|
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 案情简介：2013年2月，汉宇地产与房洪玉、顾元芬签订《房地产求购看房协议》，约定房洪玉、顾元芬委托汉宇地产购买涉案房屋。 2013年2月20日，汉宇地产与房洪玉、顾元芬签订《佣金确认书》一份，载明房洪玉、顾元芬应支付汉宇地产的佣金为17,000元（人民币，下同）；支付日期为签订上海市房地产买卖合同时支付。 2013年2月21日，案外人何金刚、王磊作为出卖方（甲方），房洪玉、顾元芬作为买受人（乙方）与汉宇地产作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，该合同第四条约定，甲乙双方在签订本买卖协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定。 同日，何金刚、王磊作为卖售人（甲方）与房洪玉作为买受人（乙方）还签订了《上海市房地产买卖合同》该合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定。 2013年4月15日，上海市松江区房地产交易中心向房洪玉发出《不予办理房地产交易、过户通知》一份，载明，经核房洪玉（注：为限购对象）于2013年2月21日购买的住房，不符合国家和本市住房限售规定，该中心不予办理房地产交易、过户手续。 2014年5月，汉宇地产起诉至原审法院，要求判令房洪玉、顾元芬支付佣金17,000元。
裁判原文节选 一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1693号】本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告作为二被告与案外人房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，故按照原、被告居间协议及佣金确认书的约定，二被告理应支付原告佣金。 关于二被告所提原告错误引导，未明确传达限购政策，导致其购房目的没有实现的抗辩意见，本院认为二被告以此拒付佣金不能成立，理由如下：其一、《房地产买卖协议》第四条及《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）中被告已经明确确认对于限售规定知晓，特别是补充条款（二）对于一旦出现限售情况的后续处理也予以了约定，由此可以确定被告对于限售政策是特别予以注意的，而且对于限购风险也是有所预见的。既然被告对限售已经知晓且予以了注意，也就不存在被告所称的原告未尽告知义务，导致其购房目的不能实现了。其二，本案产生限购是因为将原来的二被告作为买受人变更成了就被告房洪玉一人作为买受人，二被告称此系原告要求这样做，但却并未提供证据对此予以证明，况且二被告作为完全民事行为能力人，在进行合同主体变更时仅凭中介的要求，自身未作任何判断和考量也有违常理。故此，本院认为被告的抗辩意见难以成立，本院不予采信。 关于被告所提，原告未提供全部居间服务的抗辩意见。本院认为，二被告主张原告并未带看房屋及帮助磋商与其自己签订的《房地产求购看房协议》、《房地产买卖居间协议》显示的内容并不一致，故本院不予采信。当然按照目前二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含过户、房屋交接等后续流程的完成，这些环节均需要居间方承担成本，结合本案中原告提供的实际服务，本院酌定二被告目前应承担的佣金数额为10，000元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二(民)终字第2184号】本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被上诉人汉宇地产已经促成涉案房屋的买卖双方签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》以及《上海市房地产买卖合同》，属于居间成功，被上诉人已经完成了主要的居间义务，根据上诉人房洪玉、顾元芬与被上诉人签订的居间协议以及《佣金确认书》之约定，上诉人理应支付佣金。上诉人关于被上诉人并未带看房屋的主张，与其签订《房地产求购看房协议》与《房地产买卖居间协议》的事实矛盾，本院不予采信。至于上诉人应该支付被上诉人的佣金数额，上诉人主张被上诉人没有尽到限购、限贷政策的告知义务，但根据《上海市房地产买卖合同》补充条款（二），上诉人房洪玉明确确认对于限售规定知晓，并且合同本身亦对限售规定予以列明，故涉案房屋因限售无法办理交易、过户手续，被上诉人对此并无过错，上诉人该项主张，本院不予采信。原审根据居间人在二手房买卖中应提供的居间服务范围，结合本案中被上诉人提供的实际服务，酌定上诉人应承担的佣金数额，并无不妥，应予维持。上诉人房洪玉、顾元芬的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
评析：本案判决结果值得商榷。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”买房人作为“新手”完全是门外汉，对于所谓的限购政策往往是一无所知的（这也就是买房人花钱请中介提供居间服务的一个重要原因），因此，不能赋予买房人过重的注意义务（即便相关协议里面有限购注意义务的条款）。而房产经纪公司作为从事媒介居间的专业机构，应当被赋予更为专业、更为详尽的注意义务。 在买房人与房产经纪公司初次接触表达想要通过房产经纪公司购买房屋的意思时，房产经纪公司就应当审查买房人是否具有购房资格。在买房人为两人以上时，只要其中一个人不具有购房资格，就不能完成过户手续。也就是说，在买房人初次接触房产经纪公司时，房产经纪公司就应当明确告知不具备购房资格的人不能作为买房人。而本案中，房产经纪公司并没有尽到此说明义务，反之，还与之签订了《房地产求购看房协议》、《佣金确认书》、《房地产买卖居间协议》等。可见，房产经纪公司的过错是很严重的。《上海市房地产买卖合同》作为网签合同，按照一般的交易惯例，是由房产经纪公司主导签订的，房屋买卖双方一般只会比较注意其中的部分条款【如房款、支付方式、支付期限、交房时间、过户时间、违约责任等】，但是对其中的限购注意条款一般不会太注意。而且一般的房屋买卖双方对于二手房买卖的交易流程，限购政策等并不是太了解，更谈不上专业。而房产经纪公司作为专业的机构，对于限购政策，限购的结果等是非常了解的，是非常专业的。在此情况下，房产经纪公司在房屋买卖双方网签时就应当严格审查买房人是否属于限购对象，不能放任风险的存在，否则就应当被视为没有尽到注意义务，就要不能够要求支付报酬并承担损害赔偿责任。因此，本案中，房产经纪公司所主张的佣金不应得到支持，反之，给买房人造成的损失还应当赔偿【说的直白点，房产经纪公司在此过程中是涉嫌欺诈的】。 |
|
|
