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□ 河北法制报记者 李文秀 省会蒋先生最近遇上一件麻烦事儿，他购买的商用公寓最近一直被物业公司限制购电量，租户无法正常运营，导致退租，其损失较重。 几年前，蒋先生在市区某商圈看中一套公寓，地理位置、样板房装修都比较符合预期，于是他全款购置一套，用以商用出租。购房时，开发商承诺房屋系酒店式公寓，但交房后蒋先生却发现有差异，房屋属于办公属性，套内卫生间上下水无法实现。不仅如此，交房后蒋先生发现物业公司收取物业费的标准较高，但服务水平却不尽人意，垃圾清理不及时、公共区域设施损坏修理不及时等情况时有发生，遂与物业公司发生争执。因始终未能协商解决，蒋先生因此拒交物业费。 此前，蒋先生就公寓供电问题与物业公司签有代收代缴合同，需业主或承租人持卡在物业公司处购电，再由物业公司代缴电费。因拖欠物业费，物业公司从2020年起限制蒋先生公寓的购电量，每次最多只可购买5度电。 如此限制购电行为导致房屋承租人无法正常运营，故蒋先生的公寓先后多次被承租人提前解约退租，造成房屋空置等损失。蒋先生为此大伤脑筋，于是想要起诉至法院。他向报社打来电话咨询，其要求物业公司恢复正常售电并赔偿限电导致的损失等要求是否可以得到支持。记者为此咨询了河北冀华律师事务所孙晓莎律师。 孙律师表示，蒋先生可以向电力部门或住建部门反映物业公司限制购电一事，要求物业公司恢复正常售电。另外，蒋先生有权向法院提起诉讼，要求物业公司赔偿其损失。 业主与物业公司之间签订的是物业服务合同，业主与供电单位之间签订的是供电合同，这是两个相互独立的法律关系。 依据业主和物业公司签订的物业服务合同及民法典等相关规定，业主应当按照约定向物业服务方支付物业费，物业服务方已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务方可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务方可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。另外，物业公司应当按照物业服务合同约定标准提供物业服务，物业公司提供的服务未达到合同约定标准的，业主可以申请减免物业费。 根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”物业管理区域内，供电单位应向业主收取电费，业主与电力公司之间是供电合同关系，物业公司并非供电合同的一方当事人。物业公司接受供电单位的委托代为向业主收取电费，并可以在供电单位授权范围内行使相应的合同权利，但物业公司不得超越代理权，不得采取限制购电的方式行使购电合同以外的权利。 本案中，物业公司与业主蒋先生之间属于物业服务纠纷，并不涉及供电纠纷，物业公司没有限制业主购电的权利，因此蒋先生有权要求物业公司恢复正常售电。蒋先生逾期未缴纳物业费，且经催告仍不支付，物业公司可依照物业服务合同的约定向人民法院起诉或申请仲裁，请求蒋先生支付物业费；蒋先生对物业服务有异议的，亦可在诉讼中通过举证申请减免物业费。但物业公司利用管理小区物业的便利，以限制购电的方式催收物业费，该行为损害了蒋先生自主消费的权益，实为不妥，应予纠正。同时，因物业公司限制购电，导致蒋先生的公寓多次被承租人提前解约退租，造成房屋空置，租赁物无法正常出租运营，给蒋先生带来了经济损失。蒋先生有权要求物业公司赔偿因限制购电带来的经济损失，双方如协商不成，蒋先生可以保留好相关证据，向法院提起诉讼。 |
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