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【审判规则】 双方当事人在商品房预售合同中约定了定金，该定金仅起到继续就商品房买卖进行诚信谈判的担保义务。而商品房预售合同签订后，只要双方当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，但因磋商不成而未能订立商品房方买卖合同，而该原因并非因一方当事人的原因，则应认定双方当事人均已履行了认购书所约定的义务，双方当事人对合同的未签订均无过错，不应适用定金罚则原则，一方当事人应当将定金返还给另一方当事人。
【关键词】 民事 商品房预售合同 定金 诚信谈判 担保义务 诚信磋商 认购书 义务 定金罚则 返还 【基本案情】 经相关部门审批，深港公司（无锡深港国际服务外包产业发展有限公司）取得了无锡市纺城大道西侧、东安路南侧深港都会广场一期创新广场及商业裙房的房屋预（销）售许可。深港公司于2011年8月10日举行了“新经济财富增值计划”活动。吴建平参加并缴纳了10万元的整层购房意向金。吴建平于2011年9月1日与深港公司签订房屋认购单约定：吴建平认购上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，签订认购书时付定金人民币五十二万元。签署认购书后，购房人应在2011年10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。签约时支付首付款679万元（含定金），并在签约的同时申请商业贷款679万元。当日，吴建平向深港公司支付了五十二万元（含吴建平于2011年8月10日支付的整层意向金10万元），深港公司向吴建平开具收据，收款事由系“订金”。2011年10月10日，双方在协商花园问题时未达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。深港公司于2011年的10月14日向吴建平发出违约告知函，称认购单已经失效，吴建平所交定金52万元不予返还。 吴建平以双方在订立正式商品房买卖合同时，深港公司未能将其承诺的花园在合同中明确归其使用，所以双方没有签订正式的房屋买卖合同，且深港公司拒绝返还其预付房款为由，提起诉讼，请求判令深港公司立即向吴建平退还预付款人民币52万元。 深港公司辩称：吴建平要求我公司为花园办理产权证书系造成正式房屋买卖合同没有订立的原因。该原因系吴建平自己原因所造成的违约，深港公司不应退还收取的定金。故要求驳回吴建平的诉讼请求。 【争议焦点】 双方当事人在商品房预售合同中约定了定金，合同签订后，双方当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，但因磋商不成而未能订立商品房买卖合同，在此情况下，定金支付方可否要求对方返还定金。 【审判结果】 一审法院判决：深港公司应返还吴建平定金52万元。 深港公司不服一审判决，提出上诉。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】 吴建平与深港公司签订的认购书属于预约合同，该认购书并未明确约定双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，上述重要条款需在签订正式商品房买卖合同时，协商一致而达成。对该认购书可以这样理解，吴建平本着诚信至上的原则，对选中房屋具有优先购买的权利，以及在约定时间内与深港公司签订商品房买卖合同的义务。深港公司享有收取定金的权利，负责不得将吴建平选中的房屋向第三人出售。 只要双方当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就应履行认购书的义务。而深港公司出具收据上虽注明是收取的“订金”，但从认购书约定的付款内容应认定昊建平支付的是“定金”。定金起到担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同。定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。而吴建平与深港公司均就该商品房买卖合同进行了积极的磋商，但双方却因考虑各自的利益而未达成一致的意思表示，致使本约不能订立，故属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。而对于花园问题如何协商，双方均未能提供证据证明是哪一方的过错，可认定双方对未能签订商品房买卖合同均无过错。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
【适用法律】 《中华人民共和国民法通则》第八十九条 依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： （一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 （二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 （三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 （四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
【法律文书】 民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】 参考性案例 有效 参考适用
吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案
【案例信息】 【中 法 码】担保法·定金·定金罚则·免于处罚情形 (G0605022) 【案 号】 (2012)锡民终字第0619号 【案 由】 商品房预售合同纠纷 【判决日期】 2012年08月20日 【权威公布】 被最高人民法院中国应用法学研究所《人民法院案例选》2013年第1辑(总第83辑)收录 【检 索 码】 B0304+82+JSWX++0412C 【审理法院】 江苏省无锡市中级人民法院 【审级程序】 第二审程序 【审理法官】 薛崴 潘晓峰 杜伟建 【上 诉 人】 无锡深港国际服务外包产业发展有限公司（原审被告） 【被上诉人】 吴建平（原审原告）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 《民事判决书》 上诉人（原审被告）：无锡深港国际服务外包产业发展有限公司。 被上诉人（原审原告）：吴建平。 上诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司因与被上诉人吴建平商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 无锡高新技术产业开发区人民法院经审理查明：2011年8月，深港公司经相关部门审批，取得了无锡市纺城大道西侧、东安路南侧深港都会广场一期创新广场及商业裙房的房屋预（销）售许可。2011年8月10日，吴建平参加了深港公司举行的“新经济财富增值计划”活动，并缴纳了10万元的整层购房意向金。2011年9月1日，吴建平与深港公司签订房屋认购单1份约定：吴建平认购上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，建筑面积为1 654.5平方米，认购总价为人民币1 358万元，签订认购书时付定金人民币52万元。签署认购书后，购房人应在2011年10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。签约时支付首付款679万元（含定金），并在签约同时申请商业贷款679万元。当日，吴建平向深港公司支付了52万元（含吴建平于2011年8月10日支付的整层意向金10万元），深港公司向吴建平开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在2011年10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。2011年的10月14日，深港公司向吴建平发出违约告知函，称认购单已经失效，吴建平所交定金52万元不予返还。深港公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。关于花园问题是如何协商的，双方说法不一。吴建平认为是因为深港公司不同意在商品房买卖合同中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的；深港公司认为是因为吴建平要求将其承诺赠送的花园明确登记在房屋产权证书上造成的。但双方均其未能提供证据证明。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同2011年10月10日没能订立。本案争议的焦点为：是否因吴建平的原因导致双方未能成功签订商品房买卖合同 原告吴建平诉称：其与深港公司订立商品房认购书后缴纳了房屋预付款52万元，后因双方在订立正式商品房买卖合同时深港公司未能将其承诺的花园在合同中明确归其使用，所以双方没有签订正式的房屋买卖合同。其要求深港公司归还预付房款遭到深港公司的拒绝，形成诉讼。现要求判令被告立即向原告退还预付款人民币52万元。 被告深港公司辩称：正式的房屋买卖合同没有订立的原因是吴建平提出要求他们为花园办理产权证书造成的，这是吴建平自己的原因造成的违约，深港公司不应退还收取的定金。要求驳回吴建平的诉讼请求。 2012年4月16日，无锡高新技术产业开发区人民法院作出（2012）新民初字第0218号民事判决：无锡深港国际服务外包产业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还吴建平定金52万元。 宣判后，无锡深港国际服务外包产业发展有限公司向无锡市中级人民法院提起上诉。 无锡市中级人民法院经审理认为，吴建平与深港公司签订的认购书属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式的商品房买卖合同时协商一致达成。根据双方签订的认购书，吴建平享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定的时间与深港公司诚信磋商签订商品房买卖合同的义务，而深港公司享有收取定金的权利，负有在认购期内为吴建平保留房屋，并不得再另行售于他人，即保证与吴建平诚信磋商、签订认购房屋的商品房买卖合同的义务。双方缔结认购书后就负有在2011年10月10日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。虽然深港公司出具收据上注明是收取的“订金”，但从认购书约定的付款内容应认定昊建平支付的是“定金”。认购书中约定的定金也只是担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同。吴建平签订认购书后按约支付了购房定金，同时与深港公司就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商，如果双方在公平、诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。对花园问题如何协商，在双方均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定2011年10月10日未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。故出卖方深港公司应当返还买受方吴建平已付的购房定金52万元。吴建平的诉讼请求，法院予以支持。 2012年8月20日，无锡市中级人民法院作出（2012）锡民终字第0619号民事判决：驳回上诉，维持原判决。
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