【第159期】离婚案件中婚前按揭房屋应如何认定？

作者：李妃 

广西同望律师事务所 钦州分所实习律师

离婚诉讼中“婚前按揭房”的归属与分割是一个综合性的法律问题。在司法实践中，随着商品房的进一步开发，销售手段的多样化，按揭购房者增多，而婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷的情形较为常见。离婚时关于该房产的分割而引发的纠纷一直是个难题，倘若处理不当则会造成双方财产的损失，严重的还可能会引发两个家庭之间的矛盾从而影响社会稳定。

【主流观点】

第一，以取得房产证的时间来判定房屋的所有权人。这种观点主要是依据《物权法》中的相关规定，不动产所有权的取得以登记为标准。这就意味着，无论是婚前购房或是婚后购房，只要是在婚前取得了房产证，那么房子属于个人婚前财产；如果是双方婚后取得房产证则属于夫妻共同财产，除夫妻双方有特别约定外。当然，对于婚前支付的首付款以及婚前个人财产归还贷款部分则视为债务，从夫妻双方的共同财产中偿还。

第二，以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。这种观点认为，购房者在婚前已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了房款，相当于该房屋买卖合同的支付义务已经履行完毕，即便是婚后取得房产证也只是购房合同权利的转化而已，因此将房屋认定为购房者的个人财产。支持这种观点的人认为，房产证何时取得那并非是自己可以控制的，如果以取得房产证时的婚姻状态来认定房屋的权属对购房者显然是不公平的。

第三，以婚前付款与婚后付款所占比例大小来认定房屋的所有权人。这是一种折中的观点，其主要是根据婚前与婚后付款所占比例的不同而区别对待。如果购房者在婚前已经支付了大部分房款，在婚后夫妻共同财产还贷只占了很小的比例，此时宜将房屋所有权认定为婚前购房者所有；反之则宜认定为夫妻共同所有。

【相关法规】

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条之规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。     

 

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条 第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、《婚姻法》第三十九条之规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。  

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

【法院裁判要旨】

由于婚前购房支付首付并在银行按揭贷款，而婚后夫妻共同还贷的房屋在离婚时涉及了几方面的问题需要搞清楚。一是婚前购房者购房时的首付款以及婚前支付的房贷款，二是婚后夫妻双方共同偿还的房贷款，三是离婚后尚未偿还的房贷款。因此，人民法院在审理该类案件时，一方面要保护个人婚前的合法财产，另一方面要综合考虑子女扶养以及女方权益。而较为常见与合理的做法则是根据《婚姻法司法解释三》第十条之规定来认定房屋的所有权归属。

由于该类案件中涉及了婚前个人财产与婚后共同财产，所以在离婚分割房屋时，应首先由当事人协议解决，协商不成的再由法院进行判决。一般情况下，法院会将房屋判归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。而双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分则由取得房屋一方对另一方进行相应的补偿。当然，倘若双方当事人结婚时间长，婚后还贷房款占放款的绝大部分，同时非购房一方有继续还贷的能力，而购房一方没有继续还贷能力，此时也可以将房屋判归非购房方，同时由非购房方向另一方给予补偿。

【典型判例】

关于最高人民法院再审申请人钟弘婞因与被申请人俞舜华离婚纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2011）浙民提字第45号民事判决一案中，最后的再审结果则是该类案件处理的典型。

该案中，讼争房产为钟弘婞婚前所购并已偿还部分房贷，但俞舜华在婚后也共同偿还了部分银行按揭贷款。因此法院将该房屋判归钟弘婞，同时鉴于婚前钟弘婞曾使用俞舜华父亲汇入款项支付房屋首付款、俞舜华在诉讼中提供装潢票据、借款收据等证明对房屋进行装修及夫妻婚后共同承担部分房屋按揭等情况，再审法院在将案涉房产认定为婚前个人财产的同时，判决钟弘婞返还俞舜华12万元。

【笔者心语】

罗尔斯有言：“正义是社会的首要价值，正如真理是思想的首要价值一样”，对于离婚案件中按揭房屋所有权归属的问题，法官一般不会囿于形式，而会综合分析全案，结合案件的具体情况，根据法律的相关规定作出平衡离婚双方利益的认定。事实上，为了避免该类纠纷的发生，最好的办法就是对婚前以及婚内财产进行约定，尔后婚姻有变依据约定解决即可。在《婚姻法》中，也明确规定，夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及还钱财产的归属。夫妻之间能作出明确约定的话，就会使如何处理在离婚时分割婚前个人购房婚后共同还贷的房屋这个问题变得简单化。