法院如何认定装修损失？

商业地产租赁（七）

作者：Diane

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抽样案件中，赔偿装修损失的诉求，基本由承租人发起（包括本诉与反诉）。这类案件，占承租人提起的诉讼案件的50%。法院审理此类案件主要是根据合同约定、合同状态、双方过错程度、出租人是否同意装修或对此知情、是否同意利用装修残值等，进行综合认定。

诉讼案件中的装修损失争议，主要是针对装修成果或者残值。在房屋租赁合同中，对装修的流程、费用出资等，合同中一般会有明确约定。而对装修残值的相关处置，仅有不到一半的合同做了约定。

01.合同中有相关约定

该类型的合同，约定条款一般为 “本协议解除或终止的，属于承租人的家具、电器等应由承租人负责搬走，由承租人增加的装修不得拆除；对于承租人的装修费用，出租人不承担补偿义务。”

以科融公司与东方公司房屋租赁合同纠纷（案件号（2019）京01民终8945号）为例，合同双方对于装修条款作了明确约定 '本协议解除或终止的，属于东方公司的家具、电器等应由东方公司负责搬走，由东方公司增加的装修不得拆除；对于东方公司的装修费用，科融公司不承担补偿义务。科融公司有权根据东方公司交付租赁房屋的情况，要求东方公司将租赁房屋恢复到房屋交付时的装修状态。’合同履行期间，工商行政管理部门就变更经营住址未办理变更登记向承租人发出责令改正通知书，承租人催告出租人协助无果后，解除合同，法院认定“导致合同解除系因出租人未协助承租人办理营业执照（随附义务）所致”，认定承租人有解除权，但因为双方在合同中对装修残值做了明确约定，而驳回了承租人关于装修损失的诉求。

02.合同中无约定或约定无效

合同无约定，或者虽合同约定，但是是出租人过错导致合同提前解除情形下，法院审理此类案件则主要依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《房屋租赁合同司法解释》”）第九条至第十三条，再结合合同状态、双方过错程度、出租人是否同意装修或对此知情、是否同意利用装修残值等。

合同期满，或者承租人根本违约导致合同解除或者无效的案件中，承租人主张装修损失的诉求，如果出租人同意利用装修，则法院会结合装修残值，支持出租人同意利用部分的诉求，而对于出租人不同意利用的，则驳回诉求。需要说明的是，在抽样调查的案件中，仅有不到10%的出租人同意利用装修残值。另一方面，在合同因出租人根本违约导致合同解除或者无效，无论合同是否有约定、出租人是否同意利用装修残值，则法院一般会支持承租人的诉求。

欧意曼公司与汇多家乐公司房屋租赁合同纠纷（案件号（2019）京03民终9476号）中，因出租人原因导致合同无效，致使承租人在装修改造后承租物即遭拆除，法院综合综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、现场勘验情况、承接承租人装修改造的装饰公司的当庭质证等因素，对承租人主张的装修损失按照装修改造的实际支出予以认定，即承租人主张289.3万元装修损失，法院全部予以支持。

而对于合同无效或者提前解除，双方均有过错的诉求，法院首先对装修残值进行认定，再结合双方过错程度，将损失在出租人和承租人间进行分配。对于装修损失认定，主要综合实际情况、双方过错程度、出租人是否同意装修或对此知情、是否同意利用装修残值等，合同有无相关约定则不作考量。以亿利宏业公司与汇科公司房屋租赁合同纠纷（案件号（2019）京01民终8497号）为例，因无建设规划许可证而合同无效，法院认定过错比例为：承租人30%，出租人70%。承租人主张赔偿装修损失15.3万元，并提供《厂房装修合同》及总金额15.3万的收据两张。双方均没有申请鉴定。法院综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、现场勘验情况等因素后，认定装修残值10万元。结合双方过错程度，认定出租人按照过错程度承担70%的责任，即承担7万元装修损失。

03.装修残值的认定

法院关于装修残值的认定，主要有两种情形，一种是依据法院摇号选中的鉴定机构的鉴定意见书，一种是承租人自己提供证据证明自己的主张。对于前者，法院认定的装修残值基本参照鉴定机构的结果，而对于承租人证明和主张的，法院一般综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、现场勘验情况、折旧等因素，认定的残值一般在承租人主张的50%~70%范围内。

综上，法院处理装修损失纠纷的原则是“有约定从约定”，在无约定情况下，处理主要根据出租人与承租人对于合同无效或提前解除的过错程度，以及结合公平合理原则进行判断装饰装修费用的承担责任。

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