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电梯是一种使用相当频繁的设备，电梯在运行的过程中，它的主机与各零件都会发生不同程度的自然损耗，在各类电梯事故中，90%是由于维修保养不善、管理不当造成的。良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金，使其保值、增值。物业管理公司在对电梯进行维修保养时，可以自己成立一个专门的电梯维修保养队伍，也可委托社会上的专业电梯公司进行管理，但必须注意如下事项： （1）、电梯维修单位应取得质量技术监督部门的资格审查，方能从事相应的维修业务。 （2）、在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。 （3）、电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续使用。 （4）、保养时间要固定，保养内容要达到电梯的安全使用标准，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。 （5）、因故障或计划修理电梯，应尽量缩短操作时间，在维修过程中，要确保人身安全，必须悬挂警示标记。 电梯维保企业一般会提供三种服务形式供用户选择，分别是清包、半包和全包： 清包是指维保公司只提供日常维保所需工具和劳务，不提供任何免费电梯零部件； 半包是指维保公司除了提供维保所需的工具和劳务外，还免费提供部分零部件 。 全包是指所有均由电梯维保公司负责并提供大部分零部件，这种方式因省时省力而更受政府采购各方推崇。 半包是指电梯维保中，一定金额以下的部件由维保企业负责更换，但具体部件价格往往都是维保企业说了算，这样很容易出现扯皮现象。因此，在招标时应要求供应商对主要部件进行报价。 为使维保价格更加透明，保证供采双方责权对等，北京、深圳等地相继出台了电梯维保合同范本。其中，《深圳电梯维保合同范本》规定，服务方式为清包或半包的，乙方应提供本合同电梯设备保养和维修所需零部件的价格和人工费用的明细表，经甲方确认后作为合同附件；全包的，应在本合同中列明哪些部件和维修工作的费用需要甲方另行支付。全包周期拉长责任主体更加明确。
《特种设备安全法》第四十五条规定，电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照本法取得许可的安装、改造、修理单位进行。
由于《特种设备安全法》没有强制规定电梯维保必须由制造厂家完成，这就给大量电梯维保企业留下了市场空间，而且由于各维保企业良莠不齐，报价相差较大，给采购人带来了很大的困惑。
国家质检总局特种设备安全监察局电梯处处长张宏伟表示：'对于政府和国有企业，建议选择维保企业时使用全包的方式，因为全包责任更加明确。'
中国建设基础设施有限公司高级工程师杨凯分析说：'维保可以理解为维修和保养，涵盖的内容很多，清包和半包只能包括维保中的一部分，不能对一个企业的综合服务能力作出全面客观的评价。如果采取全包方式，更容易明确各方职责，考核企业实力。'电梯不可能每年都出现大的故障，只有随着使用年限的增加，各种问题才会暴露出来。如果采取全包方式，维保周期长一些更合理。 物业公司除了做好维保管理外，还应该注意些什么呢？ 一、电梯的设备管理 （1）、在一个楼盘土建和装修工程即将完工，物业管理公司准备进驻时，其中验收工作是一项重要工作，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义，对电梯的接管也是一样，对每部电梯都应个别验收，物业管理企业接到电梯安装公司的“接管通知”后，应即组织验收小组，其成员应有物业管理企业主管负责人员及技术人员，验收时应有原施工单位负责人参加，物业管理企业如电梯技术力量，可委托“质量监督站”进行验收，第一次验收为初检，对发现的问题应商定安装单位签订协议保修或赔款补偿，对这类协议必须是在设备能用不致出现重大问题时方可签订。 （2）、验收时应注意对重点部位的检查，验收的具体技术标准按国家现行规范、标准执行。 （3）、交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括使用说明书，电气控制原理图与性能测试记录。 （4）、其它相关问题： 第一：保修期，按规定，产品在出厂一年半内保修，安装质量在一年内保修，特殊要求与施工单位协商决定。 第二：提供电梯的易损件和备件费。 二.技术档案资料的管理 每部电梯都要在接管后建立单独的档案，这样对以后电梯的维修和管理方面都有很大的帮助。 （1）、电梯文件和原始资料：验收报告、安装合同、电气原理图、使用说明书、遗留问题协议书等。 （2）、设备登记表：电梯运行记录表，性能参数，各主要配件的型号、功率等。 （3）、大、中、小记录表，记载大、中、小修时间，次数、维修内容等。 （4）、维修资料：包括维修单，维修保养记录表，电梯改造项目，更新记录等。 三.电梯的安全管理 电梯作为一种交通运输设备本身就具有一定的危险性，其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，因此对安全工作必须有严格的管理制度，电梯的安全管理首先是对电梯司机、电梯操作人员，电梯管理人员和电梯维修人员的安全作业的训练；其次是对电梯安全监督和检查，对电梯的各项安全开关经常检查，检查开关按钮是否运作可靠；第三是对用户的安全教育和宣传电梯的安全使用知识。 第一：加强对电梯作业人员的培训考核。 1、物业公司首先对电梯作业人员要求持证上岗，电梯作为特种行业，根据国家有关要求从业人员必须持证上岗。 2、制订合理的电梯使用操作规程和电梯维修操作规程。 3、加强培训与考核工作。 作为物业公司，经常要对电梯值班人员加强电梯困人救援方法的培训和电梯发生紧急事故时处理方法，一旦发生紧急事故，电梯值班人员应该能够快速安全救出乘客，确保人身安全。 第二、设备安全检查和监督。 为了运行安全，电梯本身在设计和制造上已经设置了多种安全装置，在使用中必须经常检查这些开关、按键的可靠性和运作灵活性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。这些在维修使用说明中有明确的规定，关键是严格执行。 作为物业管理公司，对电梯的安全，还要求有防火、防水、防盗、防震等措施。例如，通向机房的楼梯口应设有防火的安全门，机房应装有防盗报警器和灭火器，机房内不应有上下管线，井道、底坑应有防水措施，机房地板所开的孔洞应有防水隔离圈，井道内壁不应有凸出部分，以保证安装，维修安全运行的需要。 第三、对广大用户加强宣传电梯的安全使用规则，确保更多的人都能正确使用电梯。 以上资料整理自互联网。 |
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