最高院：合意边建边申请许可，不得以项目无许可为由主张解除合作

原创：初明峰 侯文静

北京市浩天信和（济南）律师事务所

裁判要点：

各方对案涉项目先开工后补办手续明知并认可，案涉项目并非根本性违章建筑，可以通过补办相关规划手续使之合法化。爱之泰房产虽然未成功办理规划手续，但并不属于根本性违约导致合同目的不能实现，为避免合同双方利益的显著失衡，不应认定永昶商贸和农垦机电有权解除合同。

案情摘要：

1、永昶商贸、农垦机电以土地使用权作为投资，与出资方爱之泰房产联建银垠大厦项目，在手续齐全之前各方同意爱之泰房产边开工边办理许可手续。

2、三方签订《联建协议》约定：先由永昶商贸给爱之泰房产办理土地过户手续，此后由爱之泰房产办理建设工程审批、规划、施工、预售等许可手续。爱之泰房产始终未能办理约定的规划等许可手续，被兰州市规划局给予行政处罚。

3、永昶商贸、农垦机电诉至法院要求解除《联建协议》并要求爱之泰房产承担违约责任。

争议焦点：

永昶商贸和农垦机电是否因爱之泰房产未办理案涉项目报建、规划等手续对联建协议及补充协议享有法定解除权？

法院观点：

对案涉联建项目的报批手续等，各方均须履行一定义务，现各方均未能提供充分证据证明已履行相应义务，故导致案涉项目规划手续未能有效办理，各方均应承担相应的责任。

办理案涉项目各项规划手续是联建三方的共同义务，爱之泰房产负责办理工作，永昶商贸和农垦机电负责协助，导致案涉项目规划手续未能办理，各方均有一定责任。而且，各方对案涉项目先开工后补办手续也是明知并认可的。同时，根据相关行政部门的决定，案涉项目并非根本性违章建筑，可以通过补办相关规划手续使之合法化。

因此，爱之泰房产虽然未成功办理规划手续，但并不属于根本性违约导致合同目的不能实现，原判决以爱之泰房产未办理规划等手续导致案涉项目为违章建筑为由，认定永昶商贸和农垦机电有权解除合同，无事实和法律依据。

案例索引：

（2012）民一终字第126号

相关法条：

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五） 法律规定的其他情形。

第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》2009-07-07

8、 为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。

实务分析：

解除权，是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。在立法中为引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神，防止当事人通过法院判决的形式助长有违诚信原则的恶意毁约行为，民法总则和合同法对慎用解除权都做了原则性的规定，同时也对解除权的行使规定了相应的除斥期间予以限制。

基于上述立法精神，司法实务中为避免合同各方权益失衡，对于当事人有无解除权的判断也应当进行严格审查，不得滥用。