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学习要点 本章主要讲的是我国农村土地法律制度，在学习这一章的过程中，要注意掌握以下几点内容：农村土地所有制形式及特点；农村土地承包的原则、方式及程序；农村征地补偿的方式及标准；农村宅基地的概念及权属制度。
第一节 农村土地管理法律制度概述
农村土地管理制度，是指按照《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，对农村集体所有土地的保护、开发和利用等行为的管理并对土地违法行为给予行政处罚的一整套管理制度。其中包括农村土地所有权管理、农村土地使用权管理、农村土地承包管理、农村土地征收管理和农村宅基地的管理等内容。 一、农村土地的所有权 土地所有权是指根据国家法律规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，但土地不得买卖，因此法律上不存在土地所有权的移转问题，依法能够转让的不动产主要是房屋。 这里所说的农村土地所有权，其实就是集体土地所有权。集体所有土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。集体所有土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 二、农村土地的使用权 农村土地使用权又称农民集体土地使用权，是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权三种。 1. 农用地使用权，是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。 2. 宅基地使用权，是指农村村民住宅用地的使用权。 3. 建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。 按照土地管理法的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
以案说法05
出嫁女的土地使用权该如何处分 【案情介绍】曾某某系某乡某村的村民。1986年其与城市居民李某某结婚后，其户口未能迁入市区，但其原分责任田于1987年被村组收回。后曾某某生有一女李甲和一子李乙，其户口也均随母落到该村，但一直没有分责任田。1991年李某某死于车祸，曾某某母子即回到户籍所在地居住，并多次向村委会要求分配责任田，遭到拒绝。村委会认为曾某某在出嫁之后就不再是该村村民，按照“土政策”，不能分给责任田。后曾某某多次请求乡政府就其与村委会之间的土地使用权纠纷进行处理未果，遂提起行政诉讼，要求乡政府履行法定职责。最终法院判定乡政府应就有关纠纷限期作出处理决定。 【案例评析】本案是一个行政纠纷案件，原告曾某某、李甲、李乙系该村村民，依法应享有责任田、口粮田、宅基地的使用权。本案中村委会以曾某某已出嫁为由不给其分责任田，是对女性的歧视，违反了法律的规定。《中华人民共和国妇女权益保障法》第二条规定：“妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等方面享有与男子平等的权利。”第三十二条规定：“妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。”根据这些规定，村委会应停止对曾某某等的土地使用权的侵害行为。
第二节 农村土地承包制度
一、农村土地承包的方式和程序 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 我国农村土地承包法第十九条规定，土地承包应当按照以下程序进行：(1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；(2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；(3)依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；(4)公开组织实施承包方案；(5)签订承包合同。 二、土地承包经营权 （一）土地承包经营权的概念 农村土地承包经营权，是农村集体经济组织成员在法律规定或者合同约定的范围内享有的，对本村集体经济组织所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等进行占有、使用、收益、流转等方面权利的总和。 根据农村土地承包法的规定，土地承包经营权的主体有两类：一是农村集体经济组织内部的家庭承包方，这类主体有权和集体签订合同取得承包经营权，是一种法定的主体；第二类主体是对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上设立的承包经营权，其主体可以是本集体经济组织及其以外的单位、农户和个人。 （二）土地承包经营权的流转 1. 土地承包经营权流转的原则 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权的流转。土地承包经营权流转应遵循以下原则：（1)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期限的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）同等条件下本集体所有制组织成员享有优先权。 2. 土地承包经营权流转的方式 农村土地承包法第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 （三）土地承包经营权的保护 我国物权法和农村土地承包法保护承包户的土地承包经营权，主要措施有： 1. 承包期内，发包方不得收回承包地； 2. 承包期内，发包方不得调整承包地； 3. 承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。
第三节 农村土地征收补偿制度
一、征地补偿制度的概念 征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地进行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。根据我国宪法第十三条第三款、土地管理法第二条第四款以及物权法第四十二条规定，征地应符合“国家为了公共利益的需要”的前提条件。同时，党的十七届三中全会《中共中央关于推荐农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制”。 二、农村土地征收管理 根据土地管理法第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 根据土地管理法第四十五条的规定，征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。征收上述三项以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。 三、农村土地征收的补偿费用 （一）土地补偿费的标准及计算 土地管理法第四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 依法支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 （二）土地补偿费的归属 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 征收土地的安置补偿费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补偿费支付给其他单位；不需要统一安置的，安置补偿费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
以案说法06
入赘女婿是否能分得土地补偿金 【案情介绍】1998年江某与刘某恋爱，刘家以江某入赘刘家为其与刘某结婚的条件，并按农村习俗，订立了“招郎书”，双方家长和亲属及双方同组有关村民予以见证签字。同年两人在乡政府办理了结婚登记手续。1999年江某将户籍迁入刘家所在的村民小组，并与刘家共同生产、生活。2003年该村民小组的部分土地被国家征收，经村民代表大会决定，户籍在该村的全体人员平均分配土地补偿金，大多数村民不同意江某分得土地补偿金。故而江某诉至法院，要求分得土地补偿金。 【案例评析】本案中，江某入赘刘家，将户籍迁入刘家所在的村民小组，符合我国婚姻法的有关规定。入赘女婿应与娶进的媳妇享受同等的待遇，不能因为是入赘女婿而受到不平等的对待。作为刘家村民小组村民，江某理应享受该小组村民同等的权利并承担相应的义务。征地补偿安置方案确立时已经具有本集体经济组织成员资格的人请求分得土地补偿费相应份额的请求应予支持。
第四节 农村宅基地管理制度
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定的标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。简单的说宅基地就是住宅用地，包括住宅用地及其必要的附属设施用地。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其他附属设施。 一、宅基地的使用权 宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。失去宅基地的村民，有权要求重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 二、宅基地使用权的限制 1. 对再申请的限制。根据我国土地管理法的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。但是，村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。 2. 对被转让主体资格的限制。权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件。 3. 对转让程序的限制。转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，所以应当依法办理转让登记手续。 4. 对宅基地面积的限制。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重置价格对原使用权人给予适当补偿；如该房屋及宅基地使用权不可分割，应在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。 三、获取宅基地使用权的程序 农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
以案说法07
未经所有权人同意买卖合同能否生效 【案情介绍】2000年4月，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议（符合法律关于宅基地使用权的规定），将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢天庆即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住。2000年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。 【案例评析】本案经登封市人民法院审理认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子；且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示。原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，法院不予支持，判决驳回了原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。 思考题
1. 农村土地承包的程序是什么？ 2. 征收耕地的补偿费用主要有哪些？应该怎样计算？ 3. 我国法律对宅基地使用权的限制是如何规定的？ |
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