一、 基础资产分析与证券发行情况概览 目前已在银行间市场成功发行的住房公积金贷款证券化产品有：沪公积金1号（抵押）、沪公积金2号（担保）、杭州公积金、湖州公积金和武汉公积金。 （一） 基础资产特征分析 入池资产类型方面，武汉公积金的入池贷款包括纯公积金贷款、组合贷款（只入池纯公积金的部分）与商转公三种类型，其余单入池贷款均为纯公积金贷款；沪公积金2号为担保贷款入池，其余单均为抵押贷款入池。 资产集中度方面，入池资产笔数最多的为沪公积金1号（21609笔），笔数最少的为湖州公积金（4040笔）。总体来看，各产品的入池资产笔数均很多，基础资产分散度很高，单笔贷款集中风险很低。 偿债能力方面，五单产品入池贷款借款人的平均年龄在35-45岁之间，该年龄段借款人具有较好的偿债能力且均正常缴纳公积金，月缴存额对贷款余额有一定的覆盖。 剩余期限和账龄方面，入池贷款剩余期限最长的为武汉公积金（14.84年），最短的为杭州公积金（5.18年），剩余期限越长，基础资产池信用质量受外来经济形势影响的不确定性也越大。杭州公积金（4.27年）和湖州公积金（3.5年）的账龄较长，贷款价值比较低，违约成本较高，贷款稳定状态相对较好。 回收方面，四单抵押贷款项目初始加权平均回收率在53.62％-67.12％之间，处于较高水平，未来随着未偿本金余额的减少，回收率将逐年增加。沪公积金2号是担保贷款入池，回收比例和回收时间根据担保公司的主体风险以及与公积金中心签署的协议决定，初始加权平均回收率为63.04％，随着未来担保公司主体风险的不确定性增大，回收率将逐年减少。 （二） 证券发行情况分析 从证券设计来看，沪公积金1号、2号和湖州公积金设有超额抵押，其余没有，但杭州公积金设有贴息；封包期从3个月至6个月不等，利息回收款占资产池未偿本金余额的比例在0.94％-2.09％之间。 从分层结果来看，杭州公积金（优先档占比93.03%）和沪公积金2号（优先档占比91.53%）的分层结果较好，是因为其较高的资产池贷款利率、封包期利息和贴息，以及较短的证券存续期限，有效缓解了优先档证券本息的偿付压力，降低了次级档证券的分层厚度。 从利率水平来看，沪公积金1号为负利差，沪公积金2号和杭州公积金为正利差，湖州公积金和武汉公积金的入池贷款利息流入在扣除相关费用后与证券端利息支出基本持平。沪公积金2号和杭州公积金的正利差是因为资产池加权剩余期限较短（分别为7.31年、5.18年），证券发行端匹配的市场利率较低。 从出表问题来看，就这五单产品而言，沪公积金1号、沪公积金2号和湖州公积金实现了资产池的完全出表，杭州公积金和武汉公积金按照公积金中心继续涉入转移信贷资产的程度确认相关金融资产和金融负债。 二、住房公积金贷款证券化特点总结 根据住房公积金贷款的特点，并结合已发行的五单产品，对住房公积金贷款证券化产品的特点总结如下： 一是基础资产分散性较好。住房公积金贷款证券化产品通常涉及几千到上万笔贷款，单笔资产未偿本金余额占比通常不超过1％，与CLO和AutoABS相比，贷款金额分散度很高，能有效降低由于单笔贷款违约给资产池带来大量损失的风险。 二是剩余期限较长。已发行五单产品基础资产的加权平均剩余期限为5-20年，相比于CLO和AutoABS产品，风险暴露时间较长，且作为入池资产的个人住房贷款易受宏观经济变化影响，基础资产池信用质量受外部经济形势影响的不确定性较大。 三是与商业银行RMBS相比，住房公积金贷款逾期率更低。公积金中心发放的住房贷款通常有更严格的限制条件，且对贷款额度有上限要求；同时借款人的公积金缴纳额对贷款余额也有一定的覆盖。因此我国住房公积金贷款逾期率一般低于商业银行住房贷款的逾期率。 四是与商业银行RMBS相比，住房公积金贷款提前还款率较低。提前还款可以使资产池提前收回一笔本金，降低贷款的违约风险，并且当证券化产品出现负利差时，还能降低负利差程度。但由于公积金中心发放的住房贷款利率较低，借款人提前偿还贷款的意愿通常不强，提前还款率相对较低，在4％-8％之间（商业银行RMBS通常在5％-15％之间）。 五是地区集中度高，区域特征明显。公积金贷款通常是用来购买本市城镇住房，入池贷款会集中在同一城市，地区集中度极高。同时，各公积金中心根据当地经济发展和需求情况来制定公积金贷款政策，入池贷款会有明显的区域特征。 六是入池贷款利率普遍较低，存在一定的负利差压力。住房公积金贷款是一种带有政策福利的贷款方式，其利率低于社会平均资金成本或商贷利率，而相应证券化产品的发行利率通常是基于证券信用水平、期限、当时资金面、流动性等因素形成的市场化利率，结合资产端和证券端的利率来看，住房公积金贷款证券化的负利差在一段时间内可能会常态化存在。 七是与商业银行RMBS相比，交易结构一般有多种增信措施。为了缓解上文所述的负利差压力，通常会设置一些额外的增信措施。常用的方法包括：延长证券的封包期，增加封包期利息收入对证券本息偿付的支持；发起机构向信托财产账户进行贴息，通过贴息金额对证券本息的偿付提供支持；设置超额抵押，由超额抵押资产为优先档证券本息的偿付提供支撑等。 八是存在基础资产为担保资产，而非抵押资产的情况。我国部分公积金中心在向个人发放贷款时需担保公司为个人提供担保，个人将住房抵押给担保公司提供反担保，因此抵押权在担保公司，公积金中心发放的实质上是担保贷款。如果贷款出现了逾期或违约，则需要担保公司进行代偿，此时回收的风险完全体现在担保公司的主体风险方面，需对担保公司进行长期关注。 九是存在入池资产为商业银行和公积金中心联合发放的情况。若计划将商业银行和公积金中心向个人发放的组合贷款中的纯公积金贷款部分入池，则会涉及到抵押物权属的问题。主要因为公积金中心将贷款出售给了信托，实现破产隔离后，信托作为特殊目的实体，在抵押权无法切割的情况下，与商业银行在抵押物权属转移问题上可能存在法律障碍。 三、住房公积金贷款证券化进一步发展可能存在的技术问题和相应解决办法 已发行的五单证券化产品在基础资产、交易结构设计等方面各有特色，为我国接下来的住房公积金贷款证券化提供了很好的借鉴作用，但目前仍存在一些问题值得进一步思考： 一是公积金RMBS呈现出相对常态化的负利差，应关注其风险。公积金贷款利率低于社会平均资金成本，而所发行证券化产品的利率通过市场化的方式确定，使得入池贷款利息流入通常难以覆盖相关费用和证券端利息支出，存在负利差的情况。短期看，可通过设置较长的封包期，设置超额抵押，设置现金流储备账户（贴息），发起机构自持的优先档证券只还本不付息等，增加对优先档证券本息偿付的支持，缓解负利差。长期看，可通过引入中长期限偏好的机构投资者，将公积金贷款证券化产品加入央行的合格抵押品库，以及引入做市商制度等，增加证券的吸引力和流动性，从而降低证券端发行利率，缓解负利差。 二是若发起机构考虑资产出表，需控制风险自留的比例。在资产出表问题上，发起机构自留比例将对会计师判定资产是否基本实现了风险报酬完全转移产生重要影响。为了降低发起机构的风险自留比例，应尽量控制次级厚度。一般当资产池的信用风险较高或现金流偿付压力较大时会使得证券化产品的次级厚度偏高，由于住房公积金贷款的信用质量一般较好，而负利差常态化的存在会加大证券化产品现金流的偿付压力，因此影响次级厚度的主要因素是负利差，通过缓解负利差的影响，能够有效降低风险自留比例。 三是对于入池贷款是担保形式的证券化产品，需长期关注担保公司主体信用。在资产池是以担保贷款入池的情况下，如果贷款出现了逾期或违约，则需要担保公司进行代偿，回收比例和回收时间则根据公积金中心和担保公司签署的协议决定。此时，住房公积金贷款预期违约后回收的风险完全体现在担保公司的主体风险方面。2015年3月份住建部发文取消了住房公积金贷款的强制性担保，因为业务的变化，担保公司的经营策略可能会有所变更，经营风险和财务风险可能存在变动，需对担保公司的主体风险进行长期跟踪关注。 四是组合贷入池时涉及到抵押物的权属问题，需结合我国的法律实践进行探索。对于商业银行和公积金中心联合发放的组合贷款，一般公积金中心会与商业银行签署协议，委托商业银行对抵押物进行管理。在证券化过程中，信托设立时一般不办理抵押权变更登记，只在触发特定权利完善事件后才办理，因信托与商业银行并未签署具体协议，而抵押权又无法切割，在抵押物权属转移问题的处理上便会存在障碍。对于这类抵押物的权属问题，还需要公积金中心、商业银行与律师等中介机构共同探索，结合我国的法律实践得出一套可操作的方法。 |
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