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文√辛小五 图√徐立业 对于小区停车场，相信不少业主都使用过并购买或者租用。亲，也许您买的停车场是租的呢？ 传统车库产权归投资人 这个很好理解，一般的小区车库，包括地下常规车库，谁投资谁谁拥有收益的原则，车库和车位投资一般由开发商建设， 小区人防工程产权应属国家所有 小区车位归属问题。《物权法》就此作了相应规定，第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 这样说来，不是很白话文，一般人不是很理解，尤其是当下不少小区都建有地下人防工程，当然，这不仅仅是传统的房地产的法律概念了，或者说超过了房地产业务的外延。 依据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。 尽管人防工程是由开发商投资建设的，但根据《人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的法律规定，以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中“城市新建民用建筑必须依法修建防空地下室，确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”等政策规定，城市新建民用建筑修建防空地下室，属于国家在城市建设中，出于维护公共利益考虑，对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务，与国家直接用财政资金修建具有相同意义，国家是否出资不应影响产权归国家所有。 此外，人防工程属于与国防安全、群众生命安全等公共利益高度密切相关的财产，其在遵循民事基本原则和精神的同时，也应遵循“公共利益优先”、“国家利益保护”等公法优先原则，对人防工程其产权归属的判定，不应仅从一般追逐短期经济利益的纯私法视角进行考量。如果确定了人防工程的所有权由国家予以保留，则人防工程在战时危险时期就能够由国家直接以所有人的地位进行管理使用，而无需通过任何征收或征用的繁琐途径，无疑将是最有利于保障国防安全这一目的的。 开发商可以小区人防工程停车位收益 尽管人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。根据《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，经人防机关批准，人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。 人防停车位业主开发商谁收益有说法 收益实际归属方面，人防工程开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益应归开发商享有，但小区商品房售完后，管理及收益权是否还属开发商需要具体分析，关键是看修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。如果地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主，则地下人防车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。反之，如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入，则地下人防车库的收益权仍归开发商所有。 地下车库无约定归业主 一般情况下，开发商另外投资的地下车库，会对房地产销售时特别提出，这是专业开发商不会疏忽的。 另外，在开发商和业主没有约定时，小区地下车库产权应该归该小区全体业主共有。 有法律界人士这样认为，地下车库作为区分所有建筑物的附属部分，构成建筑物的共有部分，归全体区分所有权人所共有。因此，在区分所有的建筑物中，地下车库应当与建筑物的其他共用部分诸如楼道、阶梯、门廊、绿地一样，属于全体区分所有权人共有。 什么样的地下停车位可以出售 地下车位属于商业用地,使用年限是40年。 如果地下车位占地如果在规划图中是公共设施用地就属于广大业主；如果规划时是参与分摊商业用地了，那就交过土地出让金了，那就能出售。 租赁年限不能超过20年 专业人士提醒:如果业主和开发商或者其他产权人以租赁方式停车位，产生了租赁关系,根据《合同法》的规定,租赁合同期限不得超过20年,如果超过20年,超出部分将不受法律保护。 开发商不提醒租赁年限违法 业主在与开发商签订车位租赁合同的时候,凡是租赁年限超过20年且不向业主声明超出年限不受法律保护的,业主都可以依法追究开发商的责任。 |
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