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对于商业项目，我认为和住宅的不同在于，住宅的价值基本来自于地段的价值，每年房屋老化的前提下依然能带来单价的上涨就是最好证明。 而对于商业来说，我个人认为就是产品规划的重要程度等同于地段甚至高于地段。我们经常看到市中心莫名其妙会有一些死的商铺，我们也可以看到在郊区一些目的性消费的商业络绎不绝，比如奥特莱斯、比如宜家、比如夜总会。所以我一直认为对于商业项目研究或者市调的难度会明显的高于住宅
对于商业的研究，卢俊还在路上，似乎还没有入门，今天和各位分享我在商业项目中喜欢问的几个问题，供各位分享
问题一： 购买和实际使用是否存在差别
商业的运营以及商业的销售永远存在着一个博弈的现象。对于高端大气上档次的商业业态，他一定需要比较大的面积来承载。而作为销售型的商业，面积越小总价越低投资客户越喜欢进来。 如若开发商自己持有那相对成本较大，所以对于商业的销售方来说，他可能会采取小铺单独卖，然后购买者只有产权没有使用权，后期开发商通过组合的方式将小铺组合成大谱对外运营。
所以在市调过程中不要被销售面积段所迷惑，可能中间存在变通
问题二：返租模式到底哪种运用方式
返租是一种用于告知客户未来商业会运营以提升客户自信心的方式，但是现在用多了之后成为开发商推动销售的一种伎俩。返租有几种。
一种是未来的租约和开发商分成的方式。这种方式可以有几种剖析。第一未来的商业可能很好，随便经营都会有卖家进来；第二这里的商业未来不会好的，所以最好不好给客户承诺；第三开发商懒得管后期的运营，到时候再说，不运营也不会有损失。 不管哪一种，对于销售的推送是无，项目实际的销售情况还是要根据产品来判断
还有一种是承诺未来的租金，并且承诺每年返还。一般这种的的承诺方式相对较为可靠，开发商也真的会实施后期的运营。 当然最近也爆出一种新闻说这个其实是融资的一种手段。通过销售先融得一笔钱，后面每年逐步返还。对于开发商来说过程中的现金流可以为自己所用创造更大的价值，而且每年付出的利息几乎为0，所以如果每个项目每年承诺高额的租金是需要客户关注的。
第三种是承诺未来几年的租金，在前期一次性返还。通过我的观察，这种方式基本上都是项目单价提升之后再打折，对于开发商来说没有本质损失。所以客户要看清这个本质。 这种方式也存在两种技巧。第一种返还的租金直接在总价中抵扣，还有一种是返还的租金直接在首付中抵扣。第二种方式其实也是一种变相压低首付的手段，据说有法律风险，各位这条巨龙也请擦亮眼
问题三：不同区位的价差制定是如何。
商业不同区位、不同展示面、不同的楼层价格的差别是非常的巨大的。到底怎么样的定价的难度相比较住宅来说是几何性放大的。过去简单的一层1二层0.6三层0.4的简单测算方式已经过去。需要对项目定位，动线的制定以及面积段做一个充分客观的认识才可实施。 对于价格的判定，说的直接一点无非是未来这个商业可以赚多少钱判定的。正是基于这一点商铺的产品规划就是核心关键
问题四：人流如何引导
人流的吸引看几块，外部人流的导入主要依托广场啊、建筑立面啊、精神堡垒的、所在区位所决定，这也是相对简单的一点
对于平面人流主要依靠主力店、情趣小品或者物以类聚的主题街
对于垂直人流需要的是第一做好每层的业态规划、第二充分合理的摆放好电梯的方式、三导视系统和主力店的招式系统。
虽然以上说说就是简单的几行字，但是在一个项目将所有融合为一体就是一个非常艰巨的工程。总结的一句话就是如何让客户乖乖的顺着你的路线走而且客户自己感觉很舒服。就是这样。
只有人流的引导充分，商业才会显示出自己的价值，才有可能实现快速的销售
除此之外，商业的层高、上下水、业态定位等都是非常关键的元素。在我的眼里，一个优秀的商业需要对房地产和消费行为有着极致研究才可以实现。商业的销售只是一个过程，但却折射出商业产品的本质。永远不要把客户当成傻子骗一阵是一阵。高效的产品规划和合理的销售手段是促成一个商业叫好又叫座的核心原因。
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真叫卢俊的地产观、我们文字中见
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