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美国的不动登记体系有三大类型，竞赛型登记法（race act）、通知型登记法（notice act）和通知—竞赛型登记法（notice-race act）。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。 竞赛型登记法通常规定转让文件只有经登记才能移转所有权，登记是交付程序的一部分。在二个接续的购买人之间，先登记的购买人取得所有权并对抗后来记的购买人，其核心规则是第一个登记的人了取得优先权。 通知型登记法规定次购买人只有在不知道先前未登记的权益时才能有效取得财产权益。该类型登记法的核心思想是“最后一个善意购买人”取得优先权，次购买人须在支付价值时不知情。 竞赛型登记法是竞赛型登记法和通知型登记法的混合物，次购买人不仅应对先前未登记的权益不知情，而且还须首先登记自己的转让。其核心思想是一个登记的善意购买人取得优先权。善意购买人必须符合三个要件才能取得优先权：一是支付价值；二是不知情；三是第一个登记。 竞赛型登记法和通知型登记法在美国最为普遍，在美国50 个州，这两种立法将近各占一半。纯粹竞赛型登记法则极少数州采用，只有路易斯安娜州和北卡罗来那州。 美国的不动产登记系统以县为单位，受让人将转让书提交给不动产所有地的土地登记办公室，登记员只是将该不动产交易情况作一个记录，通常是复印该不动产转让书，将复印件放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。这样，不动产所有权就向公众公开了。但所有权最终属于谁则由调查人自己做出判断，政府部门的工作仅仅是复印转让书和编制索引。政府只是为保存土地登记材料提供地方，为调查人检索土地登记提供服务。 每一个州的登记法都详细规定了不动产登记的程序。一般而言，登记的程序分四个步骤：归档、登记、建立索引及返还原件。 归档。不动产转让文件的登记机关是不动产所在地的县土地登记办公室或其他指定的登记文件的保管部门。登记机关只审查转让文件的类型，而不审查转让文件是否能够有效地移转所有权，甚至也不管出让人是否对所转让的财产享有权利。对登记材料的审查仅仅是形式上的，并不决定实体权利。但土地登记办公室所能登记的转让文件必须是影响土地权益的文件，诸如转让书、租赁或抵押。登记法通常适用于几乎每一个土地权益的转让文件，不论是法定权益还是衡平法权益的转让。因此，完全所有权、抵押、限制性约款等都可以登记。影响土地权益的法定程序所产生的官方文件，如遗嘱验证、产权归属判决、税收留置权以及未决案件等也都是可登记的。 一般而言，在登记时，转让文件必须经过公证才能为登记机关所接受。但并不是所有的书面文件都是可登记的，比如，在许多州，短期租赁（如3 年以下的租赁）是不可登记的，因而，这个租赁可以对抗后来的善意购买人。土地买卖合同是否可登记则取决于该司法辖区是否遵循衡平法上的所有权移转理论。在一些州，未履行的买卖合同不可登记。基于时效占有而获得的所有权也是不可登记的。因为，依据时效法，时间已经届满的占有人取得的所有权不受登记法的调整，因而时效占有人可以对抗后来的善意购买人。地役权，也不产生可登记的转让文件，也是不可登记的。 登记。在转让文件递交登记办公室后，登记员会标出登记的时间，并拍摄该转让书，将所有的转让文件做成一份复印件，然后，将这份复印件插入到现行的官方登记簿中。这些登记簿仅由转让文件的复印件组成，按时间顺序放置，并严格按照号码次序保存，同时贴上标签。 建立索引。登记机关为能简便检索，建立了一套索引系统。所有权调查人可以利用索引查找所需的土地及其转让文件的卷号和页码。大多数州土地登记机关都建有名字索引系统。有些州的土地登记机关还建立了土地（或宗地）索引系统，以转让文件所影响的财产来进行编排。登记簿登记了某个时间段一宗土地的所有交易情况，可以让调查人找到一宗地在某时间段的所有交易。 返还文件。在文件被登记机关登记并建立索引后，登记机关将原件返还给登记申请人，登记机关仅保存复印件。 登记法通过规定未经登记的转让相对后来经登记的转让而无效，从而鼓励人们进行登记，由此提高了土地所有权的公众知悉性，并为不动产交易建立了一个土地所有权的公共登记系统。通过不动产转让文件的登记制度，所有权转让也就成了能为公众所知晓的事情。受让人可以通过检查登记记录来确定出让人享有的所有权的状况以及土地上是否存在抵押、地役权、租赁等情况。在大多数州，由官方保存的已登记转让文件的复印件可以作为司法程序的直接证据，而不必提供原件。 登记法为不动产的受让人提供了一种保护自己的方式。受让人可以通过检查登记记录来确知出让人的权利状况而决定是否进一步交易，登记制度为降低交易风险提供了保障，使自己免受意外交易风险的损害。另一方面，由于出让人在转让财产给受让人后，有可能又会将同一财产转让给次受让人，因而，受让人为保护自己，可以尽快及时地登记自己的转让，从而对世人推定知情的效力。 登记法很重要的一个功能是为连续的二个受让人确定优先权规则。登记法并不调整出让人与受让人之间的权利移转问题，受让人依交付转让书的方式取得不动产所有权，而不必登记。登记在当事人内部关系上不具有决定性意义。登记法所调整的是自同一出让人处置同一财产的二个受让人之间谁能取得优先权问题。 如果二个受让人均向同一出让人就同一财产主张权利，那么法律必须决定谁的权利更为优越。按照传统普通法规则，出让人在转让财产给第一个受让人之后，就再无权利可以转让给第二个受让人了；如果出让人仍进行第二次转让，第二受让人则不能取得任何权利。登记法为善意购买人提供了保护，赋予支付价值的善意购买人优先权以对抗先前未登记的转让。 【来源】中国法院网 【作者】张卫 |
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