深圳“土地危机”比你想像中还严重

1987年12月1日，深圳经济特区刚建立不久，就突破传统产权制度，敲响了全国土地 ?拍卖第一槌。

　　经过30多年的高速发展，深圳又一次站在了土地改革的十字路口。然而这一次，不再是主动引领风潮，而是被逼得走投无路了。原因很简单，深圳没地了。

　　国土面积本来就少

　　作为四大一线城市之一，深圳的国土面积1995平方公里，仅相当于一个中国普通县城的规模。


　　比起北上广，深圳简直就“小巫见大巫”。就辖区面积而言，北京相当于8个深圳，上海相当于3个深圳，邻居广州也相当于4个深圳。如果跟直辖市重庆一比，差距更大了，相当于40个深圳！（所以说，深圳要想升直辖市，国土面积是一道必须迈过的坎。）

　　话说回来，深圳这么小的国土面积，居然产生了全国第四的经济总量（马上要第三了），也确实是蛮拼的。


　　要知道，“卖地财政”是中国地方财政的主要收入形式。就这么点“家底”的深圳，居然靠高新技术产业、金融业、港航业等高端产业就撑起了深圳GDP的“半边天”，还能跟北上广抗衡，确实牛气。

　　土地消耗量大

　　但是，就算今天深圳产业结构再好，它也有一段野蛮生长的“黑历史”。当年以制造业为主的低附加值的产业给深圳带来繁荣的同时，也消耗了大量的土地。


　　公开数据显示，从1986年到2000年，深圳GDP每增长1亿元，土地资源消耗就相应增长24万平方米；而在同期，香港GDP每增长1亿港元，建设用地相应增长仅为2000平方米。（这就是赤裸裸的产业结构之间差距啊）

　　经过多年的努力，深圳的产业结构优化了，对“卖地财政”的依赖性也比全国其它城市低许多了。但是，“家底”也已经耗得七七八八了。

　　目前，辖区面积仅1995平方公里的深圳，开发面积已经逼近900平方公里，去除掉不可开发的974平方公里的生态控制线，还可以用来开发的面积仅有100多平方公里。（数据来源：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心）


　　深圳市政府方面把这个问题看得更为严峻。深圳规土委公布的数据显示，到2020年，深圳可供新增建设用地只有8平方公里！

　　土地开发强度远超国际警戒线

　　如果对这些数据还没有什么概念，咱们再看一组数据。

　　按照国际惯例，国土开发强度的生态宜居线最高是20%，警戒线是30%。如果一个地区国土开发强度超过该数值，人的生存环境就会受到影响。



　　那你知道，深圳的开发强度是多少么？50%！没错，超过国际警戒线20%！（数据来源：深圳市规土委发布的《珠江三角洲全域规划项目研究报告》）


　　广东省国土资源厅总工程师杨林安曾公开用“深圳每两平方米土地，就有一平方米水泥地”来形容深圳土地所处的窘境。

　　填海造地

　　没有土地，发展从何谈起？再高大上的产业，也应该有办公场所吧。有再强大的人才吸引力，也不能让人家流落街头，无处可住吧。

　　因此，深圳需要土地！深圳对土地的“饥渴感”比全国任何一个城市都要来得强烈。

　　深圳开始填海造地。建市30余年的深圳通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里，这个面积超过6个蛇口（蛇口面积为10.85平方公里），占全市海域面积的6.5%。


　　但这终究不是个好办法，毕竟海岸线资源也是有限的，现在只剩下不到40多公里自然岸线未被开发了。

　　加之，深圳是海岸线最长、海洋资源最丰富的城市之一，如此美丽的海岸线景观资源被钢筋水泥覆盖，未免太过可惜了。更重要的是，这会极大地破坏海岸线的生态环境。

　　在哪填海， 对房价的影响？

　　深圳现在能够被填的地方有东部的大鹏湾和西边的珠江口和深圳湾。


　　大鹏湾片区是深海，而且小梅沙、大梅沙、溪涌、下沙都是优质沙滩和旅游胜地，加之盐田港的存在，不可能搞大规模填海。要填也是在大鹏澳与东家湾进行填海（见下图），面积约12平方公里。但这个地方离中心区太远，影响不了市区的房价，但可以围绕无污染的新兴产业形成一个新的市镇。


　　深圳湾有滨海大道和红树林保护区，那里不太可能进行大规模填海。且对面有香港米埔自然保护区，在这儿填海，香港市民与香港的环保组织都不会答应。

　　最有可能的地方就是珠江口，整个前海湾、大铲湾都有可能被填掉，宝安中心区，一直到海上田园这一片区。这一片区长度约30公里，宽度约1公里，大约可以造地30平方公里。（见下图）


　　填后对楼市影响几何？

　　我的观点是，填海造地工程不是一朝一夕的事情，深圳曾经的填海工程基本上都花了十年左右的时间，如今技术更加先进必定会缩短工程耗时，但再怎么缩短也得几年的时间。所以，对深圳过热的楼市短期内并无抑制作用。但从长远考虑，对填海区之外深圳其他地方的房价有一定的遏制作用。另一方面，对填海区内的海景房是大利好。

　　填海55平方公里土地不可能都拿来建商品房，还会建设公园，道路等各种公共设施。但除去这些，商品房的供应量依然庞大。量上去了，填海区之外的房价自然得作出调整，涨幅受到影响。填海区内的房子必然会成为抢手货。且填海区没有城中村问题，环境优雅整齐，房价必然低不了。

　　旧城改造

　　填海造地行不通，只有最后一招了：旧城改造。旧城改造也叫城市更新，就是把低效利用的旧建筑拆了，重新规划利用。


　　这几年，通过旧城改造“捣腾”出来的土地规模越来越大。2010年79万平方米，2011年91万平方米，2012年148万平方米，2013年数量最多，达到280万平方米，2015年为256万平方米。５年来，总共“捣腾”出854万平方米。

　　事实上，旧城改造已经在３年前就超过新增供应土地了。2012年，深圳存量用地规模首次超过新增用地，存量用地的供应比重，从2012年的56%逐步上升，2014年达到69%。2015年，深圳计划存量用地供应比例达到75%。