在整个项目的成本投入上占比不大,却影响75%的项目成本和项目盈利。本文从5个方面深入阐述了设计阶段控制成本的经验技巧,不看一定会后悔。 ▌一、设计中的成本控制原则
(2)优化设计 - 总平面 设计描述:地块出入口减少为两个。 总结和启示:在满足规范及物业管理要求的前提下,应控制出入口数量,同一地块的车库与人行入口宜归结到一起,便于物业减少管理人数,以控制项目后期的运营成本。 2.经济技术指标 案例1 (1)停车方式(高层)初始设计 设计描述:当地要求所有地下车库均需按人防标准建造,成本偏高;地下车库埋深较深,层高较高,土建、设备和施工成本都较高。 (2)优化设计 - 停车方式 设计描述:半地下室车库可不按人防标准建造,成本较低(需要与政府部门沟通是否可行);半地下车库埋深较浅,层高较低,可自然通风采光,土建、设备和施工成本较低。 案例2 (1)初始设计- 停车方式(联排) 设计描述:别墅区域地库顶覆土较浅,对景观种植带来困难;别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米,增加了施工成本和验收风险;地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米,不符合当地规范等。 (2)优化设计 - 停车方式(联排) 设计描述:别墅区域覆土1.5米,基本不影响景观种植和绿地率计算;别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米,不需缴纳人防异地建设费;地下室顶板标高符合当地规范。 案例3 (1)初始设计 - 地库 a.地库按机械车位设计,面积11225平方米,总车位430个,其中机械车位421个,普通车位9个,层高4.5米; b.停车效率26.1平方米/车位。 (2)优化设计 - 地库 a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米,总车位328,其中普通车位237,子母车72个,微型车26个,层高3.6米。 b.停车效率32.2平方米/车位。 地库优化前后数据比较 总结和启示: a.应根据项目定位、成本控制要求,并结合当地规范和相关政府部门的要求,选择最适合各项目高层区域的地库形式; b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下,可以采用全地下停车方式; c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下,除必建人防区域外,推荐采用半地下停车方式,但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。 总结和启示:提高停车效率的关键措施 (1) 地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除; (2)柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置; (3)避免行车道靠地下室外墙布置; (4)避免布置平行或斜向车位; (5)设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位; (6)设备用房勉强够用即可,不能有富余; (7)人防口部设施应布置在不影响停车的地方。 3.平面布置篇 确定建筑方案时,要尽可能从结构设计方面考虑建造成本,尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。 (1)当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时,凹槽宽度不小于1.8m,深宽比不大于4。 4.节能设计 (1)体型系数 体形系数:建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。 (为满足节能和成本控制要求,根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数,避免凹凸过于复杂的轮廓设计,体型系数尽量小于0.35。) (2)外墙门窗 总结和启示 (1)节能计算中门窗的选型,一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式,须让设计院反复计算几轮,直至权衡计算的值尽量接近50%。 (2)门窗的成本控制中,采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果,在成本管控的今天,推荐使用塑钢门窗。 (3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点: a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算,因为塑钢的门窗较重,对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定,一般宽度不大于750,高度不大于1500; b.平开门尺寸较大,不建议采用塑钢材料; c.推拉门塑钢门对五金件要求较高,现场施工需要注意。 5.层高选择 (1)初始设计 设计描述:高层住宅层高为3米。 (2)优化设计 设计描述:高层住宅层高全部改为2.9米。 总结和启示: (1)应综合市场取向,产品自身的定位,同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗,选择合适的层高;层高每增加0.1m,造价增加该层造价的约3-5% 。 6.公建配套 (1)外立面设计 初始设计:a.基座部分三层,局部四层,全部为干挂石材;b.每四层设计有横向线条;c.线条全部为GRC材质。 优化设计:a.基座部分改为两层,局部三层,材质为仿石涂料,只在门头近人尺度使用石材;每四层的横向线条取消;线条尽量采用混凝土浇筑。 总结和启示 建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化,建议在建筑方案设计阶段,应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用,并选用成本较低的栏杆、百页做法等。 (2)会所 设计描述:会所建筑面积约2500平米,且占地面积较大。 优化设计:将临时售楼处置于商业内,极大地降低了前期投入和后期运营成本。 总结和启示 (1)会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑,并考虑便于控制样板区(特别是临时样板区)面积和成本的方案。 (2)会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定,同时考虑会所的后期运营成本。 (3)应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素,对会所的面积进行合理控制。 |
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