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伴随着不动产登记的推进，很多地市的房地产登记部门需要实现从登记管理的思维向交易监管思维模式的转变，很多人无所适从，不知如何下手。有的地方，仍然采用以前办理房产证的模式进行交易监管，导致购房人所有的证件需要提供两次，百姓不仅未享受到不动产改革带来的便捷，反而感觉办证更加复杂时间更长久了。 由于交易监管条例的缺位，导致交易监管缺乏明确法律依据，国务院已经将《房地产交易监管条例》列入立法计划，但年内出台的可能性几乎为零了。但不动产登记的推动不能因此而耽搁，如果实现交易监管与不动产登记的有序衔接成为各地房产和土地部门头疼的问题。山东省在1994年就出台《山东省房地产交易监管条例》，在2010年进行了修改，我们就依此条例的规定，对不动产和交易监管的衔接进行分析。 各省级国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门要认真贯彻落实《条例》和《通知》，指导各地充分利用现有资源，将房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等房屋登记职责统一到不动产登记机构，不得随意拆分房屋登记职责。明确了登记的环节设置和房屋登记部门应该移交职能，某些观点认为的不动产登记只是将房屋缮证，发证环节进行移交是错误的。 房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理。房产交易资料由房屋交易管理部门管理。这是文中很“奇葩”的规定，从文字和理论上讲，完全合理合法，实务中最难操作的就是这点规定了。尤其是对历史数据来讲。从2002年住建部开始要求对房屋登记规范化以来，一直把交易监管和登记统一融和作为标准，因此房屋登记部门多年来把交易资料和登记资料能整合的整合，甚至整合到一个表格中，现在如果需要移交登记资料，这部分表格如何移交？成为各地交易监管部门的难题，笔者以为，这部分数据移交电子扫描件，原资料继续保留在监管部门即可，只要保证登记部门的及时使用即可。 我们再来看《省条例》，第二条 本条例所称房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。也可以看出，交易监管分三种类型，转让、租赁和抵押。其中也没有对首次登记进行监管的规定。 我们简单进行分析。 1、交易标的物的权属，通俗讲这个就是看被监管的房屋是否有明确的产权，也就是房地产管理法要求的交易的房屋必须取得了房屋产权。 2、办理监理手续。在山东是发放确认书，在江苏称为告知单，具体名称根据各地确定。这里需要确定的就是这个监理手续的如何办理不明晰。监管（监理）必须依法，有些地方把以前办理房屋登记的内容直接转化为交易监管的内容，采取同样的收件和模式，收件、初审、复审、收费、发放确认书。这是错误的、教条的。没有法律依据的东西，只能从便民角度出发，个人理解为，对监管的房屋的权属和购买人身份证明(是否属于可以购买限购房，或者是否具有买房资格)进行审查即可。 至于流程的设置，复审、审查纯属多余，浪费人力物力，没有法律法规和技术标准的支撑。最合理的设置，就是对监管内容审核完成后，直接发放确认书（告知单）。 3、标的物价值。由于物权法不要求登记部门对抵押价值进行确认，导致很多部门对抵押和交易的价值不在管理，但交易监管需要对标的物进行交易或者抵押价值进行审查。实际这个审查，反而为登记部门提供了方便，是否超值抵押，这个管理可以由交易监管部门来完成了。 4、对经纪、评估等部门的管理。目前房地产经纪和评估机构不尽规范，房地产价值大，如果全靠企业自律或者行业自律，不能完全保障购房人的合法权益，需要政府部门对这些行业进行适度管理也就不难理解了。 第九条，房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易。委托代理交易应当办理委托手续。可以看出，对交易当事人不能到场办理监管手续的，并不需要办理公证，公证的依据文件是对登记进行要求的，监管过程中，监管部门并无要求公证的法律依据。也明确了监管部门的职责，不能取代登记部门的审查。 由于时间简短，作者只是简单分析，并无深入，并且数据共享完成，是不动产登记工作推进的前提，都未提及。仅代表个人观点，相当不成熟，请大家多提意见。 |
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