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转租对于商业物业而言是一项常见的租赁模式：物业产权人将物业整体出租给包租商，收取固定租金，再由包租商分割出租给若干商户。由于商业租赁具有租期长、租金高、容易受经营项目影响等特点，次承租人的利益往往会受到出租人与承租人之间履约情况的影响，因而承担较高的法律风险。 那么，哪些法律规定可以保护次承租人的利益呢？ 一、次承租人的法律风险 不论是非法转租还是合法转租，次承租人都可能会面临出租人要求解除合同的困境。 （一）非法转租 从出租人的立场看，其总是希望能够掌控转租活动。虽然法律明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但现实中，承租人为了实现转租利益最大化，往往会对出租人隐瞒转租行为。这就是次承租人最常面对的非法转租风险。 （二）合法转租 那么，是不是在合法转租的情况下，即出租人同意承租人转租时，次承租人就高枕无忧了呢？现实也并非如此。尤其在一些商业地产整体承租后又分割转租的经营活动中，承租人可能会从次承租人处收取租金后却不向出租人履行支付租金的义务，甚至连人带钱都“不翼而飞”。倘若出现上述情况，出租人也会提出解除合同。 二、保护次承租人利益的法律规定 （一）设定出租人单方解除权的期限 为公平起见，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同解释》（以下简称“《解释》”）对出租人在非法转租情况下享有的单方合同解除权设定了期限，以此避免次承租人的权利一直处于不稳定的状态中。 该《解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” （二）赋予次承租人代位清偿请求权 在次承租人已经履约，而承租人违约或“不翼而飞”的情况下，出租人的单方解除租赁合同的权利仍被法律支持的话，次承租人不仅要承担租金损失，还要承担为运作该商业项目而投入其他损失，这对次承租人来说显然不公平。因此，司法实践中作了一项突破合同相对性特别规定。 《解释》第十七条规定:“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。” 这一规定赋予了次承租人一项重要的“权利”——代位清偿请求权。请注意：代位清偿请求权是权利。承租人不得提出异议，出租人也不得拒绝，即便出租人不接受次承租人代替承租人履行支付租金的义务，次承租人也可以通过提存来实现。 三、律师简析 为什么我们要强调代位清偿请求权是次承租人权利呢？这项权利的重要性是如何体现的呢？举个例子大家就明白了。 比如出租人甲将一片门可罗雀商区出租给承租人乙，乙经甲同意后转租给次承租人丙，丙不惜重金投入又经过一番苦心经营后（假设丙不存在任何违约行为），该商区终于门庭若市，财源广进。而此时甲、乙开始眼红，希望将商区收回合作经营。如果法律允许“甲可以以乙不支付租金为由而任意行使租赁合同解除权”，就等于为“甲和乙串通解除租赁合同从而损害丙的利益”留出了活动空间。 因此，赋予次承租人丙代替承租人乙向出租人甲直接支付租金的权利，是次承租人对付出租人和承租人企图恶意串通而毁约的有力武器。虽然我国尚未建立完善的代位清偿制度，但《解释》第十七条的规定在保护次承租人利益的问题上发挥了鼓励主动清偿、保障交易安全的作用。 德衡房地产律师工作室 二零一六年四月十五日
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