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广州市国家税务局营改增分行业热点问题解答
房地产开发企业营改增问题解答
2016-06-03
一、纳税人和扣缴义务人
1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？
答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。
二、进项税额抵扣
1.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？
答：根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的，应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的，根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。
2.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？
答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
三、销售额
1.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？
答：房地产老项目，是指 ：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）款第10项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
3.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。
4.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？
答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。
5.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？
答：可以对以前的进行一次性调整。
6.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？
答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
7.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？
答：按实际取得的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据所列价款扣除。
8.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
四、应纳税额的计算
1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？
答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。
2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？
答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？
答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
4. 2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？
答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。
五、纳税地点和纳税义务时间
1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。
答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。
六、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？
答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。
七、纳税申报及预缴
1.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。
八、其他
1.怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？
答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。
文化体育服务业问题解答
2016-06-30
1、某公司主要经营海洋生物展览馆，海洋馆、水族馆的管理服务，收取门票收入，营改增后按哪个税目缴税？
答：属于《营业税改征增值税试点实施办法》附销售服务、无形资产、不动产注释中第一条第（七）款第1项“文化体育服务”。
2、印制有本单位名称的发票需要提供哪些资料？
答：印制有本单位名称的发票需要提供以下资料并到主管税务机关办税服务厅办理（或在网上办税服务厅办理）。
（1）《印有本单位名称发票印制确认表》（一式一份）；
（2）经办人身份证明原件及复印件；
（3）发票专用章印模；
（4）自行设计的发票式样；
（5）自行开发开票软件程序说明资料（首次印制需提供，程序有修改的应重新报送）。
3、申请印制有本单位名称的发票需要多久可以批复？有什么需要注意的？
答：自受理之日起5个工作日可以完成备案。需要注意以下事项：
（1）申请印制印有本单位名称发票的票种只限普通发票。
（2）申请印制的数量不得超过1年的使用量。
（3）印有本单位名称发票实行验旧供新制度，办理发票续印前应按规定报送电子开票数据，完成已开具发票验旧。
（4）使用以下票种的纳税人，不需报送电子开票数据，但申请续印发票时，须在《印有本单位名称发票印制确认表》中的“办理理由”栏目中说明上次印制发票的使用情况，包括发票开具总金额、蓝字发票份数、红字发票份数、作废发票份数等。
①使用微机票、出租车票、定额发票、限额发票、电影票、门票。
②税控收款机票。
（5）发票印制费用由纳税人自行与发票承印厂结算。
旅游娱乐服务业问题解答
2016-06-30
1、全面营改增后，旅行社提供旅游服务，其中机票、火车票、高铁票是否可以在计算销售额时扣除？
答：（一）符合营业税改征增值税试点实施办法第三十七条第（二）项“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计入销售额。
（二）不符合上述情形的，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
允许从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
2、营改增之后，旅游业开具发票有什么特殊规定？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
3、旅游服务适用差额征税政策的业务如何开具发票？
答：（1）开具增值税专用发票:
适用差额征税政策的业务开票应分为如下两种情形：一是税法明文列明销售额差额扣减部分，不得开具增值税专用发票的,建议开具两张发票，不使用“差额开票”功能。即销售额扣减差额部分后的余额，开具增值税专用发票，差额扣减的部分开具增值税普通发票。
其他适用差额征税的业务，全额开具增值税专用发票。
（2）开具增值税普通发票：
所有差额征税业务开具增值税普通发票时，全额开具。
4、旅游服务一般是先收款后提供服务，有时相差几个月甚至一年，请问应何时交税？
答：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）款规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，开具发票的当天为纳税义务发生时间。收讫销售款项，是指纳税人销售服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天。
按照上述规定，旅游服务提供方在收款时如果不开具发票，应在旅游服务完成后缴纳增值税；如果收款的同时开具发票，应在开具发票时缴纳增值税。
外出经营活动税收管理业务
2016-06-30
一、对于外出经营时间超过180天的合同是否予以办理外出经营证明？外出经营证明是否严格执行“一地一证”原则？
对于外出经营时间超过180天的合同给予开具《外管证》，由于目前系统中的设定有效期为180天，因此《外管证》的有效期限按照最长的180天进行设置。如果纳税人实际外出经营超过180天，需要在经营地进行核销报验后，再回注册地税务机关办理《外管证》延期。
税务机关开具《外管证》按照便利纳税人的原则，如果一个行政区涉及多份项目合同，可合并开具一个《外管证》，也可开具多个《外管证》；如果一份项目合同跨不同行政区，如果纳税人能够按照经营发生地划分合同金额的，可分别按照经营地开具多份《外管证》，如不能划分的，则按照项目主体发生地开具一份《外管证》。
二、对于机构所在地税务机关开具《外管证》选错行政区域，导致经营地税务机关无法找出系统中的外出经营信息而进行报验登记时，怎么操作？
各个区通过设立登记业务（同城通办）权限（说明：该权限可由区局超级用户配置到相应岗位）进行操作，对错误划分行政区划的《外管证》信息可实现报验登记。若发现报验登记有误，且未发生任何涉税业务，可使用【作废外埠纳税人报验登记信息】模块，作废报验登记信息，再由正确的经营地税务机关进行重新登记。
三、外地企业到广州市提供建筑服务，与发包方就一个建筑项目签订一份合同，但服务地点跨了两个区，由于是同一项业务，纳税人只能开具一张《外管证》，请问一张《外管证》是否可以在两个区报验登记？
纳税人能够对该项目按照区域进行划分收入，并分区域分别取得《外管证》的，在各区分别进行报验登记；如纳税人无法划分收入或者无法分别取得《外管证》的，则选择在项目主体经营地进行报验登记。
四、我局对于市内跨区经营的纳税人开通免上门报验登记服务，经营地税务机关需要如何操作？
经营地税务机关每日通过税收证明业务（同城通办）权限（说明：该权限可由区局超级用户配置到相应岗位），进入【外出经营活动税收管理证明开具信息查询[（通用查询（通用同城通办）]】模块，查询“报验标志”为“否”的清单，进一步筛选出“税务登记地”为广州市，且“外出经营地行政区划”为本区的纳税人清单；由设立登记业务岗进入【外埠纳税人报验登记】模块对清单中外出经营地为本区的纳税人进行报验登记操作，并将报验信息推送给地税机关。
五、外出经营报验登记户向经营地税务机关申请代开发票，经营地税务机关是不是应该为报验户代开发票？
根据2016年16号和17号公告的规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务、出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地或不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。因此，对于小规模纳税人外出经营提供建筑服务、异地出租不动产的业务，需要开具专用发票的，可向经营地或不动产所在地税务机关申请代开专用发票；其他情形应要求纳税人回机构所在地开具发票。其中，对于市内跨区的报验登记户可引导其使用固定户申请代开发票的网上预受理功能，以缩短前台的办理时间。
六、市内跨区报验登记户预缴税款是否能够通过ETS进行扣款？
可以。如纳税人确认其报验户与主体企业使用同一账户缴纳税款，请报验户持主体企业的纸质协议书和复印件到主管税务机关前台办理，前台按进行“三方协议”录入和二次录入。具体操作见《2016年营改增工作指引（十五）——报验户使用Ets缴税操作说明》。
七、纳税人持原地税机关开具的《外管证》上门预缴税款或者核销报验登记时，金三系统提示没有查询到相关信息，在报验登记模块也无法查询该纳税人外出经营信息，应该怎么处理？
按照《广东省国家税务局广东省地方税务局关于全面推开营业税改增值税试点税收征管衔接工作有关问题的公告》（2016年第8号），“试点纳税人所持有地税机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，2016年5月1日后在国税机关继续延用，有效期统一延长至2016年10月27日，试点纳税人可持该《外出经营活动税收管理证明》在国税机关办理相关的涉税业务。”因此，对于该类情况需要通过营改增迁移平台进行查询，是否属于外出经营信息未迁移的情况，如果在迁移平台能够找到相关信息，请通过广东征管微信群或运维提请省局进行补迁移。如果查询不到该户信息，根据纳税人提供的《外管证》信息补充进行报验登记，再进行相关预缴税款、外出经营活动申报和核销报验登记等操作。
说明：（1）对于省内外出经营的纳税人由于系统不能自动带出《外管证》信息而无法进行报验登记的情况，可在“纳税人识别号”录入其他号码，手工录入《外管证》信息进行报验登记，再通过【修改外埠纳税人报验登记信息】更正纳税人识别号操作。
（2）对于纳税人已经在地税机关完成预缴税款的，根据纳税人提供的完税证明等资料填写申报数据。
八、部分《外管证》上识别号为地税识别号或是旧识别号，而预缴、代开时只能用新识别号，如何处理？
对于报验登记户的信息可通过【修改外埠纳税人报验登记信息】更正为新的纳税人识别号（社会信用代码）。
九、报验登记户一经分配分局后就无法调整分局科所，一旦错分就要报运维或者作废重新登记，很难避免错分情况，能否支持局内调整分局科所？
这种情况目前暂只能报运维进行修改；如果没有发生涉税业务的，可使用【作废外埠纳税人报验登记信息】模块，作废该报验登记重新登记一次。
十、纳税人从事建筑工程服务，注册地为外省，外出经营项目在我区，目前金三无该纳税人外出经营证明信息。据纳税人所述，该外出经营项目未曾办理外出经营证明，一直可以在地税局代开。请问无外出经营证明的情况下，能否代开增值税发票，如何操作？
纳税人到外县（市）临时从事生产经营活动的，应当持税务登记证到主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》，如果不能提供《外管证》的，对在经营地开展的经营活动按照临时税务登记户管理。
来源：广州市国家税务局 作者：货物和劳务税处
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