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（浙江博大房地产评估有限公司总经理陈烨作《估价边界的生态圈》主题演讲） 陈烨：我的题目是《估价边界的生态圈》，估计大家都很累了，我的PPT很简单，图片比较多，文字比较少，不累，这是最好的客户体验。三个部分，商业物种的消亡，估价全的生态，行业边界上的跨界合作范畴。 我提出第一个问题，我们的估价师或者这个行业会消失吗？如果我们把这个行业、把商业环境看成是一个丛林的话，我们这个行业或一个职业他就是一种物种，我查了一下，中科院下面有一个濒临物种委员会，专门是保护动物植物和微生物的灭绝动物，所以我们在商业丛林里职业他也在消亡，历史上、现在，或者将来。 这是1450年的一台印刷机（PPT），如果第二个千年大家选择一下，古登堡哪一个人对世界影响最大，大家可能会选爱因斯坦、牛顿，可是美国的《时代周刊》选出了另外一个人——古登堡。这个人在大家印象当中印象比较模糊的一个人，他就是这个印刷机的发明人。古登堡品牌的印刷机，1450年发明的，西方人认为古登堡印刷机的发明直接导致了宗教运动包括之后的工业革命。当时的人在这个机器发明之前是怎么传播文化、思想的。中世纪末期1450年的时候，如果一个人能识字、能写字，他是受过高等教育的，那些教士、贵族这些阶层，这个机器的产生，抄写工到哪里去了，他就是一种物种的消亡。 这是珍妮纺织机，1764年的时候哈德利福斯他不小心踢翻了家里手工的纺织机，他发现倒下的纺纱机还是在动，他从这个倒下的机器当中的纱锭，发现这个梭子原定是直的后来变成横的了，从这一点当中他就用这种方法来研制出第一台的纺纱机，就是因为这样一脚踢开了工业革命的大门。欧德尔说“就是因为一个男人的脚把工业革命的大门踢开了”，就是因为这个的发明，很多的纺纱工冲进他的家里把他的机器打坏了，因为他的第一代的纺纱机提高了8倍的纺纱能力，这个机器发生之后的14年，整个有2万台的纺纱机，也导致了传统的纺纱工人的消亡。 奔驰发明了第一辆汽车，1885年，也导致了汽车实地的来临，也意味着马车时代的结束，马车夫没有了。 在上个世纪90年代，美国人公认最多的一及公司有70万人，叫美国邮件服务公司他有世界上最先进的邮件分捡系统，他们为此感到骄傲。但是后来发明的机器，他现在面临倒闭，70万的员工现在只有不到40万。 这是2011年，斯坦福有一个教授叫做特鲁，他是一个人工智能的教授，在他的学校里有200人选修他的课，有一天他突发奇想把他的课放到网上，他自己认为应该有2千个人会听他的课。最后在互联网上有16万人申请了这个课程，最后是2.3万人完成了这个课程。之后他就成立了这家公司UDACTIY，专门为第三世界那些没有能力到美国去读书，像美国这些大学4万美金，没有到这些大学提供教育的提供免费的授课服务，一次课有16万人听是什么样的概念，一个老师教一生的书有这么多学生吗？真的是桃李满天下。对于教师这个职业大家是不是应该有一些思考。 这是哈佛大学著名的创新学的教授克莉丝坦西，这些技术有的已经消亡了，有些已经颠覆了传统的技术，他把这些技术对传统成熟技术破坏的新技术称为是破坏性的技术，大家可以看到传统的胶片，数码的摄影对胶片的破坏。他涉及到各行各业，无人机对战斗力飞行员的终结，腹腔镜手术对手术的影响，这种颠覆一直存在着，而且现在越来越多了。 这个就是特提出了技术的S形的曲线（PPT），第一条曲线是意味着传统成熟的技术，比如估价行业我们原来传统的这些方法，这曲线代表着颠覆性的、破坏性的技术，在新技术产生的时候，其实他的功能跟这个产品的技术他是没法媲美的，我们的批量的技术认为这种传统的技术跟我们传统人估价出来的技术达不到。但是破坏性技术的发展逐渐到这个点的时候会逐渐颠覆掉，他引领了第二步。遗憾地是《颠覆性创新》这本书里提到，传统的优势企业往往忽略了这个技术的产生，而且新的这种颠覆性技术的产生的时候，往往是在传统的优势企业当中被发现或者是发明的，但是往往不重视他。 最后在他的研究中，他说没有发现一例是由传统的这些优势企业来完成这种对自我的颠覆和技术的创新。 这是去年年会的时候中房协给出的数字，2014年度的统计我们行业有30多万的从业人员，每年的营业收入达到了490万，我们从刚才的已经消亡或者是即将消亡的这种职业来看，我们来分析一下我们这个职业，怎么会有房地产估价这个行业，我们为什么说没有先发的优势，按照我们的理论是房地产是不可移动的，是独一无二的，他有了信息的不对称。 所以说作为一个估价师他提供在现在这样的情况下提供两种服务，一个是价值的确认，第二是服务。根据刚才的颠覆性的技术，如果仅仅是重技术轻服务的那些服务类型，比如说我们的抵押服务，我们完全可以用数据的形式提供给我们的客户，但是目前阶段如果是征收服务我们是重服务的，我们要一次次上门调查，还要跟征收户谈判，这是重服务部太容易被新技术替代。 2014年一级机构不同业务项目数量占比，388家机构他的一个不同业务的分类，抵押业务占的业务量的数非常高88%，他的业务的评估价值占比，抵押业务占到59%，这个数字只是388家的一级机构，我们的总的中房协的机构是5千多家。虽然这个抵押业务可能在中小机构当中可能没有这么大，但是我们也可以推测，抵押业务是我们估价重要的业务之一。 我们来看一下市场的变化，一个是同质化的竞争，收费降低，金融机构自建了一个押品的价值评估模型，他可能没有能力做这个事情，他自己建立了估值的专业人员。有的金融机构他根本就不需要你提供估价报告，这个说明我们估价公司的地位在降低，当然这是表象，你看到我们的客户对我们似乎不太需要了，实际上意味着我们价值的降低这是表象。 原因一是技术创新，今年3月份google的阿尔法狗跟韩国的围棋世界冠军李世石下了5盘棋，1：4输掉了，围棋被认为是人类智力最后的根底输得很惨，围棋有19×19有361个，每一步有300多种变化，这样的难度跟我们现在的计算的变量相比，现在我们评估技术对住宅价格的评估可以做到了，接下来对我们的工业、对我们的商业也是可以做到了。 第二个原因是互联网，第一是信息透明，我们的客户在网上轻易地能够找到信息资料，每个城市都可以，你可以查到今天这个城市哪几套房子交易，他们什么价格。我们很多银行的风控部他就是通过这个软件来比对我们评估报告的价格，你现在评的价格跟售房的价格相差太大你解释一下，他可以用这个方式卡到，信息透明，跨界打通。这一些不一定是我们的对手，我们只是在他们的边界上，他发展起来按《三体》的话说“我把你杀掉，我与你无关。” 房地产估价业遭受到互联网革命与破坏性技术的双重狙击。 未来在哪里，明天在哪里呢？中房学在2013年的时候年会上有一个主题“大数据”，但是现在很多的估价机构也好，就成立了数据库、信息库，如果要想盈利，成为一家公司很难，在一个地方上成立一个数据公司难实现。像房讯通到现在每年还是亏损的，他能做全国的业务，跟这么多的金融机构的总行有业务联系，但是他还是亏的，这是一个大问题。 但是他是机会，中国目前还没有真正的大数据公司，美国有很多，欧洲有很多，澳洲有很多。未来一定有机会，但是能不能在我们估价机构的变异中产生这是很难的，这条路一定是很艰辛的。去年的中房学的年会上又提出一个问题是多元化和国际化的问题，我们国内有很多的业务做起来了，这确实是有方向的。 我觉得应该还有一个选项，共享生态圈。这个不是一项业务，他是一个圈层，假设我们云估价发展联盟这个圈层来说，从我们这个圈层的进化来看，房讯通跟我们估价公司做的第一次连接是一个双向的，他做了一个很基层的，提供了估价宝、CAS、VQ、数据库，这是一对一的，我们估价公司对房讯通的一对一地连接。这种生态他是在进化的。 第二个是链状的平台化，他目前的阶段有一百多家，有这么多的评估公司跟房学合作，孙总会跟银行说，我们数据跟很多互联网的大数据是不一样的，我的数据背后是有一百多家评估公司产生的。这是一种差异化的竞争，可能里面的数据跟那些互联网的数据也差不多，但是这就是一个卖点，差异化。银行通过你这种宣讲以后，有一般他会接受你，慢慢银行的客户多起来了。他又通过这种方式跟很多没有加入的评估公司说，我背后有这么多银行跟我合作，你也跟我合作吧，这是双平台的战略。通过这双边，他其实把两边的服务都做起来了，把两边的客户都连接起来了。甚至以后可以发展不成为三边、四边、多边的战略。 这是连接的第三阶段是网状的连接社区化，我们的云估价发展联盟里面，我们这么多的会员通过这种会议，通过使用相同的产品，包括去年我们到英国去，或者我们在潍坊，这种我们线下的这种互动，其实是一种社区化的，刚才有人说我在云估价里面交了很多朋友，这也是一种收获。但是其实更多的是一种认知上的平衡，人最难统一的是思想，我们同样一个群体里我们价值观会慢慢趋于接近，我们用相同的产品，我们对人才的认知，我们对公司的质量，通过这种交流我们通过这种交流慢慢趋于平衡。这是社区化改革。 我们带来的第一阶段双向的连接，初期的带来信息化，我这个公司提高了效率有估价的系统，而且分摊了成本。作为一家估价公司如果独立地招聘程序员这个成本太高了，第一次连接是大家分摊的连接，分摊整个成本的价格。第二次的连装连接带来跨变网络效应，使我们两边都有服务，而且在后续银行连接做的话可以给我们估价机构带来业务的增发。我们去年到英国去就产生了这种效益。网状连接带来的是横向的信息对称，最后一个是跨边连接，我们可以导致产生一种跨界。 圈层生态要做好核心是粘性，我们这么多人每天在一起，核心是粘性，他没有商业价值，因为我们是一个盈利组织，不像学会是一个非营利组织。粘性背后是信任，信任背后是协作。人类的进步是协作方式的进步，最开始的时候人采摘果子，他只是一个小的部落，然后有小的村镇，最后有城市。互联网的时代，前几天听到一种说法我觉得很有意思，他说我们现在每个人其实都是一个君王，我要吃饭了我饿了，整个深圳的送“饿了吗？”可以点餐，可以送来。我也花不了多少钱，我要打车是打滴滴还是Uber我自己选择。人类的进步一定跟协作在一起，你能够协作到更多的人效率就会提高，成本就会下降。 做粘性C端比较好，现在世界上其十大的互联网机构基本上都是做C端的，因为C端是对人的，人的偏好有很多，我喜欢鲜花，我们就可以成立一个鲜花的圈层，我喜欢跑步的，我们可以马上建立一个跑步的圈层。B端针对的是公司，公司的目的就是盈利，如果你把这么多公司圈在一起，没有一个盈利的话，这种圈层是没有任何意义的，就是粘性不强。 所以我认为要建立一个生态圈，必须要有这么多的协作（PPT），我们开始有粘性的一个生态圈，初期是产品，产品出来以后顺带有数据，社群就产生了。通过人群的互动以后，我们整个估价圈的估价人员的水平提高了，然后引入资本，最后产生这种合伙，合伙的粘性是最强的。 我介绍一下我们一年来做的几个产品，我觉得通过这种方式能提高我们的效率。云征收不仅仅是一个产品，他是我们云估价的产业，他带来的是双向的甚至是三向的，这个圈层当中有三方是核心的，一个是估价部门，就是我们的评估机构，一个是房讯通，还有一个是征收管理部门或者是开发部门。 作为我们的客户或者是客户的客户，征收部门的痛点是什么，能把所有的这一块的房子全部拆掉，不要有钉子户，这是他的第一个痛点。我们说“天下第一难”就是拔钉子最难。第二他的痛点是不要有责任，最后这个事干完了他个人不要担责。估价公司的痛点是，一个痛点是怎么拿业务，我们怎么能跟我们的客户，我们的征收办、开发管建立粘性，使人家来找我，这是我们的一个特点。还有一个是效率的提高，差错的减少，这是估价公司的。 房讯通也有痛点，他在找需求、有需求的客户，其实通过估价机构他了解到有这些征收的部门他有一些需求，这个是他找到了，他实现了这个产品。他其实还有一个痛点，这个产品做出来了，这个系统有了，怎么把这个产品卖给我们的征收管理部门。房讯通不可能一个地方、一个地方跑去推销，还是要通过我们这么多的伙伴去分销来失效，这就是一种协作，新型的协作。我们做的不仅仅是估价，我们通过这种产品提高我们自身估价机构的效率之外，刚才我们看到两个版本，一个是估价公司版本，还有一个是我们的开发区域征收管理办法，我们这个产品可以和征收版连在一起，如果能有我们这些评估公司能够提供给我们这些客户、开发区，能把我们的数据及时地倒给他们，这就是信息化的竞争。能够提升我们估价机构做征收的业务在当地的竞争力，如果我们跟当地的估价机构没有差异的话，最后就会失败。 第二个介绍一下蜗牛钱包，蜗牛钱包去年一次偶然的机会，也是房讯通和待会儿下面一位演讲嘉宾杨卓在聊天的时候，作为一个金融人士他们感觉到，房地产其实是一个信用贷款的问题，作为金融人士他的痛点是什么，他在找客户，找那些有还款能力又有借款意愿的人，聊的过程当中他们认为估价机构是一个非常重要的点。估价机构跟金融、跟房讯通的结合，去年开发了一个产品叫蜗牛钱包，这个产品是去年3月份威海路演，2015年6月份成立，2015年9月份1.0上线，2015年10月份天津第一家试点。到目前为止5月份，已经有14个城市上线。这其实也是一个跨界的产品。当然现在还是一个起步的阶段，未来怎么样不知道，但是我们能探索我们敢冒险，未来怎么样真的很难说。 通过这种我们似乎是跨到了金融里面去，我的题目就是跨界和探索，这就是一种探索，光头脑风暴没有用，我们要通过这种产品和独立的运作，深圳博纳金服有一个40人的团队完全独立运作的。14个城市已经成立了蜗牛钱包的分公司，这是天津部，这是河南的郑州部（PPT）。 还有板个产品就是环评，为什么会考虑环境评估，去年我们到英国去的时候，英国人老是问我们一个问题，你们估价报告当中有没有关于环境方面的评价？估价报告当中我们其实连限制条件都没有设定环境的问题，对一个住宅来说，人关注的首先是他自身的健康，不是房子的价格，如果这个房产的一个环境状况对于他的身体健康有影响，他可能会有个人购买报告的欲望。如果纯粹只是一个价格，你个人C端到评估公司做一个报告，这种概率不。 基于这样的一个考虑，我们今年也开始调研，我们想通过环评跟环评的对接，一方面可以完全我们的报告完成我们的专业性，跨界不是说专业性不要了，通过征收的软件我们也是提高了我们的专业性，通过环境评估也是提高了，我们不需要在我们的报告当中写我们假设里面的环境是没有问题的，我们假设这个房产的质量是没有问题的。我们没有做起来的一个质量坚定我们用假设条件去做了，都没有做。这个其实也是可以提高我们的专业性。 这个就是我们目前在启动或者已经启动的项目，其实我觉得圈层文化是我们在这样一个大的变革环境当中，我们希望各个机构还是要做起来，我这么多的产品有很多信息化的产品，确实要用起来，你走一步，走到那一步以后可能又会发现新的东西。感谢大家！ ◎来源：搜狐焦点网（www.focus.cn） |
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