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前两天，关于不再建设封闭式小区的新政闹得沸沸扬扬。站在开发商角度，推广开放式街区，对于沿街商铺与线下经济是有利的。如果每个盘都限制开发面积，那么开发商可能会加大建设住宅下面的底商或裙楼。所以，对于社区商业街的设计，我们是不是该从现在开始加大投入去研究了？ 前两期和大家分享了《学万科这样做好定位，社区商铺不会卖得差》、《为啥万科社区商业设计那么多要求，我也是傻眼了》两篇社区商业的文章，今天继续和大家分享住宅商业街的设计要点。 住宅社区中不同规模，不同类别的店铺有规律地排列组合形成的商业形态。一般以室外商业街为主，分为外街及内街。 社区商业外街：社区商业外街一般位于社区人 流较为集中处，如小区主入口，沿人流较大的市政路等，以不同规模，不同类别的店铺有规律的对外部街道排列组合形成 的商业形态。 社区商业内街：社区商业内街一般位于社区人 流较为集中处，如小区主入口， 小区内部主要道路，小区会所 等公共活动较为集中处，以不 同规模，不同类别的店铺有规 律地在内部街道排列组合形成 商业形态。 首先，商铺要容易到达。一般说来，台阶高，客人少。尽量避免商铺门前的台阶、高差、花池、绿化。
1、内街尺度 商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规, 一般300米长的商业街令人愉悦，超过500米就会令人感到疲劳和乏味。
（1）短内街设计 合理的短内街设计可以提升项目整体商业价值，消化部分商业面积，增加街铺设计的空间。另外，也可以增加趣味性，并提升楼盘形象。 案例：杭州大华海派风范，设置短内街，具有良好的可视性,并结合售楼处（主力店）；小广场设置，带动人流导入。 （2）长内街 长内街要处理好流线并串联起各个广场，吸引顾客进行游逛。 案例：深圳壹海城2号地块 a.下沉广场连接地下超市，广场结合表演区营造商业氛围，聚拢人； b.内街空间尺度舒适； c.设置内院广场，提供停留的空间； d.动线在内院广场交汇---引导“逛”的行为。 2、外街 （1）外街形态 重视可视性，可直勿折、角多不利、立面不要太波折建筑形态合理。对外一侧要满足停车，行车要求，街宽至少5米。 案例：苏州晋合金湖湾（上），外街形态太波折，角多视线有遮挡；北京公园5号（下），商业外街为直线式，具有良好的可视性和易达性。 案例：招商果岭 （1）商业一层为主，主力店二层。形成开阔舒适空间立面。 （2）平直无遮挡，店招明显。 （3）商业有单独入口，独立广场商业车辆可停在地面临时停车位。 （2）外街骑楼设计 外街骑楼的优点是能够遮阳、避雨，在特定地区有历史文化性。但其实缺点也蛮明显的，柱子对店铺的可视性有影响，影响易达性。 案例：深圳万科城（上），柱子较为密集，影响可视性，但骑楼进深合理，易于到达店铺。 深圳万科金域华府（下）骑楼层高较高，广告位悬挂在柱子之间，影响店铺可视性。 3、街开间与进深 （1）独立商业街： 单间商铺建筑面积在30～150平方米为宜，最大不要超过500平方米；商铺进深根据经营业态进行规划，以7-12米为宜，最大进深不要超过18米；
的方式扩展空间；商铺开间与进深的比例以1：2为宜，最好不要超过1：3; （2）住宅底商：单间商铺建筑面积在20～50平方米为宜，最大不要超过200平方米；商铺进深根据经营业态进行规划，以8-10米为宜，最大进深不要超过15米；商铺开间以3-5米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间；商铺开间与进深的比例以1：2为宜，最好不要超过1：3。 胡同与漏勺销售型与持有型社区商业在动线设计上有不同的特点。 1、销售与持有型社区商业动线区别： （1）销售类动线，因无人统一经营，存活是基本需求，因此需要尽可能多的争取人流进入，必须多开口，但开口必须面向人流聚集点，类似漏勺。
（2）经营型动线：统一经营，强调内部开口统一、防止漏气，因此强调内部单动线，即：小胡同赶猪。
2、步行系统规则 社区商业购物行为具有频次较多的特征，联系住宅区、公共交通的连续步行系统对社区商 业的运营非常重要。 （1）有条件时外部人流与内部小区人流入口分开设置，方便不同人使用，缩短行程。 （2）商业、办公、酒店等不同功能人群路线分开，互不干扰。 （3）人流密集区域设置广场，便于疏散，且提升基地形象。 （4）内部人行流线顺畅，尽量闭合。 （5）较长建筑立面设置多个人行出入口。 案例：珠海花园城 街铺设置在人流密集区域，街铺的主要展示面对向人流来源密集区域，着重处理，对人起引导作用。街道要有空气接触面。
另外，步行系统的规划需要考虑对车流的引导，尽量处理成为人车分流的规划。 （1）车行出入口设置在车流较多的主干，便于引导车流进入场地。 （2）车行出入口距离城市道路交叉口较远，减少对城市道路交通的压力。 （3）小区单独设置出入口，方便居民使用。且可以分散集中人流压力。 案例：无锡酩悦 街铺沿人气高地带设置，南面与商场呼应，形成优势互补。设置多个内部与商业出人口，方便引导内部人流。
3、车流-客流转换 综合使用商业车库与路边停车来对车流与人流进行转换，尽量避免与住宅区共用车库。 案例：东莞万悦汇 （1）车行沿基地外围布置，通行顺畅，不与内部功能干扰。 （2）单独设置商业车库出入口。管理方便。 （3）沿街道路设置地上停车，便于快捷实用。
综合使用商业车库与路边停车来对车流与人流进行转换，尽量避免与住宅区共用车库。 案例：深圳万科城 （1）商业成团布置在人流密集区域。聚集商业人气。 （2）车行成环形设置，通行顺畅。 （3）入口处设置地下停车场。分减道路压力。
4、水平动线设计 平面上人和车行进的路线。包括单动线和多动线，一般水平动线平直开阔，能让人顾客很方便走完整个设施。立面上可以丰富效果，增添特色。
（1）单动线 单动线组织可以采取直线或弧线型人流组织方式.在动线设计中，曲线形动线能扩大 商业展示面长度，丰富“视觉空间感”，提高“单店能见率”，增加“游逛趣味性。 在保证店铺尺寸与形态布局实用的前提下可采用弧线形动线增加空间丰富性及商铺 的可视性。 案例：振业城
（2）多动线 尽量避免多动线，当条件所限必须采用多动线设计时，要注意要通过设计手法避免死角店 铺与容易迷路的情况出现。 多动线设计易引起2个问题，一是支动线的店铺不易存活，二是多个路线选择常常会让顾客失去方向感。
1、垂直交通工具类型
2、楼梯设置 避免死角解决方式有3种：以主力店或者次主力店来引导人流；在高的楼层，以餐饮休闲、娱乐来引导人流；垂直停车体系，建筑外围坡道可车行亦可人行，人们可以得到新的体验。 案例：深圳万科城
3、扶梯设置 案例：珠海花园城扶梯之间的距离在35米，万科红两部扶梯之间的距离为40米
4、垂直动线设置要点 （1）垂直交通要避免出现大遮挡。要有引导性。 （2）不同使用功能的垂直交通分开设置。相同使用功能电梯、扶梯临近设置。 （3）商业垂直交通在非核心商铺位置，可结合卫生间与休息区布置。 （4）垂直交通按照适宜长度布置。方便使用，减少走路过长疲劳感。且要满足消防需求。其中楼梯间隔20~50m，扶梯间隔20~50m，电梯间隔50~80m为宜。 案例：深圳万科城
1、入口广场 社区商业广场应注意对人气的汇聚：即广场吸引人的停留，将人流导入商业街区。 案例：南京金域蓝湾
案例：深圳万科城
2、节点广场 处理手法：a. 下沉广场连接地下超市；b. 有地下通道与一号地块连通；c. 广场设计表演区，留住人流；d. 垂直交通紧邻广场布置。 3、下沉广场 下沉广场宜结合出入口，不要单独设置，当对商业无价值时，不宜设置下沉广场。 案例：上海永新坊，通过下沉广场带活商业人气； 深圳万科红：下沉广场连接超市入口，却与商业内街脱开。没有设计将超市人流引入商业街内部。
1、商业形象设计原则 优先做商铺展示面设计，在此基础上完善建筑造型设计，重点在于商业气氛的营造。 （1）商业形象一定要预留广告位及商家logo，避免商家进驻后破坏立面； （2）商铺首层、二层立面尽可能通透。 案例：杭州勾庄项目优先设计商业展示面，东莞松湖汇营造了良好的商业氛围。
2、商业形象构成元素 定量分析：a. 商家logo ；b. 广告位；c. 橱窗；d. 旗招；e. 灯箱；f. 商家标志装饰。 3、标志构筑物设计—精神堡垒 与住宅社区风格协调，并突设计主题/氛围。宜设计为独立的建筑体量，层数以2-3层为宜。 案例：第五园老房子
4、广告位规划 店招基本原则：小型店铺讲究统一；大型商业讲究个性；主次分明、层次清晰。 案例：深圳喜荟城，上海永新坊广告类导引牌主要出现在出入口、广场
5、店招位置 （1）广告位高度600-1500mm，若有雨棚，雨棚放在广告位的上方； （2）如通长设置，距地高度不小于3.6m；如居中设置于双开门上方，距地高度不小于2.8m ； （3）侧向广告位距地高度不小于3.0m。 案例：深圳金域蓝湾、深圳万科红、深圳万科城
6、标识系统 标识系统分为功能类导引牌与温馨提示引导牌。 a.客流导向牌结合室外行街立面、景观设置； b.强调室内步行街入口卫生间、外街客服中等功能信息； c.外街口布处要强调道公交、地铁等市政交信息； d.室外街道交叉处、连室内步行街节点处必设置客流导向牌； e.卫生间指引牌醒目。 案例：香港又一城
案例：深圳金域蓝湾
案例：深圳万科城
1、景观设计原则 景观设计帮助营造商业氛围，同时应避免影响商铺的易达性。 （1）种植树木应对准柱位，保证商铺店招橱窗不被植物遮挡； （2）宽度小于12米的内街不栽植大树； （3）可采用移动花箱的形式分隔休闲活动的使用空间。 案例：深圳万科红 商业街的树木位置与柱位对齐，不遮挡商铺展示面,场地高差在步行街道外侧解决，步行街与商铺之间无台阶。
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