买房未过户 卖家去世咋维权？

两个小时的时间里，河北骏恩律师事务所董励锋律师和郭沙沙律师为近20名读者解答了他们提出的法律问题，内容涉及房产买卖、城中村房屋拆迁、房产继承等多方面。

■咨询读者：张先生

■咨询原声：我从朋友手中买了套二手房，为了省点税钱当时没办理过户。再想办过户的时候，对方却去世了。现在他妻子说对卖房子的事不知情，也不肯配合过户，请问我该怎么办？

案件

买房未过户卖家已去世

两年前，张先生从朋友李某手里购买了刚取得房产证的一套商品房。双方签订购房合同后，张先生付清了80余万购房款。为了省下相关税费，他和李某约定，过了免征营业税的期限再办理过户手续。拿到钥匙和登记在李某名下的房本后，张先生搬进新家。

今年上半年，个人住房转让营业税政策发生变化，房本满两年就可免征营业税。得知这一政策后，张先生想找李某协助办理过户，但却被李某妻子告知，李某已因车祸去世。

张先生找到房管部门咨询得知，因为房屋产权仍然登记在李某名下，所以李某妻子及子女成为该房法律上的继承人。张先生若要成功办理房屋过户手续，必须要李某妻子及子女的协助。

张先生再次联系李某的妻子，希望他们配合办理过户，但对方却说，李某卖这套房子的事儿她并不知情。她认为，房子虽然登记在李某名下，但属于夫妻共同财产，李某自己处置房产的行为无效。

事情闹到这个地步，张先生不知道该如何维权。

解答

妻子不知情买卖合同仍有效

对此，董励锋律师和郭沙沙律师表示，该案中，即使李某卖房子时没有告知妻子，也不影响购房合同的效力。

李某房子虽然登记在李某个人名下，但只要是在其婚姻存续期间购得，仍然属于夫妻共同财产，他没有告知妻子将房屋出卖的这种行为，在法律上称为“无权处分”。

但根据最高院的相关司法解释规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。

也就是说，无权处分不影响买卖合同效力。因此，李某和张先生签订的购房合同仍然有效。

另外，为保护善意第三人，我国相关法律规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。

张先生虽然已经支付合理房价款也实际入住，但最终并没有将该房子过户到自己名下，不符合《物权法》上的“善意取得”的构成要件，无法享受法律这方面的保护。

继承人有义务协助购房人过户

两位律师还表示，张先生虽然没有取得该房子的所有权，但并不影响其向李某的继承人主张过户，我国物权法实行“区分原则”，由于张先生和李某签订的购房合同是有效的，其可以要求李某的继承人承担合同上的债权责任：即要求其继承人协助张先生实际履行未完成的合同约定义务。

据此，李某过世后，其继承人仍有义务协助张先生办理房产过户。张先生可以先和继承人协商，协商不成可提起诉讼。

律师提醒：近年来，类似的房屋买卖合同纠纷较多。由于政策及其他原因，多年前买下的房屋未能过户，随着房价上涨，出售一方心生悔意，不少人以夫妻一方不知情为由，要求确定合同无效。为避免此类纠纷，建议购房人在签订合同时，尽量要求夫妻双方共同签字或出具相关委托，并在购房后及时办理过户。