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小编在现实当中经常遇到这样的问题，特别是本次营改增过程中涉及的物业公司代收水电费的事，这个“矛盾”就更突出了，其实这个事营改增之前就存在的，只是代理服务的物业公司本身还没有“趟”进这个水中。而之前已有企业因此被税务机关要求就分摊水电费作“转售”水电补增值税税款的案例发生，而其应对的结果说起来也是很惨的，曾经接触的案例，各级税务机关评估下来认为不缴的可能性是非常渺茫的! 至少现在的物业公司还在迷茫的等着营改增新政策的“宽容”理解，给个差额吧! 给了这么多也不差我们了，但是大家知道，由于水电公司本身也是增值税纳税人，给这个差额好像有点说不过去，因为并不是取不到增值税专用发票抵扣啊，某些税务机关的宣传是，取得抵扣，转售作销项，正好呢! 还有的借用历史上的“代购”概念，认为只要物业公司将水电公司开具给客户的发票转手给客户，只收手续费的，那就不属于转售! 这个理论的前提是水电公司要能够给物业公司的众多客户开具发票才行，这有点难了吧，让水电公司配合国家营改增税制改革，是不是还要买许多电表、水表等，这谁买单呢! 说到钱了才是根本呢! 所以这个事，还不是这么轻易说句话就能解决的。 5.5.2.1 物业公司转售水电的情形案例理解我们以物业公司为例，来考虑其转售水电带来的系列营改增的问题。这种情形需要考虑主体的增值税纳税人身份来确定，即分一般纳税人和小规模纳税人两种情形。我们以100元为采购价格来评估各链条的业务处理方式： (1) 小规模纳税人
这个小规模纳税人就晕了，我们一分钱没有挣，还让我们倒贴3元钱给国家交税，这不对啊! 没有啥不对，当下只能这样了。如果下家是一般纳税人，此时物业公司是可以去税务机关代开增值税专用发票的，征收率是3%，那相当于103元价税合计收费，收入100元，3元让下家抵扣，人家相当于也没有浪费3元，因为付了又抵了回来，利益上没有亏着。不过此时，上一链条的100中的增值税可能是多于3元的，如电，17%的税率，增值税额是14.53元，但因为小规模的物业公司中间切入了一下，则这个抵扣利益就没有了。 但是如果下一家是小规模纳税人，这3元就真消化不了了! 这才是让我们找不到解决方案的地方。除非就是下家自己想招单独安装电表了。 (2) 一般纳税人 首先一般纳税人如果取得水电公司的增值税专用发票，是可以抵扣的，因此首先要保障取得增值税专用发票，不然就比小规模纳税人还惨了! 假设不含税价格是100，征收率或税率依表格中比率：
从上面来看，如果自来水公司选择的是简易征收率3%计算增值税的情形，此时物业公司取得的只能是3%的抵扣，而自己由于不是自来水公司，这个待遇税务机关基本不予认可，所以只能“认真”的执行起税率13%来，试想哪个物业公司愿意因税多缴纳10的增值税。而且还有附加税费的问题。 (3) 为什么营业税下物业公司相安无事呢 这是因为营业税下是有非常明确的支持政策的，这就是财税[2003]16号文件的规定： 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 原来物业公司是可以开具地税发票的，直接用转支付的款项差额计算营业税的营业额，没有增值税下因征收率抵扣的差的利益问题。所以如果要破解上述的问题，只有用差额的方式延续，才会出现让物业公司“满意”的历史传统中去，但还是要看推动的力度如何。 (4) 适用税率的问题 这儿一并补充一下，有的人认为，你们不是物业公司吗，与物业服务同时发生的业务不是混合销售吗？可以全用6%的税率啊，不用13%或17%什么的! 这就错了，虽然看拟一个业务中发生的，但这不是同时在一个具体的业务中发生的，说白了，这是一个合同交易中发生的两个事，一个是服务，一个是水电的转售，是两个事，相当于兼营，因此有的人认为，服务企业用什么税率，其他什么的货物之类都用这个税率，这就是对增值税理解的误区了。 基于此，就是服务、货物分别适用不同的税率的问题，也是不同的定性业务，这一点需要充分的理解，并应用到其他相类似的业务当中去。 (5) 转售价格的问题 关于转售价格，我们在视同销售章节会进一步分析，在这儿有的同志可能又有疑惑了。说这儿的100元价格，为何没有溢价呢？财税[2016]36号中说明的，公允价格是如何考虑的呢？要不要加成啊？其实这儿有一个可以思考的地方就是，既然物业公司不是自产水电，那就按其他纳税人的销售价格确定，其他纳税人的销售价格是按多少呢？谁也举证不了哪个中立啊，所以就借鉴供应方的价格来处理吧，这也不失为一种没有占国家“便宜”的涉税处理方式。只是有的人感觉这不是没有为国家做贡献呢？如果都天天做贡献，中国的市场经济估计都挣钱了，所以依照增值税的链条，其价格得到了非营利状态之下的延伸，不失为一种有效的处理方式。 就算平价转让，那位同志已经因税为国家做了“贡献”，这让纳税人不高兴的事，估计纳税人也会想招去应对的，毕竟物业管理才收不到几个钱的。比如厦门人家当地的政策是这样理解推动的，意思是企业要自己想招，不要让税务解决经济交易中的事： 物业公司:营改增后，物业公司代交的水电费如何交税？水费是由物业公司代交给水务公司后在向业主收取，这样要开具什么样的票据给业主，是要开增值税普通发票，还是开收据呢？ 而营改增之前，比如有的地方就明确了物业的事，只是上面提到，我们的国税机关是可以考虑一下追征之前的转售水电补增值税的事的，但人家没有挣到钱，是不是可以“网开一面”呢，法理，也要有个理，如此思考。 十九、关于多个纳税人共用水（电）表，发生水（电）转售行为，其发票开具问题 物业公司可能也有存在这儿的情形，但小编未遇到，就是拉的居民用电，人家供电公司不给开具增值税专用发票，因为对于消费者个人的消费对象是不能开具的，此时讲理也不一定讲得通人家内部的风险管理口径，这一点儿还是要自己想办法解决。 5.5.2.2 比如转售水电的经营范围问题如果物业公司人家为了做生意，“接受”了上面的转售的增值税处理，开具增值税专用发票，但是物业公司又担心了，我们转售水电有这个资质吗？工商机关会不会因此罚我们款如何啊，给个说法啊？ 那我们就来看看工商的规定，《企业经营范围登记管理规定》(国家工商行政管理总局令第76号)对此提出了明确的规则： 企业未经批准、登记从事经营活动的，依照有关法律、法规的规定予以查处。 以及《中华人民共和国公司登记管理条例》以下的规定： 公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。其中，变更经营范围涉及法律、行政法规或者国务院决定规定须经批准的项目而未取得批准，擅自从事相关经营活动，情节严重的，吊销营业执照。 小编对于企业经营范围管理规定也看不出个相关法规是什么，但从当下的情形来看，如电那是有电力法规定的，不得随意经营，有特许经营的必须有前置特许，而一些常规的事项，当下的工商政策也越来越宽松，只要不是违法的事。不过从上面物业公司所担心的转售电的事来看，要不要去办理电的许可经营呢？ 注意，小编并不这么认为物业公司大马路上吆喝“卖电了”，而是什么呢，是增值税逼着人家“卖”，其实人家就是费用分摊，真正的供电企业只是通过这个物业公司的电表流向了用户，实质上是只是税上视为“卖”，这个电也不是物业公司发出来，也不批发，所以从性质上看它并不属于经营中的销售电、水，而是增值税中的“销售”链条传递，小编认为这种情形之下根本不需要作经营范围变更。真要定经营范围，政府部门也敢批才行啊，有这个批文是不是也可以挣钱了呢! 所以营改增就好好处理税的事吧，别想的过于复杂啊。 来源：第三只眼 |
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