租房新政出台，未来租金会降吗?

有关住房租赁市场的配套政策制定已经迅速提速。

在5月4日国务院常务会议讨论审议了有关发展住房租赁市场的有关议题后，有关住房租赁市场的配套政策制定已经迅速提速。在不久的将来，一系列针对住房租赁市场领域供需双方的配套政策将会陆续出台。

这些配套政策中，将对住房租赁企业的发展基于众多优惠，直接进行减免税、开放住房租赁企业直接融资试点、继续扩大房地产信托投资基金（REITs）试点范围等，都已经基本确定将出现在这些系列配套政策中。

有关鼓励住房租赁市场发展的配套政策，牵涉的范围很广，住建部在其中的一部分工作，其他部委也在他们自身的权责范围内做自己的配套政策。

实际上，在5月4日国务院召开常务会议讨论审议“培育和发展住房租赁市场”议题之前，相关部门已经就有关问题达成了一定程度的共识，并已经开始着手在本部门职权领域范围内，起草有关政策、措施的草稿，这些草稿的主要内容，亦在5月4日的国务院常务会议上进行了讨论。

系列“租房新政”的配套政策可能涉及多个中央部委，包括住建部、国土资源部、国家税务总局、人民银行总行、国家发改委等部门都不同程度地参与了该项工作。而在这其中，住建部则牵头对地方、企业、住房租赁者代表等，进行了超过30次的调研和约访。

其中一些领域的配套政策很快就会出台，可以说是‘马上’。

住建部的调研显示，中国内陆住房租赁市场的主体为个人出租，约占住房租赁市场的90%以上，而在成熟市场经济国家，企业规模化经营住房租赁业务所占市场份额约在30%左右。

所以，很大一部分精力要放在提高住房租赁市场的规模化、企业化经营上，希望能够出现一批以住房租赁为主营业务的企业。

但是，现在这个思路面临两个问题，第一是投资回报期太长，也就是租房子不如卖房子赚钱；第二是贷款不支持，贷款的周期很短，在贷款周期以内，企业很难获利。

作为鼓励、引导住房租赁企业发展的配套政策，中央已经确定将直接对住房租赁企业或实施住房租赁经营行为的特定部分收入予以直接的税收优惠政策。即对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持。

除了住房租赁企业的税负问题外，还有一个就是融资渠道问题。

对于解决这一问题，中央政府已经有明确且确定的思路，即支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点，拓展直接融资的渠道。

REITs试点已经在北京、上海、广州、深圳四个城市展开。范围可能会进一步扩大。

REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

REITs的特点在于：

首先收益主要来源于租金收入和房地产升值；其次收益的大部分将用于发放分红；再次，REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。因此，在欧美及新加坡等地是比较受到欢迎的投资产品，也是持有型物业开发经营者直接融资的主要手段之一。

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