【案例警示】房东收取定金后拒不签署正式买卖合同，被判依房价款10%承担违约金

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^{作者：奚正辉、赫少华}

^{来源：儒者如墨}

阅读提示：

最近由于房价快速上涨，房东收取定金后，违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议及房地产买卖协议中都约定了定金与违约金，这种案件法院如何处理？

当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签署《上海市房地产买卖合同》示范文本，当时之间的买卖合同是否成立、有效？予以区别对待。上海高院意见，若双方并未明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

对于确不能继续双方之间的买卖合同，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，易产生争议。

关键词：

居间协议 房价上涨 房东违约 定金 违约金

案情介绍：

2015年5月，买受方王某通过中介公司居间介绍与出售方吴某签署了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》。

王某向吴某购买上海市丁香路一套公寓房，转让总价为700万元，并支付了定金人民币20万元。

其中协议约定：若一方违约，守约方有权解除本协议，要求违约方向守约方赔偿总房款的20%的违约金。

之后，吴某一直拖延签署《上海市房地产买卖合同》。

王某起诉到法院要求吴某退还定金20万，并要求吴某赔偿20%的违约金140万元。

庭审中，法院追加了中介公司为第三人。

代理律师观点：

1、房地产买卖协议中约定的违约金条款是双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫及显失公平等情形，是合法有效的。

2、协议中即约定了定金，又约定了违约金，根据合同法的约定，守约方有权选择主张违约金。

 

3、本案中，由于近期上海房价快速上涨，该房屋上涨了约25%，所以被告吴某宁肯违约不卖该房屋，为了谋取更大的利益--房价的25%。

4、由于吴某的违约行为，导致王某不能购买该房屋，也错失了购买房屋的机会，导致王某现在要以更高的价高买同样的房屋，造成了王某实际损失25%。

5、其他辩论意见。

法院意见：

鉴于吴某要求降低违约金，法院综合考虑合同的履行情况，判决如下：

解除双方签署的《房地产买卖协议》，吴某退还定金20万元，并赔偿王某违约金70万元。

引申思考：

买卖双方签署了居间协议，通常法院是不会判决继续履行的，不会判决签署《上海市房地产买卖合同》，除非有特殊情形。

在房价快速上涨期间，发生类似案件，买受方如何最大限度地维护自己的权利，要求赔偿最高的违约金。出售方如何最大限度地维护自己的权利，降低损失。

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