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2020 我们身边经常会听闻，自家房屋出现裂缝、漏雨、墙皮脱落甚至地板塌陷的现象，找到开发商理论，却因房屋已过质保期而被拒维修，这样的情况屡见不鲜。那么，房屋质保期已过，应由谁承担维修责任？ 网友咨询： 房屋建筑商质保期已过，应由谁承担维修责任？ 重庆索源律师事务所唐建林律师解答： 根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。保修期是从竣工验收合格之后即日起计算。这是建筑商竣工验收合格交付开发商后的质保期。 由此可以看出，房屋建筑的地基基础工程、主体结构工程的保修期应为（在正常使用条件下）设计基准期，一般为50年,所以几乎是不会超过质保期的。要求建筑商对地基基础工程、主体结构工程质量不合格负责（直接起诉建筑商），一是源于法定，二是类似于产品责任。 但是，如果房产超出建筑商的质保期，一般情况下，施工方不会再承担维修责任。这种情况下，承担责任的主体，需要看具体情况，符合法定条件的可以找开发商承担维修义务；或者动用维修基金。 唐建林律师解析： 如果在施工单位的保修期结束后，开发企业尚需向购房者者承担保修义务的，由开发商承担保修的责任。（源于购房合同约定、商品房买卖司法解释、建设部《商品房销售管理办法》及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等） 首先，在这种情况下开发商需要对购房者承担保修义务，而不能就此向施工单位追偿。而且按照《商品房销售管理办法》第33条,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此，对开发商来说，为避免施工单位的保修期结束后尚需向购房者者承担保修义务，应尽量缩短竣工验收合格之日和房屋交付购房者之日的时间，使移交住宅房屋时施工单位保修义务的存续期不小于1998年《规定》的最低保修期。 第二,即使施工单位的保修期结束后，开发商如果“并对造成的损失承担赔偿责任”，就该赔偿责任可向质量缺陷的责任方追偿。《合同法》第282条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任”。《建筑法》第60, 80条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构的质量”，“在建筑物合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。由以上法律规定可得出如下结论：即使施工单位保修期届满，也不解除其赔偿责任，故开发商可就“造成的损失”向施工单位追偿。（地基、主体工程不合格；合理使用寿命内其他部位或工程不合格；因建筑工程质量原因造成购房人固有利益损失等情况下。此外，上述情况下还可能发生直接判决建筑商担责，而跳过开发商。径行判决开发商担责，请求权基础是侵权或类似于产品（缺陷）责任，既可以要求生产者也可以要求销售者承担责任，因为建筑商与购房人之间并无合同，所以并不是基于合同关系。） 第三，保修期满后住宅类商品房的共用部位与共用设施设备的维修、更新、改造资金由住宅专项维修基金解决。 第四，保修期满后，除共用部位与共用设施设备外的维修，业主可以委托物业公司或第三人进行维修，维修费用一般由业主自己承担。 红色字体均为笔者注：（窃以为）在地基工程、主体结构工程出现问题时，购房人可以将开发商、建筑商列为共同被告，但在维修加固责任的承担上，因建筑商是终局责任人，在购房人不请求解除购房合同及赔偿损失而仅请求维修的情况下，可径行判决建筑商维修，而不能判决连带责任（无约定或法定）。 此外，建筑商的保修期与开发商的保修期不同，对此，国务院行政法规《建设工程质量管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中有明确规定。 《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。保修期是从竣工验收合格之后即日起计算。 《商品房销售管理办法》第三十三条规定： 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 １、工程质量监督部门核验的质量等级； ２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； ３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定； ４、用户报修的单位，答复和处理的时限。 |
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