胡秀荣与北京西山美墅物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

　　当事人信息

　　上诉人（原审被告）胡秀荣，女，1964年2月4日出生。

　　被上诉人（原审原告）北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室。

　　法定代表人张士萍，总经理。

　　委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。

　　审理经过

　　上诉人胡秀荣因与被上诉人北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡秀荣，被上诉人西山美墅物业公司之委托代理人薛文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　一审原告诉称

　　西山美墅物业公司在原审法院诉称：胡秀荣购买了北京三九建业房地产开发有限公司开发的位于北京市xx区xx路xx馆L4-2-102号房屋（以下简称102号房屋），我公司自2006年11月1日开始为该小区提供物业服务。2008年4月30日，胡秀荣与我公司签订《前期物业管理服务协议》并办理房屋入住手续。胡秀荣入住并接受了我公司提供的物业服务，但自2009年1月1日至我公司撤离该小区，胡秀荣一直未向我公司缴纳物业费。我公司经与其多次协商未果，故诉至法院，请求判令胡秀荣支付2009年1月1日至2012年7月30日期间的物业费35468.12元（按4元／月／平方米标准计算），并依照合同约定支付逾期交纳物业费的违约金35468.12元。本案诉讼费由胡秀荣负担。

　　一审被告辩称

　　胡秀荣在原审法院辩称：我方系102号房屋业主，认可自2009年1月16日后未再缴纳物业费，但未交费系因西山美墅物业公司存在违约行为，我方不应交纳物业费。具体来讲，因西山美墅物业公司物业管理和服务中存在管理不善致使小区内私搭乱建现象严重、无管理资质违规管理且未按照合同约定向业主公布收支账目，对于业主报修不及时处理，对小区公用部位、公共设施维护不当，导致小区居住环境每况愈下物业贬值等诸多不足，其已被小区业主委员会一致决议予以更换。其后，西山美墅物业公司实际提供服务至2012年1月4日，其后其拒不撤出但未提供实际服务，故我方不应交纳2012年1月4日之后的物业费。另外，收房时发现房屋南墙漏水，跟物业公司多次沟通仍未解决，后物业公司承诺解决后再缴交费。另外。我方曾经发生过一次严重漏水，造成了严重的经济损失，故我方也不应缴费。综上，因为西山美墅物业公司的违约行为，我方无需向其交纳物业费，且其诉讼请求超过诉讼时效期间，我方并无违约行为，亦无需支付违约金，请求法院驳回其全部诉讼请求。

　　一审法院查明

　　原审法院经审理查明：位于北京市xx区xx路301号院xx小区（以下简称xx馆）由北京三九建业房地产开发有限公司开发建设，胡秀荣为该小区102号房屋的业主，房屋建筑面积206.21平方米。2008年4月30日，胡秀荣（甲方）与西山美墅物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由乙方提供xx馆的前期物业服务。合同第二条物业管理服务内容包括房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条物业管理服务费用约定，甲方首次交纳费用时间：接到入住通知书后，在规定时间内办理入住手续时。住宅按建筑面积每月每平方米4元收取……每次交纳费用实际为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前，按年收取。合同第九条违反责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。后该小区成立西山新村小区业主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西山美墅物业公司继续提供物业服务。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅物业公司于2012年7月30日撤出xx馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（以下简称金泊顿公司）进行了移交见证。

　　庭审中，胡秀荣提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告，显示金泊顿公司作为独立的第三方评估监理机构接受西山新村业主委员会委托，于2012年7月30日至8月31日期间，对xx馆物业项目应急接管进行了现场见证及评估查验，评估基准日为2012年7月30日。评估过程载明，金泊顿公司在北京市海淀区房管二所主持，西山新村业委会、北京盛世物业管理有限公司、金泊顿公司等出席的应急接管协调会上接受应急接管评估工作部署，并在其后的两次应急接管组织协调会上对项目评估所需资料、作业方式、标准、方案等进行确定，最终通过评估方案，于2012年7月30日至8月2日进驻查验现场，进行应急接管现场见证，并在其后开展物业公用部位、公共设施设备的现状综合性查验评估。评估结论：于评估基准日2012年7月30日，对xx馆物业项目进行了公用部位及公共设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。具体为：资料查验1个点，不符合要求1个点；房屋结构、装饰装修及公用设施查验136个点，不符合要求136个点。电气系统查验21个点，不符合要求21个点。安全防范共查验38个点，不符合要求38个点。消防系统共查验22个点，符合要求8个点，不符合要求14个点……。西山美墅物业公司以西山新村业委会单方委托为由，对上述评估报告不予认可，并主张该报告只能呈现出2012年7月30日该公司撤场后设备设施情况，不能以此来证明该小区撤场前的情况。

　　西山美墅物业公司提供短信记录若干，主张曾向业主发送过催缴物业费的短信，但其提交的相应证据无法显示其证明目的，胡秀荣亦不认可曾收到过催缴通知书。胡秀荣认可在其入住后，一直由西山美墅物业公司提供物业服务，亦认可西山美墅物业公司于2012年7月30日正式办理撤场及物业移交手续，但双方就西山美墅物业公司实际提供物业管理服务的截止时间存在争议。西山美墅物业公司提供海淀区住房和城乡建设委员会、海淀区四季青镇人民政府的海建会（2012）8号《关于海淀区xx小区物管交接协调会会议纪要》，载明2012年8月15日，由上述两个部门召开xx小区物管交接协调会，就以下事项达成基本共识：明确以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山美墅物业公司据此主张其收取物业费至2012年7月30日并无不当。会议出席方包括四季青镇、海淀区住建委、房管局、三九建业房地产公司、西山美墅物业公司、北京盛世物业公司、小区业委会主任、业主代表等。胡秀荣对上述会议纪要的真实性予以认可，但称该物业公司实际自2012年1月4日即停止了物业服务。胡秀荣就其主张提供以下证据：西山美墅物业公司于2011年12月30日发布的通知，载明物业公司称“由于长期以来欠交物业费户数过多，导致物业公司对各分包商长期拖欠费用，现难以为继，故将于2012年1月4日其撤出西区全部保安、保洁、绿化服务，并后附欠费户名单”。西山美墅物业公司对其真实性不予认可。xx馆小区业主向北京市人民政府、北京市住建委的信，西山美墅物业公司以无业委会签章为由对其真实性不予认可。照片若干，显示小区内垃圾堆放缺乏公共维修等情况，西山美墅物业公司以无法显示形成时间为由，对其真实性及证明目的不予认可。海淀区房屋管理局于2012年4月28日出具的《责令限期移交物业服务项目通知书》，载明责令西山美墅物业公司于2012年5月10日前依法与西山新村小区业主委员会签订物业交接协议并完成交接，逾期未完成将进行行政处罚。西山美墅物业公司对其真实性予以认可，但称与本案并非同一法律关系，不具有证明效力。小区业委会向西山美墅物业公司发送的通知，载明因西山美墅物业公司2012年3月5日撤出保安服务，其后保安、保洁服务基本停止等情况，业委会集资请外聘公司浇水等事宜。西山美墅物业公司对其真实性不予认可，称未收到上述通知。

　　胡秀荣并主张西山美墅物业公司提供物业服务过程中存在管理不当的情形，并提供照片数张，证明其房屋漏水等情况，西山美墅物业公司对其真实性及关联性均不予认可。胡秀荣主张西山美墅物业公司曾承诺其解决漏水问题后再向其收取物业费，但未就此提供相应证据。

　　庭审中，双方就是否应付违约金及违约金标准存在争议。西山美墅物业公司主张胡秀荣拖欠物业费多年，存在明显恶意，应付违约金。就违约金数额，依据双方合同约定自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，则胡秀荣在欠费期间应付违约金数额较高，故仅在本案中主张胡秀荣支付与其应付物业费本金数额一致的违约金。胡秀荣主张其并不存在违约，不应支付违约金。

　　一审法院认为

　　原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。西山美墅物业公司与胡秀荣签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效，该合同应当成为规范业主与西山美墅物业公司之间物业服务权利义务关系的依据。合同签订后，西山美墅物业公司依约实施了前期物业管理服务，而胡秀荣未支付相应期间的物业服务费。就未交纳物业服务费的原因，胡秀荣主张系因西山美墅物业公司物业服务存在诸多瑕疵，其不应交纳物业服务费用，并就其主张提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告证明其主张。法院认为，就评估报告，西山美墅物业公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小区业主委员会委托有相应资质的评估公司，对西山美墅物业公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据。但就胡秀荣据此主张西山美墅物业公司物业服务瑕疵的抗辩，法院认为，小区物业管理服务包含多项内容，根据双方之间的前期物业服务合同约定，除共用部分的维护管理、公共设施设备及其运行的维护和管理外，尚有小区安保、环境卫生清洁及日常维护、小区内交通秩序及车辆停放的管理等多项内容。评估报告中所体现的查验不合格项目仅限于小区公用部位及公共设施、设备的维护未达到标准，无法体现出西山美墅物业公司的其他物业服务项目亦存在不足。且就评估报告而言，考虑到该评估的基准日为2012年7月30日，该报告中反映出的公共设施、设备中的查验不合格项目，亦无法完整的显示西山物业公司自2006年11月1日入场至其撤离xx馆期间的整体物业服务水平，故法院对胡秀荣以此为由主张拒绝交纳物业服务费用的抗辩不予采纳。

　　本院认为

　　法院认为：业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护最终损害业主共同利益。就本案而言，在胡秀荣无充分有效证据证明西山美墅物业公司物业存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。现西山美墅物业公司起诉要求胡秀荣支付相应服务期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，法院予以支持。就胡秀荣应付物业服务费的截止期限，双方认可西山美墅物业公司正式办理物业设施及资料的交接时间为2012年7月30日，相关会议纪要也载明以2012年8月1日为时间节点划分缴费主体。胡秀荣虽主张西山美墅物业公司实际自2012年1月4日即停止了物业服务，但其提供的相关证据无法显示该物业公司实际在该日即完全停止了物业服务，后续业主委员会、政府相关部门与西山美墅物业公司的来往通知、函件、会议纪要中亦显示双方就撤场事宜处于协商之中，并未以2012年1月4日作为明确的撤场时间节点，故胡秀荣要求以该日作为交费截止期限的主张于法无据，法院不予支持。但考虑到在2012年7月30日正式交接前，西山美墅物业公司与业主间争议激烈，相应照片、评估报告中亦显示其物业服务虽未完全停止但确实存在不符合约定标准之处，法院将结合上述情况确定胡秀荣应缴物业费的数额。就业主方所称西山美墅物业公司相关诉讼请求超过诉讼时效期间的主张，因西山美墅物业公司一直在该小区提供物业服务，且服务期间并未怠于主张权利，故法院对其诉讼时效的抗辩不予采信。

　　就物业服务费用的标准，双方合同约定按照建筑面积每月每平方米4元收取，法院不持异议。就交费总额，法院认为，评估报告虽以2012年7月30日为评估基准日，但考虑到相应设施、设备自疏于维护至存在瑕疵在时间上具有一定的连续性，可以认定报告中确实体现出西山美墅物业公司在公共设施维护方面存在一定瑕疵，故法院将依据西山美墅物业公司服务瑕疵的程度，对胡秀荣应交纳物业服务费数额予以酌减。就西山美墅物业公司主张违约金的诉讼请求，法院认为，因其在物业服务过程中亦存在不符合物业服务标准的违约行为，故法院对其要求胡秀荣支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、胡秀荣于本判决生效后七日内给付北京西山美墅物业管理有限公司二ＯＯ九年一月一日至二Ｏ一二年七月三十日的物业管理费二万九千六百九十四元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果胡秀荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　判决后，胡秀荣不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院行使自由裁量权不当，原审法院之前的判决中，与我们同样事实和理由的十余位业主被酌减十二个月的物业费，本案却只酌减七个月；第二，西山美墅物业公司起诉超过诉讼时效，对于2012年2月之前的物业费不应当支持，物业公司提出的短信通知属无效证据，不应被采信；第三，西山美墅物业公司已自认其物业服务截止时间为2012年1月4日，其无权收取之后半年的物业费；第四，西山美墅物业公司及其人员不具备服务资质，无权收取物业费，且其在海淀区房管局物业管理科备案的服务方式为酬金制，我并不存在欠缴的问题；第五，西山美墅物业公司损害小区公共财物，怠于维护水电等公共设施，使公共设施遭到严重破坏，且依据评估查验，查验点中几乎没有合格之处，保洁、安保及绿化等服务严重不到位，应对物业费进行酌减；最后，我与西山美墅物业公司于2008年4月30日签订物业管理服务协议，且当时已经缴纳了一年的物业费，但原审法院判决却从2009年1月1日收取我的物业费，系重复收取我4个月的物业费。综上。请求二审法院撤销原判，依法改判我应缴纳物业费期间为2009年5月1日至2012年7月30日，并在此基础上再行酌减一年的物业服务费。

　　西山美墅物业公司答辩称：胡秀荣的上诉请求和理由均不成立。第一，对于之前业主的案件，原审法院虽酌减十二个月，但同时业主需要承担违约金，且以上案件在二审审理中均以调解结案，原审法院判决并未生效；第二，我公司已提供证据证明每年都会催缴物业费，胡秀荣欠缴物业费的行为亦在持续，且依据高院相关意见，我公司起诉未过诉讼时效；第三，我公司提供的镇政府协调会议纪要已证明我方的物业服务一直持续到2012年7月30日，我公司并未自认2012年1月4日停止物业服务；第四，关于我公司的资质问题与本案没有关联性，且对方的陈述违背事实；第五，我方与胡秀荣的物业服务合同为包干制，合同中已有体现，在我公司已履行相关义务后，胡秀荣有义务缴纳物业服务费；第六，对方并未提供证据证明我公司损害小区公共财物；最后，虽我公司与胡秀荣签订协议是在4月份，但是原审审理中我公司已经提交证据，按照双方约定胡秀荣应从1月1号起计算物业费。综上，请求二审法院维持原审法院判决。

　　本院经审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。就胡秀荣陈述的其他业主的诉讼状况，经本院核实，所述纠纷系以调解结案。另，西山美墅物业公司一审审理中提交的《收据》上记载，2008年4月13日，胡秀荣交纳的物业费期限为：2008年1月1日至2008年12月31日，共计9898.08元，交款人胡秀荣。胡秀荣认为，所有的入住手续均为当年4月份办理，不应从1月份收取物业费。

　　上述事实，有前期物业管理服务合同、会议纪要、通知、信函、照片、GD-P（2012）第J011号评估报告、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。

　　本院认为：西山美墅物业公司与胡秀荣签订了《前期物业管理服务协议》，并在事实上为胡秀荣所居住的房屋提供了物业管理服务，该公司有权基于服务的事实和协议的约定向胡秀荣收取相应的物业费。胡秀荣以西山美墅物业公司及其工作人员无服务资质为由，主张物业公司无权收取物业费，本院认为，物业公司的资质状况并不必然导致业主可以免除缴纳物业费的义务，故对胡秀荣此项上诉理由，本院不予采纳。

　　就胡秀荣陈述的西山美墅物业公司超过诉讼时效的上诉理由，由于物业公司提供的物业服务一直处于连续状态，故法院审理追索物业服务费案件中，适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。本案中，西山美墅物业公司在服务期间并未明显怠于主张权利，故对胡秀荣主张的本案已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。

　　就胡秀荣主张其欠费期间应从2009年5月1日计算的上诉理由，从本案查明的《收据》来看，因其上记载的胡秀荣交纳物业费的起始日期为2008年1月1日，故原审法院对胡秀荣欠费期间的认定有事实依据，对胡秀荣要求从2009年5月1日为其欠费起算点的上诉理由，本院不予采信。

　　就胡秀荣要求再行酌减一年物业服务费的上诉请求，本院认为，原审法院结合相关会议纪要及业主委员会、政府相关部门与西山美墅物业公司的来往通知、函件，认定西山美墅物业公司的物业服务实际截止时间为2012年7月30日，有事实依据，胡秀荣仅凭西山美墅物业公司发布的通知来主张实际物业服务自2012年1月4日停止，依据尚不充分，本院不予采信。原审法院已综合考虑评估报告的意见及设施、设备自疏于维护至存在瑕疵具备时间上连续性的因素，认定西山美墅物业公司在公共设施维护方面存在瑕疵，对物业费已经进行相应的酌减，现胡秀荣主张再行酌减一年物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

　　另，本案涉案小区其他业主的民事调解书不足以影响本案判决，故对胡秀荣认为本案应参照其他业主处理情况来判决的上诉请求，没有法律依据，本院不予采信。

　　综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费九百八十七元，由北京西山美墅物业管理有限公司负担六百八十七元（已交纳），由胡秀荣负担三百元（本判决生效后七日内交纳）。

　　二审案件受理费五百四十二元，由胡秀荣负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审判人员

　　审判长张永钢

　　代理审判员白云

　　代理审判员王玲芳

　　裁判日期

　　二〇一四年十二月四日

　　书记员

　　书记员刘佳