确的是如果约定解除条款不存在违法、显失公平和违反诚信原则的情形，应当予以充分的尊重。 市场经济条件下，当事人都是目标理性、追求利益最大化的经济人，双方在签订合同时，对房屋情况、市场情况和将来的收益预期都是经过考察和思量的，合同的条款，也是通过协商博弈之后确定的，没有特殊情况，不应否认约定解除条款的效力。逃生条款与重塑条款也是如此，尽管这类条款规定的当事人的逃生权利和重塑权利与一般房屋租赁合同相比，对相对方来讲似乎有显示公平之嫌，但是在司法实践中，双方在合同的其他方面已经对相对方有所补足，所以相对方才接受该类条款的。 如合同中有逃生条款的，相对于其他同类合同可能存在租赁期限长、租金标准高、承租方信用度高等因素；而合同中有重塑条款的，相对于其他同类合同可能存在租金标准低、免租时间长或者其他优惠措施等因素，而这些因素往往是法院无法查明或者当事人难以举证的，但很可能双方在签订合同时，这些情况都是真实存在的。因此，认定逃生条款与重塑条款的效力时，应当把尊重当事人的意愿放在首位，对于限制则持谨慎态度。
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