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双务合同中当事人是否享有法定合同解除权的认定 ——永昶商贸等与爱之泰合作开发房地产合同纠纷 作者：徐赟琪（建领城达律师事务所律师）
【基本案情】 上诉人（原审被告）：甘肃爱之泰房地产开发有限公司 被上诉人（原审原告）：兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司 被上诉人（原审原告）：甘肃省农垦机电总公司 2001年7月18日、8月5日，爱之泰公司与农垦机电公司就农垦机电公司所属兰州滩尖子489号办理过户及进行开发建设项目签订了《联建合作协议》及《联建补充协议》。2001年8月4日，爱之泰公司与农垦机电公司签订一份《补充协议纪要》，约定：主要以爱之泰公司名义申报建设立项以及申领除土地证外的建设用地规划许可证等其余四证。 2001年11月21日，爱之泰公司与永昶商贸公司签订《联建合作协议书》，约定：就永昶商贸公司所属的兰州滩尖子489号进行联合开发建设,并约定，爱之泰公司负责全部建设报批工作和建设施工设计以及技术评审的全部工作；永昶商贸公司有义务配合爱之泰公司在项目报批中所需的一切与本项目有关的土地文件和相关文件。 2004年12月21日，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司就爱之泰公司要求先行开工问题签署一份《会议纪要》，纪要内容为：同意先行开工。 2006年2月21日，爱之泰公司与宏成公司签订《银垠大厦工程施工协议书》，约定由宏成公司总承包银垠大厦地下二层、地上二十八层的施工工程。 2006年9月28日，由于银垠大厦工程项目未经兰州市规划行政主管部门批准，亦未办理相关四证，被兰州市规划局给予行政处罚。 2006年12月11日，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订《联建合作协议书》，约定：项目立项、规划、建设及销售应以爱之泰公司名义进行。永昶商贸公司在本协议签订后的三个工作日内，完成2005年12月15日与爱之泰公司所签协议中约定的将“银垠大厦的建设占地面积据土地证记载宗地5.019亩土地使用权即刻过户给爱之泰公司”的承诺条款，并出具一切过户所需的文件、证明及相关申请书等。 2006年12月22日，三方签订补充协议，约定：现联建开发建设项目占地5.019市亩，虽然以前是以永昶商贸公司名义所有，但其中约2.33市亩实际为农垦机电公司所有，并以此为参与该联建分成的依据。 合同履行过程中，爱之泰公司在未取得商品房预售许可证的情况下违法预售部分房屋；且爱之泰公司未按约支付工程款，该工程至今只完成了主体部分。 永昶商贸公司和农垦机电公司向甘肃省高级人民法院起诉，称爱之泰公司未能按联建协议的约定向其支付约定房屋,已构成违约，请求判令：1、解除三方签订的《联建合作协议》；2、由爱之泰承担违约责任，赔偿损失121,170,840元；3、案件受理费、评估费由爱之泰公司承担。
【争议焦点】 本纠纷最核心的争议焦点为： 永昶商贸公司和农垦机电公司对联建协议及补充协议是否享有法定解除权。 针对该争议，本案一审法院、二审法院有着不同的理解和认定，笔者对其主要观点进行了归纳。
【一审法院观点概述及判决】 一、未成功办理规划手续，各方均存在违约行为 依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《联建协议》及《补充协议》约定，永昶商贸公司、农垦机电公司并未给爱之泰公司办理土地过户手续，致使应由爱之泰公司的建设工程规划手续未办理，导致银垠大厦成为违章建筑，并得到处罚。 爱之泰公司作为联建一方的投资方，未成功办理建设工程审批、规划、施工、预售等许可手续，同时永昶商贸公司、农垦机电公司亦未及时办理土地过户及协助爱之泰公司其他手续，均构成违约。 三、爱之泰公司拖欠工程款等本息已达1.2亿，联建合同已不可能履行 爱之泰公司作为联建一方的投资方，由于无资金支持，使得在建工程在主体封顶后，被搁置长达三年之久，且长期拖欠材料款、工程款以及民工工资。根据已生效的甘肃省高级人民法院（2010）甘民二初字第12号民事调解书和（2010）甘民一终字第67号民事判决所认定的事实，爱之泰公司拖欠工程款、材料款本息已达1.2亿，使得联建合同已不可能履行。 据此，一审法院作出判决： 一、永昶商贸公司、农垦机电公司与爱之泰公司签订的《联建协议》及《补充协议》终止履行； 二、永昶商贸公司、农垦机电公司按爱之泰公司在银垠大厦已完工程中的实际投入共计60,850,283.80元给付爱之泰公司，并分别计付爱之泰公司前期投入费用的利息和主体工程造价的利息； 三、爱之泰公司向永昶商贸公司、农垦机电公司移交施工场地； 四、驳回永昶商贸公司、农垦机电公司要求爱之泰公司承担违约损失的诉讼请求。 爱之泰公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。
【最高院观点概述及判决】 一、案涉项目规划手续未能办理，各方均有一定责任 首先，案涉项目的规划手续需要以爱之泰公司的名义申报和申领，但永昶公司也有协助办理的义务，现各方均未能提供充分证据证明已履行一定义务，所以才导致案涉项目规划手续未能有效办理。 其次，2004年12月21日三方签署的同意先行开工的会议纪要表明，三方对边开工边办理相关手续是达成一致的。 二、未成功办理规划手续不属于根本性违约导致合同目的不能实现 2006年6月28日兰州市规划局《违法建设案件行政处罚决定书》第2项载明“责令补办建设工程规划手续”，表明案涉项目并非根本性违法建筑，而是属于可以补办工程规划手续的项目。原判决以爱之泰公司未办理规划等手续导致涉案项目为违章建筑为由，认定永昶商贸公司和农垦机电公司有权解除合同，无事实和法律依据。 三、双方未有逾期交房违约的约定，且主体工程已完工，尚未达到不能实现合同目的之严重程度 2003年10月10日，农垦机电公司与爱之泰公司《联建补充协议》约定，爱之泰公司应在本协议签订之日起30个月内完成全部工程，将约定面积交付农垦机电公司使用……爱之泰公司如在36个月内不能完成大楼建设工程，农垦机电公司视爱之泰公司违约。 2006年1月12日，爱之泰公司与农垦机电公司签订的《协议书》约定，爱之泰公司施工工期从2006年2月20日起，施工工期不能超过30个月。 2006年10月11日，城建公司与永昶商贸公司、农垦机电公司、爱之泰公司签订四方协议约定，银垠大厦工程在2007年10月20日不能交付使用，农垦机电公司所用城建公司垫付的拆迁补偿款由爱之泰公司无条件全额返还。 从上述合同约定情况看，各方对何时交付联建房产并没有特别严格的时间要求，交房时间一直处于变动中，亦未有逾期交房解除合同的约定。 2008年案涉项目主体工程已经完工，虽然爱之泰公司存在迟延履行债务的行为，但尚未达到不能实现合同目的之严重程度。 四、爱之泰公司无后续履行资金的主张无充分事实依据 2009年至2011年之间，爱之泰公司与宏成公司一直处于诉讼中，本案一审亦因上述诉讼而中止审理。故关于案涉项目停工三年有余是因爱之泰公司无后续履行资金的主张，并无充分事实依据。爱之泰公司欠付工程款及其他材料款的事实与本案属于不同法律关系，不能因此认定爱之泰公司以自身的行为表明不再履行合同。 最高院认为，在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看，爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作，并已经履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工，在各方均存在违约的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权，无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡。同时，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。 据此，最高人民法院作出判决： 一、撤销甘肃省高级人民法院（2010）甘民一初字第2号民事判决； 二、驳回永昶商贸公司和农垦机电公司的诉讼请求。
【案例评析】 就本案争议焦点及相关法律问题，笔者有如下的总结和思考： 一、法律规定的行使合同法定解除权的情形 我国目前关于法定解除权的规定主要在《中华人民共和国合同法》中，其中第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 除了以上情形，除非发生了当事人在合同中约定的合同解除的情形，当事人不得任意解除合同，这是对合同相对方的保护，也有利于经济活动的平稳开展。 二、双方均违约下如何理解与适用合同目的性原则以行使合同法定解除权 法定解除权行使的以上几种情况，在本案中主要涉及“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这一情形，但是具体到个案中，还是要综合考虑各种因素来界定是否满足《合同法》规定的这一情形。特别地，在建设工程的双务合同中，仍需要考虑合同中责任的分配、履行的程度来考虑是否满足合同目的无法实现的情况。 （一）手续可补办的和主体工程已完成的情形不属于合同目的无法实现 何谓合同目的无法实现在法律中并没有统一且明确的规定，实践中如何理解和适用合同目的性的解除条件也较难把握。建设工程领域，一般均为双务合同，建设单位负有给付工程款的义务，而施工单位负责工程项目的施工，本案中的联建协议，农垦机电公司与永昶商贸公司系负责提供土地使用权的一方，而爱之泰公司提供资金，负责开发建设项目。 此时，考虑合同目的能否实现必须从合同履行的程度加以考虑。一则，在程序上有所欠缺，但仍可以补全的项目，不能称之为合同目的无法实现；二则，就建设工程合同本身的标的并非手续,而是建设工程本身,需要考虑到工程的实际建设情况。如果建设工程的主体建设已经完成，此时即很难认定为合同目的无法实现。 （二）以自己的行为表明不履行主要债务需要系同一法律关系中的行为 合同一方当事人在建设工程中无后续资金等行为，是否系直接表明其以自身行为表明不履行主要债务，需要充分考虑该行为所属的时间点以及所属的法律关系。首先，无后续资金的事实认定必须是建设工程施工期间的，如果建设工程施工期间所谓无后续资金的相关事实仍处于其他诉讼过程中，而并未最终认定，则不能认定一方以其行为表明不履行主要债务。其次，无后续资金等行为必须是本案法律关系项下认定的事实，如果一方当事人在其他法律关系的诉讼纠纷中被判定为拖欠资金等，也不能据此认定该当事人在本案中缺乏资金，将不履行主要债务。 总之，建设工程双方均违约的相关纠纷中，一方当事人行使法定解除权应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素加以考虑。 ---------------------------- 建筑房地产法律评论（jlcdlaw） 传递建筑房地产行业最新、最热的政策法规，分享建设工程、房地产信托、PPP、工程保险等新型、疑难、复杂案件的法律实务，致力打造专业、开放、有深度的法律信息服务平台。由上海建领城达律师事务所运营管理。 |
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