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房屋租赁，是房屋的所有权人或管理人或其他有权主体作为出租人，将其所有或经营的房屋出租给承租人使用，房屋承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的权力义务关系。房子是租来的，但生活不是。现在，很大一部分人在租到房屋后秉着这个理念，会把房屋重新做装饰装修。那作为承租人在房屋合法租赁期间，对租赁的房屋所做的装饰装修，在租赁合同到期之后，这些房屋租赁中装饰装修物应如何处理？如何补偿呢？ 法律上，租赁合同到期之后，因装饰装修物的不同，装修所产生的装饰装修物分为两种类型：一、未形成附合的部分，例如，吊灯、空调、电视、窗帘等。二、形成附合的部分，例如，铺的地板、墙壁粉刷的油漆、贴的壁纸、吊顶等。租赁合同终止后，两种类型的装饰装修物当事人有约定所有权的归属的按约定，没有约定的，“未形成附合部分”的装修物，由于未形成附合部分的装修物是独立的物，所有权归承租人所有。“形成附合部分”的装修物，由于已经成为房屋的重要成分，不再具有物的独立性、特定性，其所有权因附合而消灭，与房屋具有相同的归属，即所有权连同房屋一起归承租人所有。 根据《城镇房屋租赁合同解释》规定，承租人未经出租人同意装修的房屋，除非双方达成协议，否则，出租人有权请求承租人恢复原状，也就是说除去装饰装修物，所有的费用由承租人承担，承租人不得要求出租人补偿任何费用。承租人同意出租人装修的，租赁合同终止时，未形成附和的部分，当事人双方有约定按约定，没有约定的，所有权归承租人所有，承租人可以取回装修物，出租人亦有权请求承租人取回。因承租人取回装修物造成房屋毁损的，出租人有权请求承租人恢复原状，费用有承租人承担，出租人无需补偿。 房屋租赁合同终止时，对于承租人同意装修“形成附合部分”的装饰装修物的“现值”或“残值”损失，双方有约定按约定，未达成约定的，分三种情况来处理: 一、合同到期 房屋租赁合同合法有效到期，也就是说租赁期间届满，无论形成附合部分的装饰装修物的“残值”多少，出租人均无需补偿承租人。 二、合同无效 房屋租赁合同被认定无效而解除合同，双方根据自己的过错来承担责任。无论是出租人还是承租人，因自己的过错导致房屋租赁合同无效的，应当按自己所承担的过错来分担形成附合部分的“现值”损失。 三、合同到期前被解除 房屋租赁合同被解除而终止的，随着合同解除的原因不同，形成附合部分的装饰装修物在剩余租期内的“残值”损失的处理分四种情况：1、因不能归责于双方的事由而解除租赁合同的，双方按照公平原则来分担。2、因出租人的违约而导致租赁合同解除的，出租人承担装修物在剩余租期内的残值损失。3、因承租人违约导致租赁合同解除的，承租人自己承担，出租人无需补偿。4、因双方违约导致租赁合同解除的，根据双方的过错程度来承担装修物剩余租期内的残值损失。 综上所述，房屋租赁合同关系中，涉及房屋装修的，有约定则依约定，没有约定则依法定。所以双方当事人应当尽可能的通过书面协议，将双方权利义务约定清楚，对装修之后的各项利益应当具体明确，避免因此引来诉讼纠纷。 |
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