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如今，小区业主与物业之间的摩擦屡见不鲜。记者根据读者反映的热点问题，采访了河北彬礼律师事务所才斌律师，请他对物业公司与业主之间产生的典型纠纷案例进行解析。 ■出租房屋，承租人不交物业费，业主有义务交吗？ 才斌律师说，合同具有相对性，即合同应当对签订主体具有约束力，但不得损害第三方权利。业主与承租人签订的房屋租赁合同只对租赁双方的权利义务进行约定，而这种约定不得对抗第三方，更不得通过约定侵害第三方的权益。 从债务的角度看，业主与承租人约定由承租人交纳物业费，实际上构成了债务转移，将此债务从业主方转移到了承租人处。这种债务的转移在业主与承租人之间有效，但在未得到债权人物业公司的同意时，业主不得凭借和承租人的约定而免除交纳物业费的义务。《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或者部份转移给第三人的，应当经债权人同意。”该规定要求债务转让必须经债权人同意。因此，房子出租，承租人不交物业费，业主仍有义务交纳。 ■业主财产被盗，责任谁负？ 家中遭遇盗窃，物业公司是否承担责任？才斌律师说，根据物业服务合同，物业公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此，对业主自家的财产安全是否负责，须经与业主进行特别约定。如无此类约定，则结合实际情况，看物业公司是否在提供物业服务过程中存在过错，物业公司根据过错承担相应赔偿责任；反之，若物业公司不存在过错，则无需承责。 ■业主不交物业费，物业公司有权停水、停电吗？ 才斌律师说，依据《合同法》，业主与自来水公司、供电部门之间形成了供水、供电服务合同，当业主拒不缴纳水、电费时，只有合同另一方主体自来水公司及供电部门依法有权停水、停电。物业公司仅仅是提供物业服务的，而供水、供电、停水、停电是相关部门的职责，物业公司无权利用工作之便采取这种行为。 记者 于季男 魏伟 |
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