三年间缴纳的城镇土地使用税为什么不一致？以案说税 纳税评估不能忽视任何细微偏差，这些小问题往往是揭开重大隐秘的关键。成都市温江区地税局查办A房地产公司税案后得出这样的结论。 “真没想到，通过核查1.6万元城镇土地使用税差异，我们竟追回了3524万元税款。”成都市温江区地税局评估人员日前在内部工作会上说。 一、1.6万元城镇土地使用税差异背后 2015年底，温江区地税局对A房地产公司2012、2013、2014年的纳税情况展开评估，发现该公司三年间缴纳的城镇土地使用税金额不一致，后两年减少约1.6万元。“房地产企业缴纳的税款动辄上千万元，A公司会为少缴1.6万元税款冒违法风险？”评估人员心想。 房企在未交房的情况下，城镇土地使用税不应该减少，是不是财务人员计算出错了？带着疑惑，评估人员约谈了A公司财务人员。对方告知，这是企业办证土地面积比土地出让合同面积小所致。 企业开发用地面积要经过严格测量，怎会出现前后不一致的情况？评估人员查阅有关资料，发现A公司土地出让合同与土地使用证的土地面积并无差异。评估人员随即检查企业的土地成本科目，发现账面上的土地价款比土地出让合同的土地价款低很多。再查有关土地的初始入账凭证和企业其他资料，评估人员发现企业实收资本构成里包括一块土地。 这时，企业财务人员道出了事实。A公司成立时，股东以一块面积为80亩的土地作价8070万元入股，因该地块周边配套不完善一直未开发，2012年12月A公司与政府置换了一块面积为76亩的土地。两块土地按评估价置换，原土地评估价为1.63亿元，新土地价格为2.22亿元，涉及补缴土地出让金5900万元。经过核查有关土地交易资料，评估人员证实A公司财务人员反映的情况属实。 二、征纳双方在税收政策适用上出现分歧 为确保有关置换业务的涉税处理准确无误，该局组织业务骨干研究税收政策，也鼓励A公司研读政策。双方经过政策研读，在几方面出现了意见分歧。 1、土地增值税方面 A公司认为：公司原有土地属于政府收回性质，适用土地增值税暂行条例第八条第二款和土地增值税暂行条例实施细则第十一条的免征规定。 税务机关认为：A公司不能提供原有土地被收回是因城市实施规划、国家建设需要的资料，因而即使是土地被政府收回，也不符合免征条件，应按规定缴税。A公司原有土地成本是8070万元，评估价是1.63亿元，原有土地未开发，应补缴土地增值税2900万元。 2、企业所得税方面 A公司认为：该土地置换应按《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十三条处理，不缴纳企业所得税。 税务机关认为：根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》第三条规定，A公司无法提供属于政策性搬迁的证明资料，不符合政策性搬迁的条件，应按规定缴纳企业所得税。企业土地评估作价所得扣除应纳土地增值税和弥补以前年度亏损后，应缴纳企业所得税418万元。 3、契税方面 A公司认为：该项土地置换业务适用契税暂行条例细则第十条之规定，应按补缴的土地出让金缴纳契税。 3524万元税款入库，税务机关发出提醒 在税务人员耐心细致的政策说明下，A公司最终认识到先前对相关政策理解有偏差，及时按规定补缴税款3524万元。该案办结后，成都市温江区地税局对征纳双方都发出了提醒。 该局指出，本案例中，被查企业进行重大业务决策时，只注重业务本身，不考虑税收政策因素，事后又竭力掩盖问题，在引用税收政策时理解不细致，从有利于企业的角度以偏概全，生搬硬套，打“擦边球”，暗藏巨大的涉税风险。那些税收风险防范意识淡薄的企业一定要引以为戒。对于纳税评估人员来说，一定要以风险管理为导向，谨慎对待各种细微异常，尤其是特殊小税种的异常，抓住这些异常，往往能获得意想不到的重大收获。 ——每日税讯 |
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