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夫妻离婚后，夫冒充所有权人，将妻所有的房屋出租他人，后被承租人诉至法院。海淀法院法官提醒，在租赁房屋时应对房屋所有权人身份、房屋是否被查封抵押、有无共有人等情况多多留心。承租人也可以要求在租赁合同中约定有关违约责任。 2015年4月的一天，苗女士与吴女士愉快地签下了一间临街一层的房屋的租赁合同，并当场交付给“房东”高先生押金及第一季度的房屋租金共计4万元。正当苗女士与吴女士拿到了房屋钥匙，计划着在新租的房屋里做起自己美甲的小生意时，吴女士的丈夫却提醒了妻子注意该房屋的产权人问题。难道提供房屋产权证并且交付钥匙的“高先生”不是该房屋的真正所有人？吴女士回忆起当天签订合同的细节：高先生出示的房本似乎略显破旧，而高先生本人也显得讷讷的不善言辞……丈夫的担忧的确并非空穴来风，通过他们在房管局工作的朋友，苗女士和吴女士了解到，该房屋确实已经转让到他人名下了。这是怎么一回事？苗女士与吴女士立即找到“房东”高先生，要求退还已经交付的押金及租金4万元，高先生拒不返还并且坚称房子就是自己的，于是苗女士与吴女士将高先生诉至法院，要求法院判决撤销合同并要求高先生返还已经支付的押金及租金4万元。法院经审理查明，高先生曾于2007年取得标的房屋的所有权，然而在2012年初，高先生与妻子苏女士通过法院调解办理了离婚，当时的离婚协议约定如果高先生没有给付给苏女士折价款，那么标的房屋就归苏女士所有。高先生与苏女士在2012年时就进行了房屋所有权变更，标的房屋已经归高先生的前妻苏女士所有了。 这下真相大白了，原来是高先生拿着已经过期的房本和未退还的钥匙冒充房东与原告签订了房屋租赁合同。 法院经审理后认为，被告高先生在明知自己已经不是标的房屋所有权人的情况下，故意隐瞒这一事实，并提供已经无效的房屋产权证与房屋登记证明，与原告苗女士、吴女士签订了该房屋的租赁合同，该行为属于欺诈行为。合同一方当事人以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院撤销该合同。因此，原告苗女士、吴女士关于撤销该房屋租赁合同的请求于法有据，法院予以准许。合同一经撤销之后，自始不具有约束力，被告高先生因该合同取得的押金以及房屋租金应当返还给原告苗女士、吴女士。最后，法院判决撤销双方的房屋租赁合同，被告高先生返还原告支付的押金及房屋租金共计4万元。 【法官提醒】 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 由此可见，在我国，合同中若存在欺诈行为，合同的效力为可撤销。根据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，可撤销的合同一经撤销，视为自始不产生约束力。合同被撤销之后当事人应返还财产或折价赔偿。有过错的一方当事人还应当承担缔约过失责任。这是我国关于可撤销合同的规定，法律的目的在于保护当事人的意思自治，维护公平正义。因为，可撤销的合同多是违背一方当事人真实意愿的，尤其是一方当事人存在欺诈或者胁迫行为的时候。 那么本案的焦点就在于，高先生的行为是否属于欺诈行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第65条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。可见，欺诈行为的核心在于，当事人一方采用作为或者不作为的手段使对方当事人基于虚假的事实作出了错误的意思表示。一般来讲，这个虚假的事实是关系到合同实现的重要事实，当事人如果知道了真实情况便有可能作出不同的意思表示的事实。在本案当中，高文军提供过期的房屋产权证，冒充房屋产权人与他人签订房屋租赁合同，而房屋产权人是谁这一信息对于租赁合同的另一方当事人来说是一个很关键的事实。因此，高文军的行为应当被认定为欺诈行为。 此外，根据《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同的过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立和合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）其他违背诚实信用原则的行为。这是我国合同法关于缔约过失责任的规定，可撤销的合同的过错方应当承担缔约过失责任。本案中，如果高先生给另一方当事人造成了一定的损失，则应当承担相应损害赔偿。 租赁房屋是大家日常生活中都可能面对的事情，像本案中冒充房主签订租赁合同的情形实属少见，但这也提醒大家在签订房屋租赁合同的时候不要忽视了对房屋租赁合同中出租人的基本情况的审查。作为房屋的承租方，可以主要审查：（1）对方是否为适格的房屋出租人：出租人如果是房屋所有人，必须要求其出示房屋产权证以及身份证明；出租人如果不是房屋所有人，则应当确认其是否具有转租权。（2）该房屋是否被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利。（3）该房屋是否存在共有人，如果存在，是否取得其他共有人的同意。（4）该房屋是否存在抵押，如果存在，是否取得了其他抵押人的同意。（5）该房屋权属是否存在争议。（6）该房屋是否符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定等。对于房屋的基本档案信息，承租人可以提供房屋的具体位置，产权人姓名以及房产证号到房屋所在地的房屋管理局进行口头核实。为了进一步规避风险，承租人可以在合同中约定，如果存在以上的情形，而出租人刻意隐瞒，给承租人造成一定损失，则应当承担相应的损害赔偿责任或者违约责任。另外，出租人如果存在提供虚假信息或者刻意隐瞒的情况，承租人也可以选择向法院提出撤销合同的请求。 |
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