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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 一般情形下，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任，责任的承担方式包括修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。 但是“二手房”买卖有其特殊性，即“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 换言之，“二手房”的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用的过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由出卖人承担责任。 案情简介：系争房屋（1803室）系被告自房屋开发商处购得。2010年5月10日，原告作为买受人（乙方），被告作为卖售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，2010年5月12日，原、被告就系争房屋内的“设备装饰有偿随房转让事宜”签订《设备及装修装饰补充协议》一份，约定：随房转让的设备、装修装饰的转让总价为180万元。合同签订后，原告支付了全部房款及设备、装修装饰转让款。2010年5月27日，系争房屋产权经核准登记于原告名下。2011年6月16日，被告将装修后的房屋交付给原告。 2011年12月，1703室（系争房屋1803室的楼下）房屋主、次卫生间顶部发生渗漏，经鉴定，1703室客卫顶板渗漏与1803室客卫地暖回水主管渗漏有关。1703室房主起诉1803室房主（即本案原告）赔偿了相关损失。原告起诉被告承担相应的损失。 裁判原文节选【案号：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第9932号】本院认为，根据合同法相应规定，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。现系争房屋主、次卫生间发生渗漏，属隐蔽工程引发的质量瑕疵，经司法鉴定部门鉴定，渗漏原因与系争房屋卫生间装修相关，鉴于原、被告就系争房屋分别签订了买卖合同及《设备及装修装饰补充协议》，原告支付的对价系房屋及房屋装修的价款，被告应对卫生间的装修引发的质量瑕疵承担担保责任。至于被告辩称其仅是二手房买卖，应当由开发商承担责任的辩解意见，本院认为，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用的过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由出卖人承担责任。 |
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