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本文由公寓次世代（gycsd_）官方出品，作者 克勤。如需转载，请联系公寓次世代管理员克勤(jacklu22)，并注明出处。 老房子改造新公寓 为什么别人的公寓租出了比你高的价格？ 为什么别人的物业租约比你长，赚钱比你多？ 为什么别人的租客留得住，你的租客三天两头走？ 为什么有的公寓那么火，有的公寓死得快？ 上一期小白龙说城中村有未来，这一期克勤给你挖城中村的房子，但主题跟所有经营者都有关系——怎么把老房子改造成租客愿意买单的新公寓？ 你要把老房子改造成新公寓，你要给市中心的白领住，你要让人家不嫌弃你的外在，那你的内在得多漂亮？ 对，总要有一个点，要让租客欲罢不能，他们才心甘情愿住你的房子。 今天介绍的一处城中村改造公寓，在深圳CBD南山科技园附近，看看房东老湛怎么接地气的改造老房子。 老湛，一个城市建筑出身的公寓经营者，他懂公寓，也懂市场，他的新公寓做得怎么样？ 老房子改造公寓——先理清思维
做公寓，最大化满足居住的功能需求，用设计提升层次，这是我们能干的最大实事儿。 ——老湛注意——“最大化满足居住的功能需求”，当你的租客是有一定层次和居住意识的白领，硬件一定要过得去，否则其他都别谈了。 注意——“用设计提升层次”，有一定层次和居住意识的白领，他们是愿意为设计付租金的。 克勤说：对于租客和房东，用租客和产品的思路务实的做公寓，都可以少吃亏，多出租得动的好公寓。
老湛提供 | 城中村民房楼道的真实生活 城中村的老房子——前景可观 在老湛看来，城中村是深圳这个城市骨子里的一部分，这个空间里的人多，活动丰富，活力十足。 老房子改造新公寓，是目前深圳解决白领租房问题的一个重要途径。第一，层次上去了，租客喜欢了；第二，房子租约长，租金又比新建高层公寓低，经营者有赚头，租金又更低；第三，政府在推进城中村改造，顺应了潮流。 克勤说：未来，城中村旧房是否可能参照上海老洋房，成为城市一道风景线？ 新公寓案例分享——南山大新村 人群定位——城市中等白领，对居住环境有一定要求。 物业选择——城中村靠路边物业，出行方便。 交通条件——近地铁，地理位置好，聚集了大量租客。 商业环境——大新村北在2016年初开始进行改造，一个超大型购物及居住中心将拔地而起，生活配套越来越丰富。 克勤说：不要小看了周边环境的影响力，大部分租客加薪后都会考虑提升居住品质，当房子没问题，那影响最大的因素一定是环境。 公寓改造期间 装修：让租客决定居住空间 以往的老城中村租房，一张床带床垫，一台空调，加上桌柜简单家具，一间房的成本不超1000元，但在老湛这里，成本是成倍的上去。
现在租房主体都是85后、90后了，学历都不低，生活环境都不错，追求也不一样。而以往那种脏乱差的城中村房子，不仅政府一直不提倡，市场租客群体也会淘汰掉它。
8层的民房，老湛拿过来，首先将民房外部进行了粉刷，保证外观的整洁、统一。
公寓装修，只要用心，就会比之前的城中村民房做得好。老湛介绍，以前的城中村租房在厨卫系统上没下功夫，水压不够，水量不够大，淋浴洗澡都成问题；没有现代的料理台，晚上和周末做饭都不方便。而现在，老湛在公寓装上增压系统，保证每一层的水压恒定；并且增加水管半径，增大水量，让租客回到公寓后，有个舒适的用水氛围。 城市建筑设计出身的老湛刚来深圳的时候，没少吃过老民房租住的苦头，早就想对它“大动干戈”了。 房间 8层的公寓，楼层越高采光越好，老湛会把双人间或更大的套间设计在偏高楼层，低楼层的房间主要是性价比高的小户型为主。 整个公寓分为居住区和公共区域，设计风格在现代简约的基础上，还带有城市摩登感，年轻人喜欢的那种。
在居住的小20㎡区域里，不仅有床、柜和桌椅构成的睡眠和休闲区，还对厨卫做了专门的设计。卫生间的空间更小，怎么方便实用？老湛说，卫生间越小，越容易犯花洒设计在马桶后墙这种常识性错误，导致租客洗澡站立不方便，清洗起来更不方便。 公共区域 更多的软装设计，主要在公共区域发挥淋漓尽致。公共楼道的一面墙壁画上现代感的插画，让简单的白色墙面不单调，有空间想象力；另一面以原木装饰，远离城市冷冰冰的水泥钢筋，舒服自然。 尤其是公寓的天台，作为租客线下社交的空间，随时开放，老湛花的功夫最大。
花了这么多心思，住的人买账吗？据克勤了解，近100个房间，短时间内就出租掉，保证了很高的出租率。 城中村公寓 改进空间还很大
当然，这样改造一个城中区空间，并不是说就此止步；可改进的空间还很大。
一方面，城中村一直在水电上的初始价格都不低，想要一下子转变这个情况，还不容易；
另一方面，改造这样一整栋公寓，上百个房间，如何控制前期成本，去平衡后期收益，还是很多像老湛这样的创业者，需要去摸索的。 克勤再补充几句 项目物业和租客定位相辅相成。如果你打算中高端白领公寓，一个月租金好几千甚至上万，物业得选在市中心黄金地段，装修、地段环境都不能差，值这个价才有人买单；如果你先选好物业，先调查清楚周边租房需求量最大的是哪类人群，再给你的产品定位做装修、定价，不是所有的精装房，都有人买单。 |
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