【答疑解惑】规划变更开发商需赔偿吗？——《苏州日报》房产专栏第四十六期

北京观韬（苏州）律师事务所刘汉文房地产专业律师团队，作为《苏州日报》房地产专栏特邀律师，针对业主提出的房产问题提供专业解答。

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第四十六期：

规划变更开发商需赔偿吗？

业主提问：莫女士来电咨询，她于2014年与某开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同第七条约定“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。第八条约定在规划变更或商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途存在设计变更，并且影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人，如未在规定时限内通知买受人的，买受人有权要求赔偿。后某开发商变更开发楼盘面积，将原属于商业用房的部分建筑面积变更为了住宅，这一情况开发商并未书面通知莫女士，莫女士想问他是否可以要求开发商赔偿？
律师解答：按照莫女士所说，她所在的小区确实存在规划变更的情形，但是莫女士要求赔偿，应当举出因规划变更影响其房屋质量或使用功能的证据，同时，该小区规划调整仅调整商业、住宅、办公建筑面积，该调整对莫女士房屋的质量并无影响，且未改变莫女士房屋住宅用房的性质，其使用功能也未受到影响。因此，律师认为，《商品房买卖合同》第八条约定的通知义务的产生前提并不存在，因此，开发商不应承担因规划变更产生的通知义务，莫女士无权要求开发商赔偿。

业主提问：张先生来电咨询，他与孙某从2011年开始合租王某位于某小区的房屋一套，2015年3月，王某称要出售他们所租的房屋，价格九十万元，由于当时张先生和孙某手头都比较紧张，所以两人均表示不买该房，后来一直未听说该房屋有出售。2016年过年回来，王某称已经和孙某订立了房屋买卖协议，王某以105万元的价格将该房屋卖给了孙某，并办理了产权变更登记。张先生认为王某时隔一年再度出售房屋应当通知他，他作为承租人享有优先购买权，张先生想问他是否可以要求法院确认王某和孙某的商品房买卖合同无效？
律师解答：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。王某在出卖该出租房屋时，张先生和孙某作为共同承租人享有以同等条件优先购买的权利，王某应在出卖之前的合理期限内通知承租人张先生和孙某。根据张先生所述，王某已于2015年3月通知张先生和孙某卖房，并告知房屋买卖价格，王某已尽到通知义务，张先生和孙某均表示不买，故张先生和孙某已明确放弃了优先购买权，王某对其所有的房屋有自由买卖的权利，无需再次履行通知义务。王某与孙某于2016年签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，该房屋买卖协议合法有效。

业主提问：曾先生来电咨询，他年前购买了位于高新区某小区的一套房屋，合同约定今年4月份交房，但是据该小区的其他业主所说，该小区规划的绿地面积为2048平方米，但是实际绿化面积不到1500平方米，曾先生与其他业主找开发商问询，得到的答复是开发商到时会异地绿化，曾先生想问开发商这样是否违约？
律师解答：若根据曾先生所说，该小区绿化面积不足，开发商确实属于违约。而开发商所说的异地绿化，仅仅是行政管理方面对于开发商的处理，不能以此免除开发商对曾先生及该小区其他业主应当承担的民事责任。