连收楼流程都不清楚 开发商偷着乐 自己却哭笑不得

很多房子交楼后总跟开发商当初说的不一样？ 房屋面积缩水是咋回事？ 层高矮了啊！飘窗不见了！地漏排不出水……连收楼流程都不清楚，开发商偷着乐呢，之后自己追悔莫及，哭笑不得。

收楼分为两大类，即验房程序和验房顺序。

验房程序：

一、“两书一表” ，指的是《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》。好多开发商，没有拿到竣工证就交房，为了减少违约赔偿，硬着头皮，“豆腐渣”交房，特别精装修房子问题多，延期多。

二、不交费、不签字、先验房：发现题目后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保留好验房题目存案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍;套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。

三、房屋完好。签业主公约、前期物业治理合同时，看好条款，不能抛却自己的权利。

四、交公道用度(包括：物业治理费应有物价局批文、暖气费、物业费、装修押金、垃圾清运费 ）

验房顺序：

一、先看外部：小区市政设施、楼外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、 强弱电、暖气、煤气、透风、排烟、排气。

三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等题目必需和楼上楼下邻居配合。

验房常用工具：

① 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

②钳工具：带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头：电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(“-”字和“+”字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯、小灯

③辅助工具：镜子、强光手电、塑料袋多个、纸+打火机、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具：垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光镜;伸缩杆等，最好有4条线的红外水平仪。

自己验房留意简单操纵方法：

1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立刻拐弯吸走。

2、卫生间透风：应在吊顶下留透风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、透风口顶用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置四周，看报警装置是否敏捷动作，报警声光提示同时封闭进气电磁阀。假如不能动作，及时修复;

4、 空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。

5、 验电：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几回证实开关、接线良好，插座安全。假如开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有题目或接线有误，立刻修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有显著的标示。假如没有或不明确，立刻纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，假如发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中泛起接触不良打火现象时，会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座，是否装歪，缺螺丝，插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数量。

F、检查可视对讲、紧急呼唤按钮是否工作正常。

G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

6、视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清楚、视野不全或因有异物无法看清晰等现象，修复或更换。

7、测高度：用盒尺检查房顶，取4-5个点，进行丈量，若数值一致，好比房高均为2.5m(或者2.6m)说明房顶没有倾斜。

8、 测墙壁地面：用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点)。

9、 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，附近光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整当即通过光线暗影看出，假如不平，要提出重新补腻子刷漆，假如局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异，有明显的大花脸。

10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。假如是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境湿润，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

11、楼道窗户是否有纱窗，假如没有，应及时提出。 开发商的纱窗经常划伤或开关不便。

12、检查防盗门，有无划痕，无磕碰，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

13、 期房的门窗一直都是个大问题，成品保护和质量问题一直困扰着各个业主。业主首先可对屋内门窗进行检查。根据北京江水平装修队的经验，门容易出现的问题有：开启方向不符合，入口门门框断裂，门套面板对角拼角收边粗糙，拼缝过宽、拼缝不严，与地面高度不合适，门扇翘曲或门锁、门吸、门铰、合页有锈迹等情况，还有检查门窗是否装歪，螺丝装严实，密封性是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否平均，窗是否漏装出水口。

14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。 还有窗扇是否与窗口打架。

15、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。假如松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有浮泛声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会泛起瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

18、闭存水试验、水表空转试验：(重要检修项目)

19、卫生间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户，则应有透风孔。透风孔设在吊顶下面。离透风孔最近的插座是防水插座。

20、暖气片：A:暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。假如拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。B:还要留意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。

21、外墙渗水：房屋渗水最显见的是墙面渗水。外墙的内壁、墙面与墙面之间的接缝处、墙面与横梁的接缝处，都是最容易渗水的地方。验房师表示，墙面渗水是件比较麻烦的事情，外墙渗水尤其难处理，墙面防水工程内外都要做。“若发现毛坯房有渗水现象，就不要着急进行装修。”淋水后要仔细查看窗框周边是否有积水，窗框周边墙壁是否有水迹。 应对：检查外墙是否渗水，最好的办法是做淋水试验，或者是暴雨过后去看房。

22、墙面空鼓: 空鼓在房屋质量问题中，是比较普遍的，水泥和本来的墙面没黏稳都会导致空鼓问题。对于毛坯房来说，主要要看墙面的空鼓问题。如果墙壁存在空鼓，房屋内部装修好后不久，就会出现墙体开裂、瓷砖脱落等情况。

应对：检测空鼓所用到的工具是一根具有伸缩性的空鼓锤。空鼓的声音尖而脆，非空鼓的则较沉闷。若没有空鼓锤的话，也可用手指或较硬的物体依次敲打墙壁，出现咚咚声的部位也是空鼓。

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