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全国房地产报建管理师职业认证 第十期广州班11月13日报到，14，15日考前培训 地址：广州市越秀区三寓宾馆 
一、人防报建、验收操作建议 房地产项目一般会分期建设，从减轻资金压力的角度考虑，从业者可与人防办沟通，尽量争取人防工程放在后期报建。具体操作上，在人防初步方案通过人防办审核后，向人防办申请缓建，人防办出具意见书即可用于办理施工许可证。此法多数地方行得通，但有些地方会收取一点保证金。 如果人防工程放在了早期建设，那么早期的土建工程竣工验收中，人防方面一般都未达到验收条件。我们仍然可遵循上面的操作思路，向人防办申请人防后期验收，住建局方面只要收到人防办的意见，竣工验收可照常进行。 趣味小知识： 人防专业有个俗称名词叫“满堂红”。 这是个什么东东？各位是不是马上联想到“满堂红地产”？然而它和满堂红地产没有半毛钱关系。这里说的满堂，其实指的是“满堂式”基础，延伸出来“满堂红”指人防地下室的应建面积与高层首层占地面积大致一致。 二、从投资造价角度优化配建方案面积 1、人防应建面积的确定在项目总体设计方案初步确定后，首先要计算法定的应建人防面积，工程管理人员必须对相关政策了然于胸。《中华人民共和国人民防空法》颁布后，各省都出台了相应的实施办法，明确了应建人防面积的计算规则，以某省为例解读如下：国家和省确定的人民防空重点城市及县城新建民用建筑，应当按照下列规定修建防空地下室：（明确了需要修建的是新建民用建筑。）（一）十层以上（含十层）或者基础埋置深度三米以上（含三米）的民用建筑（此条全国基本通用），以及人民防空重点城市的居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室；（此条明确了人防重点城市的住宅楼，均按地面首层建筑面积计算）（二）除第（一）项规定以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在二千平方米以上的，按照地面建筑面积的确定比例修建规定抗力等级的防空地下室（该比例由当地人防办确定，一般在2%-4%之间）；（三）开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除第（一）项规定以外的其他民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的确定比例修建规定抗力等级的防空地下室（该比例由当地人防办确定，一般在2%-4%之间）。
前款第（二）、（三）项所指比例由城市人民政府按照国家规定统一确定。新建防空地下室的抗力等级和战时用途由县级以上人民防空主管部门按照国家有关规定确定（防空地下室的等级和功能不同城市不尽相同）。
可见，了解清楚项目所在地的人防应建面积计算政策至关重要，因为不同城市、不同性质的项目应建面积都不相同，这直接关系到项目开发商要在人防方面投入的资金。
2、修建人防地下室与缴纳人防易地建设费的投资比较2.1 修建人防地下室增加的造价相对于普通地下室，修建人防地下室主要在以下方面增加造价和损失效益：a. 人防地下室顶板、梁、墙增加造价；b. 人防口部；c.人防门、临战封堵；d. 战时防化、通风、排水和电气设备；e. 口部占据使用空间，如停车位损失。
笔者根据多年的设计经验，给出一组估算数据，详见下表，仅供参考：
现在大部分城市和地区收费类似上表前两种标准，只有少数地区采用第三种标准。
2.3 修建人防地下室与缴费的投资比较假如现有某地级市一住宅项目，总建筑面积10 万㎡，依法应建人防面积为1 万㎡，如果按应建面积2000元/㎡缴纳易地建设费，需增加投资2000 万元。
现在的房地产开发项目，都要按要求满足停车需要，所以本身就要修建地下室停放机动车、非机动车，且需要配建的地下车库面积往往远大于人防应建面积，如果该项目在已有的地下室基础上配建人防甲类核6 常6 级二等人员掩蔽工程，参考表2.1.1 中数据，则需要增加投资10000 ㎡×500元/㎡=500 万元。
显而易见，修建人防地下室需要增加的投资远远低于缴纳人防易地建设费，既可满足平时停车需求，又完成了人防应建的义务。
3、相关优惠政策的选择利用对人防应建面积和投资有清晰的概念之后，项目管理者都会选择修建人防地下室，而各地都有一定的优惠政策，需要进一步去了解。
以上述住宅项目为例，该省有如下两条优惠政策：A．如申请修建人防专业队工程，可按应建面积的50%修建。
B．应建面积每达到10000 ㎡，可申请配建人防物资库1 个。
参考表2.1.1，对该项目按不同政策去配建人防的情况进行一个投资与经济效益的比较：方案一：全部按规定修建甲类核6 常6 级，人防面积10000㎡，划分5 个二等人员掩蔽单元，每个2000 ㎡，人防增加造价10000 ㎡×500 元/㎡=500万元，口部数量15 个，车位损失55 辆；方案二：申请修建甲类核5 常5 级人防专业队工程，人防面积5000 ㎡，划分1 个1000㎡人防专业队员+1 个4000 ㎡人防专业队装备，人防增加造价1000 ㎡×800 元/㎡+4000㎡×700 元/㎡=360 万元，口部数量4个，车位损失10 辆；方案三：修建甲类核6 常6级，申请配建人防物资库1 个，人防面积10000 ㎡，划分3个二等人员（6000 ㎡）+1 个4000㎡物资库，人防增加造价6000 ㎡×500 元/㎡+4000㎡×300 元/㎡=420 万元，口部数量11个，车位损失35 辆；通过对比可见，选择不同的优惠政策，都可以减少项目在人防方面的投资，同时增加停车位。
4、人防地下室设计的优化确定了人防地下室的功能，接下来就进入设计阶段了，一个好的设计可以充分发挥前面决策的效果，可以更大程度的节约投资，还可以使人防地下室的平时使用效益最大化，相反，如果设计没有做好，不仅可能增加工程造价和浪费使用空间，甚至使得前面的决策前功尽弃。设计的优化，可以从以下方面去入手：4.1 委托专业的人防设计院设计。
选择专业人防设计院是优化设计的最佳途径，因为专业人防院精通人防原理和规范，常年从事人防设计经验丰富，不仅可以协助开发商做出科学的决策，而且可以更准确、灵活地使用规范设计，从而大幅降低造价，提高效益；而一般的地上设计院，可能一年只做一两个人防地下室的设计，设计人员往往缺乏经验。
4.2 项目总体设计要考虑对人防应建面积的影响。
有些住宅项目，规划设计了别墅和排屋，且带有独立的地下室作为车库，由于基础埋深大于3 米，该部分人防应建面积要按首层建筑面积计算，如果改为半地下室，则只须按总建筑面积乘以2%来计算。
4.3 人防地下室要尽量集中布置。
有些设计院会把人防单元分散布置到各主楼下面，可能导致人防单元数量增加从而导致口部数量和人防外墙大量增加。
4.4 人防设计要充分利用规范中的有利条文。
例如规范规定，多层人防地下室，位于下层的可不划分防护单元。
对于某些商业综合体项目，其地下室为2层，如果人防也按2 层叠加设计，则地下二层可划分为一个单元，口部数量和人防隔墙将大幅减少。 三、人防车位产权归谁所有？ 地下人防车位的产权问题，还是一个法律空白。 人防是开发项目根据《人民防空法》的要求，建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家。用于战时或重大灾难时躲避居民之用。国家为了鼓励开发建设项目做人防，采取两个措施，一个是项目规划时人防不达标，不予审批，或者要单独交人防补偿费来异地建设，补偿费不同城市不同片区价格不同；另一方面建设好的人防设施，开发商可以暂时用作车位等。
《人防法》虽然规定防空地下室平时由投资者使用，收益归投资者所有，但并未明确防空地下室及人防车位的产权到底是属于国家、开发商，还是属于全体业主。各地执行标准也不尽相同。如江苏人防和物业法规规定：防空地下室停车位不得出售、附赠，平时租赁期限不得超过三年。但是多数城市并没有明确规定。开发商、物业、业主都是无权买卖人防车位的，只是目前国家睁一眼闭一眼。地下车位产权纠纷由是滋生。尽管法律规定防空地下室及人防车位“谁投资，谁受益”，有律师认为，小区开发商出售人防车位使用权，是没有法律依据的。
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