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【警惕房地产业投放在金融市场的千亿级风险】房地产开发商万科在其2015年年报中首次提出房地产金融领域的机会。房地产金融化早期阶段将带来投资机会，它将出现在行业的方方面面，并且发展、壮大。且今年以来我国热点城市土地市场异常火爆，地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见，“地王”项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资，因此需要高度关注房地产行业对金融体系资产质量的冲击。
房地产开发商万科在其2015年年报中首次提出房地产金融领域的机会。房地产金融化早期阶段将带来投资机会，它将出现在行业的方方面面，并且发展、壮大。且今年以来我国热点城市土地市场异常火爆，地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见，“地王”项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资，因此需要高度关注房地产行业对金融体系资产质量的冲击。 随着房地产行业城市分化加剧、行业毛利率下降、土地价格不断上升使得房地产开发行业单个项目风险增加，对于资金需求增加，房地产开发商需要分散单个项目风险。地产开发基金化的驱动因素主要来自两个：1)开发商需要投资更多项目来降低单个项目风险，基金提供了这样一种杠杆；2)地产基金相较于银行、信托等传统融资渠道，在资金使用上更为灵活，能更好满足开发商日益增长的资金需求，目前行业内开发商已使用地产基金进行轻资产开发。 在房地产销售环节，金融产品助力房地产交易。金融产品对房地产交易的帮助主要在两个环节：1)在房地产销售前，购房“宝宝类”产品能协助开发商进行提前蓄客，东方证券预计这类金融资金规模可达2560亿元。2)在房地产交易中，委托垫资、首付贷、赎楼贷、购房尾款类金融产品能协助房地产交易更顺利完成。东方证券预计每年赎楼贷的资金需求可达696亿元。 在房地产存量运营环节，金融产品助力经营性物业实现轻资产化运营。轻资产化有利于帮助经营性物业持有企业专注于运营、分散风险、加速扩张，从长远看有利于提升企业的盈利能力，而轻资产化的实现离不开REITs(房地产信托投资基金)、房地产信托、售后回租等各种金融化手段的帮助。东方证券表示，未来经营性物业金融化发展的前景乐观，一方面，我国经营性物业的市场规模很大，且目前商业地产、长租公寓、物流地产的年租金规模已接近5000亿元；此外，伴随政策对REITs等先进金融化工具的不断放开，我国存量运营的金融化发展还有很大的增长空间。  (表一：清科研究中心发布的2015年中国房地产基金十强) 与其他的融资方式相比，地产开发基金是一种更为灵活的方式，股权融资形式的地产开发基金能在开发商拿地之前进入项目，能投资于多个项目，较银行开发贷和传统的房地产信托融资方式更为灵活方便，更适应目前房地产开发商高于以往的资金需求。  (表二：相较于银行和信托，地产基金资金使用更为灵活) 但是需要警惕地方项目风险向金融领域传到。房地产行业具备很强吸纳资金的能力，决定了很多房地产项目开发建设并非完全由企业自有资金推动。因此，房地产企业非理性追捧一些高溢价的项目将引发强烈外部效应，甚至存在道德风险。一方面，房地产开发企业追捧高溢价地块，不仅可以扩大企业知名度，而且也方便企业后续融资。楼面价格大幅上涨，也将推动房价上涨预期，有利于周边商品住宅销售。另一方面，即使房地产开发企业的项目无法顺利销售并回笼资金，经营损失主要反映在项目公司，且主要以土地使用权为抵押，主要反映为金融体系资产质量恶化。最坏的结果就是房地产开发企业把本金蚀掉，但金融体系将为房地产开发企业非理性决策承担主要经营风险，因而存在较大的道德风险。 在宏观经济下行压力未减，经济增长形势尚未完全稳定的情况下，金融机构也倾向于为房地产业提供巨额融资支持。但对单个金融机构看似理性的选择，对群体来说，可能会陷入“群体无理性”的风险。目前看，抑制热点城市房价上涨，最有效的手段看来莫过于调控流入热点城市房地产业的资金规模，限制金融体系资金对一些项目的支持，有效引导房地产开发企业合理审慎评估地价过快上涨风险。还有，应该在掌握社会融资规模房地产行业投向基础上，引导金融体系资金流向速度，避免资金在房地产业上过度聚集，推高房地产行业整体资产负债率和杠杆水平，导致金融风险过度集中。此外，金融体系对房地产行业融资策略，要逐渐从抵押物等第二还款来源向房地产开发企业经营状况等第一收入来源转移，更加看重企业未来的正常经营现金流状况。 (责任编辑：DF302) |
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