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估计做地产的都知道，拿地的区域和拿地的位置对一个项目的成功几乎有决定性作用。项目的成功与否基本从拿地阶段就开始了，很多远郊项目在拿地的时候，由于是新区，周边一片荒凉，什么都没有。但能拿对不仅仅是靠赌那么简单，这些成功的项目都有什么特质？ 我们以郑州为例，郑州的区域规划是遍地开花，东边雁鸣湖组团、绿博白沙组团、龙湖副中心地王窝，东南有滨河国际新城，西边有中原新区、郑上新区，南边有新郑龙湖和航空港区。 ● ● ● ● ● ● 标准化+执行力成就的开发速度 在集团项目定案会通过决定拿地的时候，碧桂园的设计、营销、招投标等工作就已经开展，在项目地块竞标摘牌之前，展示区工程施工图就已完成，保证了竞标摘牌后就以最快的时间开工。碧桂园经过二十多年地产开发经验的沉淀及不断优化升级，建立了一系列标准产品库，户型都是从集团标准化产品库中精选出来的，规划、户型等标准化复制优化，大大缩短了设计出图时间。 现场施工方面，碧桂园基本上都是24小时加班加点作业。通过周详的计划部署、科学合理组织安排，土建、装修、市政、园林绿化、家私等上下游无缝衍接，日夜不歇，仅三个月不到项目现场样板房及展示区就完美打造出来了。 ● ● ● ● ● ● 营销策略：高举高打 碧桂园营销的策略就是高打高举，城市展厅提前开放蓄客、事件营销吸引客户的眼球、品牌发布会让碧桂园更加深入人心，大规模的有效拓客、自销团队和代理公司之间末尾淘汰PK、样板区开放的海量来访，团队必胜的信心和强大的执行力，每一个项目的热销是一套组合拳不单单是外界看到的表面动作，作为营销人就是资源整合积极调动和挖掘每一个人的力量。 当同行将营销视作房地产开发中的“最后一棒”时，碧桂园营销人员早已介入项目前期运作，确保项目提供最适合市场的产品； 当同行还坐在售楼部等客上门时，碧桂园的销售员已经用几天时间铺开数百个外展点，完成超过1.6万次圈层营销活动； 当同行斥巨资主办或赞助大型活动时，碧桂园的策划人员正在策划城市第一个水屋展、亲情车贴、西瓜节等能吸引全城关注的成本极低的活动； 当同行还将销售视作朝九晚五的工作，碧桂园售楼部里的“夜间营销”，“黄金派对”天天登场 ● ● ● ● ● ● 关于区域竞争，如何能尽量避免冲突并相互借势？ 现在各大开发商和代理公司、分销机构由于业绩原因以去其他售楼部门口拉人为“狼性”体现，如何避免？碧桂园为了避免产生不必要的争议，事前都划分了各自项目的势力范围并建立了'协调'微信群，有问题迅速发群里迅速解决避免冲突。在平原新区也是这样，来到区域之后就和蓝城、绿地、正弘、建业各自项目高管不定期聚餐，互相之间既有竞争又要合作，比如在导视，媒体软文，区域炒作等都有合作机会。 ● ● ● ● ● ● 如果说地段决定了项目的成败，那么产品的定位和营销场景的打造就决定了项目的去化速度。凤凰湾现在推售的是二期，产品主要是高层和双拼别墅，我们来看看产品的特色、卖点： 规划: 一半的土地上建了低密双拼别墅 地块位于1800亩凤湖的正南面，上风上水，容积率2.32，从总规可以看出，项目规划的都是高层和别墅，一半的土地上建了低密双拼别墅，这样的规划对于整体社区居住氛围是比较有利的，品质感较强。高层更是仅有4栋，并且能看到1800亩的凤湖。
此外项目自身配套有英伦风格7000多平米的商业街、室外游泳池。社区紧邻外国语平原新区分校，总占地300多亩，分为初中部和高中部，能够容纳96班近5000在校学生。周边还有即将开业的大型酒店、奥特莱斯和东方威尼斯等商业。 ● ● ● ● ● ● 高层户型：99平米南向三开间，两卧、客厅全部朝南 可以看出，项目自身的配套完备加上碧桂园的品牌，碧桂园的物业，碧桂园的成本控制、还是精装修，项目紧挨1800亩这么大的湖，环境不错，还自己打造了社区公园，关键还有从幼儿园-小学-初中-高中的一站式教育，多好的项目，你是不是都想去操盘这样的项目了？ 关键的问题来了，区位！碧桂园从郊区大盘起家，这个项目又是在新区相对偏远，而这，也是我对这个项目的唯一担心，我们来看区位： 平原新区位于郑州市黄河北岸，距离郑州核心主城区约40分钟车程。区域定位“绿色生态宜居科技示范区”。整个区域围绕着1800亩凤湖进行建设，打造郑州城市的后花园。目前，已有全国10强大型房地产开发商相继进驻，区域配套五星级酒店、运动中心、商业中心、郑州外国语平原新区分校等，大城配套逐步完善中。 想起了碧桂园集团创始人杨国强的那句话“希望找到这样一个地方：有便捷的快速路与城市连接，很快就可以到达市中心，风景优美、空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。”从这个角度看凤凰湾这个项目的区位还真是符合碧桂园的拿地策略，虽然略远点，但是便宜啊。区位的未来发展要有战略眼光，2004年的时候，大家都觉得郑东新区那个地方根本不可能发展起来，但当时绿地、顺驰、绿城、宝龙这些一线房企纷纷聚集郑东新区进行开发，十几年过去了，郑东新区的现状大家都很清楚。由此反观现在平原新区已经聚集了蓝城、绿地、绿城、建业等大房企。 其实碧桂园一直是一个非常有争议的企业，发展速度快营销管理费用高，短短几年已经在规模上迅速超越，今年上半年排名第三，作为一个地产从业者，对这家企业的某些方面还是非常佩服的，很多房企都做不到，比如它的高周转和快速发展，以河南为例，仅3年已经有18盘覆盖全省。拿地多不高明，开盘卖的好才是真牛，河南首盘周口碧桂园2014年4月6日首次开盘销售10亿元，占周口全市销售额的1/3，郑州碧桂园2015年8月29日开盘销售18亿，据说集团点名表扬，除此之外，在安阳，洛阳，新乡，许昌、南阳、平顶山等地屡创销售奇迹。 有些时候，我们不应只一味看不惯，而是应该想想你能不能干出这样的成绩。 你操作过远郊盘的经验分享？可以点击文末留言！ 你也许也关注：
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