开发商保修责任期限与施工单位保修责任期限的不同

　　很多开发商问起，施工单位质量保修书承诺的保修期已结束，我们还需要向小业主承担保修责任吗？现就该问题分析如下：

　　施工单位对开发商应当承担的保修责任和开发商应当向小业主承担的保修责任，其起止时间是不一样的，因为其分属于两个不同的法律关系。施工单位对开发商应当承担的保修责任是基于施工合同关系，保修责任人是施工单位，保修期是自工程竣工验收交付开发商之日起算（除非施工合同约定保修期自商品房集中交付日起算或自每套房屋交付小业主之日分别起算）；而开发商对小业主应当承担的保修责任是基于商品房预/销售合同关系，保修责任人是开发商，保修期是自开发商按照合同约定时间将具备合同约定条件的商品房交付小业主之日起算。

　　特别需要说明的是，对于商品住宅而言，开发商对小业主承诺的保修期限（保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算）不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限，即：
　　１、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
　　 2、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
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            　　　　 　2013年７月４日