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□记者岳明 案情焦点： 生意都开张了，房东却要收回房子 2014年10月份，朱先生与洪先生签订了一份房屋租赁合同，租赁洪先生在郑州市高新区瑞达路上的一间门面房，租期三年。为了保证稳定经营，朱先生特意与洪先生约定，签订协议后双方一起到公证处公证，租赁协议中也写明了：“自双方签字盖章、公证后生效。”之后，双方分别在合同上盖了章，并开始履行合同条款。朱先生也在门面房里做起了生意。但是，由于朱先生生意较忙，一直没有去公证。2015年初，朱先生与洪先生因房租问题发生了争议。这时，洪先生提出，当初双方约定合同要经公证才生效，但他们并未去公证，因此，该合同尚未生效，并以此要求朱先生停止经营活动，让出门面房。但朱先生认为，协议虽未按约定进行公证，但是合同已经履行三个多月了，合同已经生效。 律师说法： 实际履行改变了合同的生效条件 河南文丰律师事务所律师李前进说，合同的成立和生效是两回事。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”依照《合同法》第二十五条、第二十六条的规定，合同成立的时间一般是承诺通知到达要约人的时间，即合同自承诺到达要约人时成立并生效。《合同法》第四十五条还规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”由此可见，合同成立并不当然生效，如果附有生效条件，合同在条件成就时才生效。 朱先生和洪先生在房屋租赁合同中约定“公证后生效”，该合同就属于附生效条件的合同。因此，该合同在朱先生和洪先生签订时已经成立，但因未经公证，合同尚未生效。 然而，朱先生反映的情况确有特殊之处：朱先生和洪先生在公证之前已经实际履行了合同条款。合同是否能因此生效呢？ 李前进说，合同是双方当事人合意的结果。我国《合同法》第七十七条规定了合同变更制度，即经合同双方协商一致，可以变更合同。 本案中，合同生效前，朱先生交付了租金，洪先生让出了门面房的使用权，双方已经通过实际履行的方式履行了合同中的条款。这种实际履行符合法律行为的构成要件，属于以其他形式对合同生效条件进行了变更。朱先生通过支付房租，洪先生通过交付租金，放弃了“公证后生效”这一合同生效条件，那么，合同的生效不再受是否办理公证的限制，而是自双方签订之日起生效。 李前进指出，朱先生、洪先生虽然之前在合同中约定了“公证后生效”的条件，但此后双方通过实际履行变更了合同生效的条件。因此，本案中的租赁合同应该认定为已生效合同。所以，洪先生要求朱先生停止经营、搬出房屋的要求是不合法的，也是违约的。 律师建议：订立合同应做到合法有效 在我们的生活、工作中，合同无处不在，日常生活中的民商事纠纷大多可以归结为合同纠纷。因此，每个人都应该了解一些合同成立、生效、变更、终止的常识。李前进律师在此提出了几点建议，以便我们更好地预防风险、化解纠纷。 订立合同首先要注意合同主体、内容和形式的合法性。合同当事人必须具备相应的民事权利能力和民事行为能力，合同约定的具体内容不违反法律、法规的强制性规定，合同订立的形式要符合法律、法规的要求。 其次，要保证合同内容是当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或双方当事人恶意串通等情形。 再次，要做到合同内容完备、用语规范。避免因合同条款不全或过于简单抽象，给履行带来困难，为纠纷埋下隐患。避免出现前后意思矛盾、词义含糊不清的情形，避 免容易引起误解、产生歧义的语词，确保合同的文字表述准确无误。 最后，要注意合同的效力问题。根据《合同法》规定，合同成立即生效，附有生效条件或者按照相关法律规定办理相关手续才生效的，待所附条件成立时或办理了相关手续后生效。如果合同双方已提前以实际行动履行了合同义务，则合同生效，对双方具有约束力。 |
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