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近日看到一则新闻，大意是说绿地也开始把资产卖给金融机构，也要做“轻资产”。这样的新闻在经历过“万万没想到”之后其实都不算什么新闻，早就在意料之中，也就意味着中国的“宇宙前几大”地产公司都在做“轻资产”转型。虽然从绿地的这单操作来看，实际上还是有潜在的大股东担保，是“出表”的偏债性融资行为，但是如果坐实恐怕也是双方都能接受的一个结果。
地产公司为何要去做“轻资产”？一个显性的理由是地产已背负不了更多的杠杆，只能由资本来直接投资，无论是资本端的前延还是资产端的回溯，结果都是“地产金融化”，也就是从自由资金投资模式转向资本化投资模式。在这种模式下地产需要显现其金融的属性，以管理现金流而非管理生产的方式来管理地产业务流程中的各个环节。也就是说，原来是“进货-生产-销售”的制造业逻辑，现在要转为“融投管退”的金融逻辑。原来金融是润滑剂，现在金融是能量源。原来金融是杠杆，目的在于让自有资金回报率最大，现在金融是主导，一切的操作是为金融目标的实现。
当房地产企业选择进行轻资产运作，一个必须回答的问题就是“重资产该由谁来持有？”，这个问题必须回答的原因是：如果没有人来接盘，你想要轻如何去实现？而持有方之所以能选择接盘同时仍然选择你来做轻资产的运营者，势必需要一个理由，而这个理由只能是你是最佳的选择。排除一切非市场因素，我们认为一个轻资产模式存在的价值在于能够令资产产生增值，只有当投资人能够通过持有资产而获得预期的增值收益，才会有人来为产生价值增加的轻资产运作行为支付额外激励，轻资产模式才有意义（没有人会认为只是简单收费的物业管理也算是一种轻资产模式吧？）
地产金融化是一个不可逆的过程，金融的逐利和避险属性会催进行业分工的细化，这就会决定地产公司如果选择轻资产化运作，就需要给自己做一个角色的选择。就地产的价值链形成过程，按照风险收益特征大致可以分成四个主要环节：投资、建造（或改造）、运营、退出。因此房地产的“轻资产”也就可能针对这四个环节的风险收益属性而产生四种模式。这四种的房地产轻资产模式就是：投资环节对应的是地产基金模式，建造环节对应的是代开代建模式，运营环节就是资产管理模式，退出环节就是销售管控模式。
就前述的四种轻资产模式而言，地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能，有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态；代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等；资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长；销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。
就四种模式所能产生的效果来说，越往靠后的环节就意味越靠近市场，似乎效果更直接一些，而越往前的环节就意味越大的不确定性。从当下所表现的房地产行业性创新来看，也恰恰是诸如搜房、房多多、全民营销、链家的一二手联动等销售创新的轻资产模式走在了前面，快速产生了效果，成为拯救市场的稻草。然而从真正的价值创造而言，却是越往前越可能产生最大的价值。如果通过资产管理可以获得更高的租金回报，资产的价值无疑也会更高；如果通过代开代建能让资产在更短的时间能形成稳定现金回流，也就意味需要投入的资本更少，融资期限更短，投资回报无疑也就更高；而如果是一个好的股权投资地产基金，它会把主要的精力放在价值挖掘上，从源头开始就发现价值的洼地所在，从开始就做市场接受度高的产品，成功的百分之八十就已经确定。其实，一个好的地产基金是可以成为行业的探路先锋的。
以我观察到的业内精英的流动来做一个佐证。我观察到近五年的精英人才的流动大致是这样一个趋势：地产其他部门人才流向投融资部门（在各个地产公司，“战投帮”都是一个要害部门），而地产的投融资部门人才会流向投地产的金融机构（比如银行、信托等），而金融机构中的人才又明显向融资成本更低、投资相对灵活的保险公司流动，而保险公司的人才就会出来做产业投资基金或资产管理公司，引导低成本的资金投向潜力更大的投资领域。在跟随钱的来源做逆流而上之后，会有一个重新的顺流而下，去寻找真正的“优质资产”，而人才就在这样的往来流动中不断进行分化再定位，直至找到各自最适合的地方，也就形成了各种轻资产模式的骨干成员。
无论怎样去轻，有一点是肯定的，缺乏金融支持的轻是难以壮大和持久的，很容易会变成另外一种重，比重资产的重还要无法承受。而到底选择怎样的轻资产模式，其实还是要看各自的专长所在，抓住一点是有可能打通全局的，而试图一开始就全面覆盖全价值链条，似乎也就没什么轻的必要，事实证明也极少能实现这样的目标。
地产的轻资产化还会持续上演，整个行业的蜕变也还在持续进行中，未来会怎样还需要耐心的等待。这是一个很好的逆袭时刻，任何一个点的突破都可能造成局面的逆转。不管怎样，这都是一个职业经理人值得庆贺的年代，他们的价值第一次显得如此重要，命运第一次真正把握在他们自己手中。我们期待有更多的独角兽出现在地产创新的行列之中，希望就是那些我们曾经一起战斗的伙伴们！
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