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国税局工作人员长期以来对于生产制造和商品流通行业是很熟悉的，然而本次营改增后面临着最难啃的四大行业，其中尤其以物业行业最为复杂，业务种类最为繁多，且各项业务均关系到国计民生，简单的照搬制造和流通行业政策，实操过程中可能会造成物业公司税负增大，而税负又最终转嫁到消费者身上，影响到民生和稳定，这需要全行业和国税部门引起重视。 其中，对于代收水电费，到底应作为转售行为，还是代收行为，国税总局目前没有明确的规定，很多地方国税局按照自己的理解来确定是否要求物业公司交税。比如北京和福州国税明确不加价的水电代收属于代理行为，不征税。但也有很多地方提出物业公司先垫资了，所以应作为转售行为，需要交增值税。自来水公司按照简易征收，3%的征收率，发改委要求物业公司不得加价，同时国税又要求物业公司作为转售，交13%的增值税，导致物业公司税负增加10%的税率差，即物业公司代收水费税负净增加10%。 目前水电公司更是出台了绝招，物业公司代交的居民用水电费不向物业公司开专票，只开普票，他们的理由竟是居民用水电是个人消费，不得向个人开具专用发票，他们财务部门的逻辑我们且先不评价，但就这件事也就意味着他们心里也清楚这仅仅是一种代收行为，如果说国税局非要物业公司做转售，物业公司代收居民水电费又没有进项税票，将含冤承担13%和17%的税负，这部分金额还相当的大。 物业公司的公共区域能耗费需要进入成本，需要专票，但无法取得水电公司专票。因小区水电总表开户是开发商在建设小区时所为，故水电表户头为开发商名字，尽管小区交付后是物业公司向水电公司付款，但水电公司仗着自己的垄断地位，开具发票只开具开发商名字，致使物业公司无法抵扣进项税额。 这种情况在全国是一种普遍现象，现在全国的物业公司都很愤怒，但又没有办法。实际上，水电公司不将发票开具给付款方，是违背发票管理办法的，但国税局给他们打招呼他们也不听，现在只有寄希望总局能对此进行强制要求。 下面我们就将了解到的有关信息为大家展示。
中国政府网官方公众号
北京市国税局 北京市国税局货物和劳务税处的相关负责人表示，物业公司如果仅是代收水费，并未从中向居民加价，应被视为代理行为，过去按政策不缴纳营业税，“营改增”后同样不征收增值税。
福州市国税局 福州市国税局明确表示，物业公司如果只是原价代收水电去按政策不缴纳营业税，营改增后同样不征收增值税。如果物业公司是加价收取水电费，则不再视为代收代付 行为，而是销售行为，按规定应该对其增值额缴纳增值税。
为北京市国税局和福州市国税局点赞，他们考虑到了物业代收水电的实际场景问题。北京市和福州市对于代收水电不征税的原因是当地物业公司对水电进行加价，将税金加入到水电费中，而这是发改委和物价局所不同意的，由于物价部门的介入，国税局意识到不能简单的将物业公司代收水电费列为转售行为，从而答复了代收水电费属于经纪代理行为，不征税。
四川省国税局 未出台具体的政策，成都市各区的国税局也没有统一的说法。但四川省国税局官方公众号全文转发了《中国政府网》公众号的文章。
同时，成都市各物业企业均反映了关于水电代收存在的问题，省国税回复将向总局反映，并称总局应该会尽快出台政策。 【为四川省国税点赞，虽然四川省国税没有明确的政策支持，但他们考虑到了物业公司存在的难处，提出了等国税明确通知，而不是粗暴的解读为转售】
而下面各省市国税局的解读，则是未考虑行业特殊性和老百姓民生问题，机械的搬出了增值税有关规定，认为物业公司代收水电费需要交纳增值税，但却未考虑国家对于水电征收不得加价的问题，让物业公司免费义务劳动后还要自行承担税收。
广州市国税局 问：营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理？ 答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。
南宁市国税局 物业服务企业代收水电费等缴纳营业税时实行差额征税，开具普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。在没有新的政策出台之前，暂按以下规定执行： 一、如果物业服务企业以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按规定缴纳增值税。 二、如果物业服务企业代收水电费等，在没有新政策明确之前，可暂时按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税： （一）物业服务企业不垫付资金；【这一点，试问在水电老虎面前哪一家物业公司能做到不垫付资金？】 （二）自来水公司、电力公司等（简称“销货方”），将发票开具给客户，并由物业服务企业将该项发票转交给客户； （三）物业服务企业按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。 三、物业公司收取的代收手续费收入按“代理服务”征收增值税。
天津市开发区国税局 物业公司收取水电费，按以下情况区分对待： （一）物业管理公司销售水、电行为 供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应当核定相应税目税率并按销售货物计算缴纳增值税。 （二）物业管理公司代收水、电行为 物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税： 1、持有相关代收协议； 2、物业公司不垫付资金； 3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户； 4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。
山东省国税局 关于物业公司代收水电费、暖气费问题 物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待： 1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税； 2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税： （1）物业公司不垫付资金； （2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户； （3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
海南省国税局 关于物业管理公司收取水电费问题 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则、《海南省国家税务局关于物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告》（海南省国家税务局公告2013年8号）等有关规定，物业公司收取水电费，按以下情况区分对待： （一）物业管理公司销售水、电行为 供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。 （二）物业管理公司代收水、电行为 物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税： 1、持有相关代收协议； 2、物业公司不垫付资金； 3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户 4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）
河南省国税局 问题三 物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策，如何掌握？ 答复：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，物业公司收取水电费，可视以下两种情况处理： 一是物业管理公司销售水、电行为。供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。 二是物业管理公司代收水、电费行为。物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。如果物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款的同时，另外收取手续费，那么手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税。
青岛市国税局 8、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票？公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票？ 答：物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。 来源：物业CFO沙龙 |
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