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今天来听课的 肯定是认同第一堂”买买买“观点的 那么 今天星探君就给准备买买买的童鞋讲讲 该如何选房？ 投资的同学，你们也认真听课哦 看懂了星探君的“该如何选房”，你就知道了“该拿怎样的地” 一、选城市 城市怎么选？ 1.看经济指标 这个谁都知道，但这个绝对不是排第一的。 2.看产业聚集度 因为房价除了跟货币相关，主要还跟产业聚集度相关。一片城区，如果产业聚集度比较好，那么它未来的房价的支撑基础会更坚固。 3.看人口密码 人口净流入大的城市、支撑房价的需求端越有保障。 4.看城市化密度 城市化越高的越值得进入 5.看政策（倒着看） 但政策建议倒着看，越是限制条件多的城市越是值得买（比如北上广深），越是政策刺激的城市越是要谨慎（比如某市前段时间提出来的零首付、学生房）。你要是正向看政策，估计就得套进去了。 结论： 北京、上海、深圳、广州随便买； 南京、天津、苏州、厦门、合肥、武汉、杭州都不错； 其他二线城市选选看； 三四五线城市仔细挑。 二、选区域 说完怎么选城市，接下来星探君教你怎么选区域。 1.选市中心 成熟的配套、便捷的生活。一个城市真正的市中心基本上只有一个（特大城市除外），当然有部分城市的新区做成功了可能会出现两个。但不影响选市中心的定论，这两个你都能选。 2.避开鬼城 前些年很多城市开展造城运动，有及个别的新城成功了（比如成都）。但，大多数造成运动带来的鬼城很可能一直给鬼住了。 3.选择潜在的价值洼地 在二三线城市这一点非常难把握，你一不小心就跳进了鬼城了。但在一线城市大主城区范围内、基本上你就看看哪个区域价格还很低吧，比如北京的南五环外（大兴、亦庄等板块）现在还有3万左右的楼盘，但北边、东边、西边同样的区域都已经5万多了。昨天北京刚出让的南六环土地楼面地价都超过3万5咯，还只能做50年的公寓，所以南穷的价值观该调整过来了。 4.选配套 特别是小城市，选市中心有当地排名第一的学区房一定是对的。虽然学区房制度一定会改革，但再怎样也比远在几公里外的小区有优势的多。 结论： 再成熟的城市也有性价比更高的区域 再不济的城市也有值得买的地方 怎么选？看DCxingtan咯 三、选品牌 说起选品牌，大多数人只知道选万科、选龙湖、选保利、选中海。 到底该怎么选品牌呢？ 1.选名气 事实上，只要地产商在你的城市有一些名望，或者它的排名是全国TOP50，那么它们造的楼盘在质量上面就没有太大差别。除了绿城等极少数几家，星探君觉得的确做的高明那么一点。 但是，切勿选杂牌（比如你问不同行业10个人都从没听说过的品牌）。 2.选口碑 选择买房人的口碑。为什么呢？第一，口碑差的地产商出质量问题的概率还是会相对高一些，而且出了问题之后的响应速度也会相对慢一些。 3.选物业 选择物业好的品牌，意味着就是选择了好的居住体验。 另外，未来的房产价值也会因物业品质产生分化。同一地段、同一品质水准的两个楼盘，一个物业管理比较好，另一个物业管理很糟糕，这就会影响到房价的，而且未来房价的差异还会越来越大。 结论： 绿城、万科、龙湖、朗诗、金茂、中信国安等，这些品牌基本全国通兑。 实在不会选的，还是得继续关注 DCxingtan O(∩_∩)O 四、选产品 什么叫选产品？ 星探君先将大致买房人会选择的产品分为：城市住宅、商住公寓、旅游地产、小产权房 首先：城市住宅 70年产权的普通住宅~~~貌似这个就不用说了吧？恩，不说了！ 1.商住楼 所谓的商住楼，或者说酒店式公寓。这些房子的面积比较小，五六十平米，总价相对来讲比较低。也有像北京、上海这类住宅限购的城市，部分开发商会做一些大户型的刚改公寓产品，这类是面对完全限购的有钱人的。 买商住楼，投资是没有问题的，但是你要做好一个心态的调整，这类房子的房价涨幅跟正常的住宅相比，通常要低很多。你的心态得是长线投资，主要通过收取租金来实现投资回报。如果你把投资回报寄托在房价的涨幅上面，很可能就不能如你所愿了。 可以参考这么一个价格的衡量标准：它的单价应该是正常住宅公寓的七折到八五折之间。你用这个价格水准去衡量一下，如果高出这个价格水准，就要特别谨慎。 要计算好它大概的租金回报率预期：每年是不是可以达到5%以上，如果到了话就可以买，但是别指望房价暴涨。 尽量买市中心的商住楼，任何远郊的商住楼成为一个大坑的概率会很高，远郊有的是纯住宅的土地会出来，商住楼是很难会有春天的。 2.旅游地产 现在是全民经纪人时代，在北上广深，你一定经常看到地铁里关于海南岛的、丽江大理的、北戴河南戴河的等等房地产项目小广告（真的是小广告），当然也有做成大器一点的各大传媒推盘的，如恒大海南的海花岛、碧桂园各地的凤凰城。 很多人也去买了，因为它价格便宜。这类房子星探君建议持非常谨慎的态度，因为将来要变现的能力比较差。 如果你希望它增值，房价暴涨很难。为什么这么说？你若是投资的话，请看看当地的二手市场活跃度，很多旅游城市连二手经纪公司都没有，你说你这套未来的二手房卖给谁去？说句不好听的，你到时想找一个帮忙买的人都找不到。 3.小产权房 若非常非常便宜的小产权房，小区规模也够大的话，衡量整体配套需求后，自住的可以考虑下。 反正你要是真买了，转正几乎可以不用想了。拆不拆你主要看你的楼盘规模有多大，所谓法不责众，其实是怕集体事件没法控制。小盘子说要拆了你，你也别想能换回一套房子了。 结论： 老老实实做人，规规矩矩买房。首选尽量买一套最实用的城市住宅。当然，另外还有高端人士玩的别墅产品，您要是真有钱，建议自住用的别墅一定往最靠近城区的买咯。 五、选户型 户型该怎么选？ 首先告诉你小户型是最佳选择，牢牢记住这个前提！ 当然，在二孩政策充分放开的时代下，大户型也会慢慢热起来，但毕竟受制于总价高，出手跟涨幅始终比不过小户型。 其他： 1.看位置 楼位：楼房在小区的位置； 朝向：户型主要房间的朝向方位（采光、通风、日照）。 注意事项：一般来说，户型位置确定以后，首先应明白楼房在小区里的位置，看看这座楼的环境是否理想，相邻楼房会不会影响采光通风，未来会不会再建高楼影响你的房子所在的楼房等等，一定要选择阳光充沛、通风良好的楼位。 2.看布局 功能分区：起居区(客厅、过厅)、睡眠区(卧室)、餐厨区(厨房、餐厅)、盥洗区(卫生间、浴室、洗衣房)、阅读区(书房、电脑间)、休闲区(吧台、花园、阳台、健身房)等； 面积规划：每个房间的面积(客厅看电视别伤了眼睛，卧室要放大床、衣柜的，厨房是需要两个人能自由转身的） 注意事项：各房间在户型里的平面位置既要相互联系，要重视动静分明、主客分离、私密性、餐厨关系。 3.看动线 动线：是指人在各房间之间活动的流动线路。 户型中的主要动线：入口—客厅—厨房—卧室—厕浴；次要路线：客厅—卧室、客厅—餐厅、客厅—浴厕、卧室—浴厕、卧室—餐厅、厨房—厕浴、餐厅—厕浴、卧室—书房。 设计良好的户型，户内交通具备两个特点：1、主要线路的长度非常短，战用的纯交通面积很少，而且主要线路布置成“一”字型，有时布置成“L”型，但一定不会布置成“U”型和“O”型。2、次要线路基本上是和主要线路共用一条线路，也就是说，户内交通只占用一条纯交通面积，几乎所有的门都开向这条线路。 因此，如果户内交通符合上述两个特点，那么，该户型一定是功能区布局合理、房间门安排得当、纯交通面积最小、使用面积利用率较高的好户型。 4.看厨卫 厨房卫生间考察要点：面积、布局、油烟、设备 注意事项： 1、厨房面积最好不小于6平方米； 2、操作台长度不少于3.0米，U型、L型、一字型布局； 3、人员活动最小宽度不得小于1.2米，两人并排； 4、灶台通风排气问题(油烟问题)，共用烟道和独立排烟； 5、烧切分离(炒菜和其它活动分离，洗、切、配、面案)； 6、设备位置和电源(冰箱、微波炉、消毒柜、烤箱、电饭煲、电磁炉等)； 7、餐桌需要的面积为每人1平方米； 8、主卫门不要朝向床铺。 结论： 这个纯属居住体验建议，因人而异。 六、选高端 为什么要选高端呢？ 1.避群租 大家在城市里居住的过程中间有没有经常遇到「群租」的现象？如果你是自住业主，隔壁或者楼上是群租房，你心里肯定非常不爽；买低端房，「群租」现象是大概率事件，买高端的楼盘，别说群租，租出去的都不会太多。 2.攀富贵 另外，高端楼盘的业主都是有头有脸的人物，年轻人若努努力挤进来了，平步青云那也是指日可待啊。当然，你实在没出息也可以培养下一代跟着优秀邻居的下一代一起发达啊。 结论： 一分价钱一分货，越贵的会越贵（涨幅会远远超过普通楼盘）。 七、选新盘 苹果手机你知道买最新款，选房你就不知道了？ 尽量买新房子。中国的房地产行业处在一个剧烈迅猛的变革状态，现在商品房的迭代更新非常剧烈。就像手机一样，苹果前面从1到4代，你现在根本都看不上。 当然这么比喻是有点夸张，但是我们必须关注商品房的迭代，如果你所在的城市还没感受到这个趋势，别着急，很快就会来临的。举个最简单的例子，现在房子的户型面积总的趋势是越做越小，但是功能却越做越多。 你去看现在新楼盘的户型，跟五年前相比，简直是天差地别。当然我指的是中国绝大多数城市，而不是所有的城市。 你若了解土地市场就会知道，中国接下来会出现一种情况，距离城区不非常远的区域，新房子的价格会远远超过老市中心老旧的房子，一线城市更是早就已经出现了这个状况。比如北京，5环到6环之间5万以上的楼盘你加上脚趾头都数不过来了。但北京3环内还有不少老小区不到5万哦。 结论： 尽量去买最新的楼盘 土地新、设计新、科技新等等各种新字深深记在脑海里。 八、选规划 城市发展规划一定要提前认识，这里的规划不是看规划新城的概念，要看规划的基础设施建设。比如地铁怎么布线、大型的商业、好医院、名校分校等等如何布局，提前抢入错不了。 结论： 没有提前预见性的投资一定是得不到意淫中的回报的。 未完~待续~ 童鞋们，今天的讲课结束 起立，鼓掌！ 搜索并关注微信公众号DCxingtan（地产星探） 点击下面文字可学习第1课 下一期，星探君将为大家带来，“【买房小课堂3】—买房时需注意些什么？” 对了，上节课让大家带毛巾都忘了吧？还好隔了一天，碎鸡蛋都已经干了。 |
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