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【案例】 2012年5月姜某与大连某房屋开发有限公司（以下简称 “开发公司”）签订了一份商品房买卖合同，购买了该公司开发的两套商品房，并于2013年9月签订了前期物业管理服务协议，协议约定住宅交费标准为每平方米l.35元，非住宅标准为每平方米2.50元。2014年2月，开发公司将其开发的某小区交由大连某物业管理有限公司管理（以下简称“物业公司”）。后姜某改变房屋用途，用该两套房屋开办贸易公司，即将商品房用于商业经营。物业公司请求姜某按每平方米2.50元交纳物业费。姜某想知道，物业公司的这种做法合理合法吗？ 【法律链接】 我国对于住宅变商用的相关法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也对《物权法》该条作了细化。 【律师解析】 鉴于对其他业主所有权完整的保护以及相邻关系的处理，我国法律规定业主住宅改商用应当受到有利害关系业主的监督和制约。但法律同时忽视了住宅改商用的业主是否也应当受到物业服务合同的约束及来自物业制约的问题。可以说，法律没有赋予物业任何权利来制约业主住宅改商用的行动。结合本案，物业公司没有任何权利来通过提供物业费征收标准达到制约和“惩罚”的目的(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。 【律师提醒】 本案中，业主对于所有房屋用途上的变更系私自进行，并没有经由相关部门的审核，其登记房屋的物业类型仍然为“住宅”。物业公司依据物业服务合同收取物业费，也就意味着必须依据登记的物业类型来收费，不能私自调整，故物业公司无权自行变动物业费标准。因此，基于上述理由可见，物业公司的主张不能得到法院的支持。 |
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