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长租品牌公寓虽以互联网思维优化了传统租房领域的诸多痛点，但包租模式也导致整个行业在快速发展时，身子过“重”。
一方面，运营商必须通过购买或包租的形式拿下房源，导致其资金压力较大，一旦空置期过长，必然推高风险；另一方面，拿到房源后，还要面对装修环节的重金投入，以及对家具、家电等重资产管理。
在市场刚刚兴起，拿房成本不高的情况下，包租模式可以达到强控房源的目的。但在行业进入了快速发展阶段，这种模式可能会变成一种“包袱”。
如何解决模式过重的问题？明源君分析了业内前几名的运营思路，主要是两种途径：1. 利用金融杠杆，“用钱铺路”；2.把模式变成轻 。
利用金融杠杆实现快速扩张，是目前长租公寓行业内最常用的手段。
1．VC/PE，股权融资
与国外常见的REITs（房地产信托投资基金）运作不同，国内长租公寓行业使用最多的还是股权融资。
自2013年以来，进入长租公寓领域的风投机构数量明显增多。仅在当年一年，共有4家长租公寓从风投机构获得融资，到2014年底，引入风投的长租公寓已增至12家，其中，广州YOU+、上海蘑菇公寓、成都优客逸家均已获得两轮融资；今年5月，魔方公寓和上海青客分别宣布完成B轮融资。至此，风投机构在长租公寓行业的投资金额、活跃程度都达到历史高点。
（上表为部分长租公寓企业的融资情况）
这些资金的涌入，为长租公寓企业提供了早期扩张资金。其中，蘑菇公寓凭借当年收获的两轮融资将房源迅速从0扩张至5000间；优客逸家在B轮获得2000万美元融资后，迅速将战线从成都扩至武汉，成为最早一批跨区域发展的长租公寓运营商；最典型的YOU+国际青年公寓，在获得雷军顺为资本的1亿元A轮融资后，YOU+在房地产和互联网行业里被彻底引爆。这个早在2010年就成立、偏居一隅的不知名的公寓品牌，因为雷军和小米的光环一下子被推上了“台风口”，扩张步伐迅速从广州延伸至北京、上海，房源数量从几百间激增至近3000间。
2．类REITs模式
因为连锁公寓的高物业成本、低经营收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，离开REITs模式的公寓运营者难成气候。
而在中国，由于金融环境没有完全放开，真正进入上市交易流通还无法实现，因此，有品牌公寓运营商采用了私募REITs的做法，例如新派公寓。
新派是怎么做的？
首先，王戈宏（新派公寓创始人）与阎焱（赛富基金合伙人）共同发起“赛富不动产基金”。与此同时，赛富基金注资青年乐（北京）企业管理有限公司，后者为新派公寓的运营管理公司。
遵循“基金做收购，品牌做管理”的理念，赛富不动产一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，加上后续的装修经费，一共花费1.65亿元人民币，将此楼改造为新派公寓CBD店。
之后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入；
每年，新派公寓向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回报；四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议，“收购价是每平米2.2万，我们约定以4万每平米的价格来回购。”明源君测算下来，赛富不动产的一期产品收益率已接近16%，对于投资者而言已足够有吸引力。
在明源君看来，新派公寓的这套新玩法虽这不是标准的REITs模式，但已突破了现有政策环境的桎梏，将长租公寓做成了一种金融产品，在相对封闭的环境下进行交易流通，实现轻资产运营和资产的长期稳定收益。
3．发售理财产品、众筹模式
除了以上两种融资方式，长租公寓行业也开始尝试互联网金融这一新型融资渠道。
今年3月，YOU+国际青年社区就与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上进行投放。
YOU+将未来的租金收益设计成六款产品，融资期限包含1月、2月、3月、6月、9月、12月，年化收益率为7.5%-12.5%，期限越长，收益率越高。这6款产品当天一放出，就在几分钟内被投资者抢购一空。
之后，YOU+又与互联网众筹平台一米好地合作，将时下热门的众筹模式和创业青年的租房需求结合。租客以“预存租金”的形式参与众筹，获得的回报以“租金折扣”形式体现，最低参与门槛仅为8.8元。You+计划通过众筹，募资34万元，但从一米好地平台目前的进展情况来看，似乎并不顺利，YOU+目前仅完成14.63万元的众筹款。
相比前面的P2P平台单纯融资功能，众筹的方式不但能完成一定金额融资，对于YOU+来说，还能达到宣传和招租的作用，这无疑降低了YOU+的拓客成本和出房周期。
但由于众筹平台的收益有限，对投资人的吸引力也大打折扣。相反，P2P平台的收益更趋市场化，尤其是近2年P2P行业日渐成熟，投资者渐趋理性的背景下，加上雷军的个人信用背书，YOU+能轻易实现高效率的短期融资。但由于一般的P2P平台受资金规模限制，长租公寓运营商能融到的资金规模有限。比如YOU+在懒投资网站上前后两次，共融资340万元，这对于YOU+动辄上亿的拿楼成本，基本上杯水车薪，仅能维持当地运营团队的日常开销。
4.通过与银行合作，提前收回应收款
在长租公寓成为台风口行业后，也开始获得一些银行的青睐，部分银行甚至为其量身设计了一些消费贷产品，来为其解决一定的资金问题。
例如蘑菇公寓就与平安银行、中国银行和浦发银行合作，开发出“蘑菇宝”这个产品。租客只要选择了蘑菇宝，就不需要付三押一，仅在每个月把房租打给银行即可。而蘑菇公寓将从银行一次性获得该租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息即可。
这种方式既让租客免除了付三押一的老模式，又让蘑菇公寓提前锁定未来的现金流用于规模扩张。而对银行来说，不但收获了大量潜力优质的年轻信用卡用户，还能获得稳定丰厚的租金贷款收益，因此银行也会在利息上给予长租公寓相当的优惠。
目前，公寓企业与银行的这类合作已然常态化。
5.与上游供应商开展融资租赁合作
在公寓运营商的各项成本中，装修成本是非常大的一块重资产。随着房屋规模的扩张，公寓运营商开始与上游的家具家电商展开融资租赁合作，以解决其“重资产”问题。
据明源君所知，知名家电品牌商海尔已经与各大优质公寓商接洽，为对方提供“家电的金融租赁”服务。根据公寓企业所需的家电量，海尔会设计相应的租赁解决方案，帮助公寓运营商变“轻”。以下是海尔智能家居与某品牌公寓运营商的金融租赁方案（以300万购货量为例）。
随着长租公寓行业被社会资本认可和热捧，在金融资源的调动上，正呈现出更为广阔的空间。包括银行、传统地产商、专门的公寓基金、社会闲散资金以及上下游供应商等，未来都将成为公寓运营商的融资渠道，以支撑其实现更长远更快速高效的扩张。
而让模式变轻，也可以一定程度上减轻品牌公寓运营商的“重量”，帮助其实现快速发展。 1.托管模式
目前，被长租公寓行业公认的“轻”模式就是托管模式。
所谓的托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻；同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。
但这一模式的前提是，品牌运营商要有很强的品牌知名度，能凭借其托管服务为房东实现快速出房，完成资产的保值增值。
老牌长租公寓运营商优客逸家，就开始积极向托管模式涉水。并与开发商合作，为其项目的投资型产品提供托管服务。比如优客逸家与保利新天地进行合作，为其LOFT产品提供托管服务。购买此款LOFT产品的客户，只需每月向优客逸家支付租金的15%作为服务费，即可享受到优客逸家的宜家精装、出租和租后管理、房屋维修四项服务。
同样被雷军投资的寓见公寓，也在最近宣布与世联行合作，在商业地产领域开展托管模式的合作，它们的第一个项目是上海嘉定I-movie上影广场。 2.加盟模式
新加入者铂涛集团的窝趣轻社区，采用的则是直营+连锁加盟的模式，以此来聚拢一大批区域的小型公寓运营商。这些小型公寓运营商，他们手中的房源少则十几套，多则几十上百。但由于没有资金，也没有品牌知名度，在区域只能小打小闹，较难得到很大的发展。
而他们一旦加盟窝趣，凭借窝趣团队的连锁酒店从业背景，以及在“供应链”、“连锁管理”方面的优势，他们可以免去后期运营的成本和精力，并且收获一定的品牌溢价。
作者：刘芳 |
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