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编者按：又到了房屋租赁活跃的季节，在房屋租赁过程中，出租方与承租方可能会因各种原因产生法律纠纷，本报也多次接到读者关于此类情况的求助。为普及相关法律知识，为租赁双方答疑解惑，本报特别邀请河北彬礼律师事务所才斌律师，对租赁双方关心的法律问题、遇到的实际纠纷给予系列解答。 环渤海新闻网专稿 近段时间，房屋租赁市场回暖。在房屋租赁时，房东和租客一般都会签订《房屋租赁合同》。这一纸合同看上去简单，只有寥寥几条，却隐藏着大学问。河北彬礼律师事务所才斌律师对签订及履行房屋租赁合同时应当注意哪些法律问题进行了解答。 才斌律师介绍，在签订合同之前首先应当注意以下几个问题： 不能口头协议。租房一定要签订租房合同，租房合同要细。即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么，但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付，并列明租住前的各项数字，以区分责任。还要查看上次的水、电、煤气费、物管费以及光纤、电话费等结清没有。 在租赁期间对房屋的修缮义务及费用应由谁承担。如果在使用过程中，房屋及其附属设备出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的，否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。 房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。 查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗；其次，请房东出示房屋权属证明原件等相关证件，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这表明，承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。 租金的支付方式及期限。这也是双方应重点考虑的问题，三个月一付还是半年一付或一年一付等，双方应予明确约定，否则，极易产生矛盾。 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。 签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，并落实于字面。在双方签订《房屋租赁合同》时最好将屋内所有物品详列一份清单，作为其合同附件收好。并注明如果出现破损，维修费用由谁来承担。这些看似不起眼的细节其实很重要。 如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，可以双方经协商减少租金，变更合同内容。 记者 季男 魏伟 |
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