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公寓产品很早就有，是一路随北京楼市发展过来的。 但公寓这种物业形态沿革至今，这些年变化很大。特别是在产品概念上，对于市场和客户而言，不同时期有不同的理解，不同时期有不同的用途。偶尔时髦前卫，偶尔引领高端，偶尔夹缝生存，偶尔占据主流。 不管如何，经历这十多年，公寓已成为市场无法忽视，无法小视的一支产品生力军。 我们去回顾它，研究它，是为了改善它，修正它，而不是封杀它，限购它。 由此，让我们看看“公寓”这一路是怎么走过来的，又将到哪儿去。 1. 最早的公寓概念：SOHO 现在都知道潘石屹的公司叫SOHO，其实最早他的公司前身是叫红石实业。SOHO的得名，还是在其第一个项目“现代城”创新性的提出商住两用的概念并取得成功后更改的。 SOHO的概念其实引自美国，就是“在家里办公、小型办公”的意思。在2000年的当时，是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活方式。SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。 很有意思，那时候把住宅改成“商住两用”是引领时代的做法，售价比住宅高，而且还能获得市场的追捧。因此，SOHO类公寓产品瞬间大热，形成当时的一股效仿风潮。潘石屹也直接把公司易名，继续用SOHO概念开发了很多项目，成为其个人品牌标签。 但，现实是骨感的，后来各位都知道，SOHO概念虽成功，可产品并没有经受住历史的考验。 “商住混用”带来了非常差的使用体验，严重影响了房屋的价值。 所以，当年高价买老潘房子的客户后来都十分后悔，这些SOHO都成了永不升值的房子。商住两用的概念也逐渐被市场淘汰。 2. 短暂的酒店式公寓 SOHO之后，大概在02—05年，市场又时兴了一阵酒店式公寓的潮流。 当时的酒店式公寓，普遍具有这样的特点：良好的地段，高容积率，带精装修，以小面积为主，号称有酒店式的服务，不少项目还提出“售后包租”的诱人政策。较低的总价门槛，小众的投资品类，混乱的市场环境，让酒店式公寓火过一阵，但很快又归于沉寂。 最终的问题还是在于产品逻辑不成立：产权拥有方和经营方分离，无法形成有效的管理运营；过于单薄的体量，又形不成势能支撑；最关键的是，“售后包租”后来被政府定义为非法市场行为，被明令禁止，这也加速了此类产品的衰败。 3. 顶豪的鼻祖：豪华公寓 银泰柏悦居和昆仑公寓构筑了北京公寓的顶峰时代。 『地产营销人』记得很清楚，十年前国贸周边的住宅尚有不少，价格都不到一万，但银泰柏悦居和昆仑公寓，一个在国贸，一个在燕莎，售价高达五万。业内外都高山仰止，叹服不已。 可以说，这两个项目开启了北京最早的顶豪时代，而且是以豪华公寓类的产品站到了市场的“塔尖”。这是特定的一个市场阶段，后来的公寓项目都很难再逾越的高度。 当时此类产品的特点有二—— 一是主力面积非常大，但居室却非常少，200多平米只是两居室，现在看并不实用。无论自住，还是投资，过于奢侈。二是都与五星级酒店紧密相连。从案名就能看出，柏悦酒店和昆仑饭店的光环极大提升了公寓的品质和形象，构成了关键的价值支撑。 经历过这一市场周期之后，公寓类项目彻底翻身。即使现在说起来，最早的顶豪鼻祖也是由公寓产品创造的。 4. 住宅化的商住公寓 这是我们正在经历的一个市场阶段。其大前提是近年来住宅供应量的急剧下滑，导致50年的商改住产品开始形成替代住宅功能的发展趋势。 如果忽略产权，这部分商住公寓产品几乎和住宅没有区别—— 一样的社区规划，紧凑实用的户型，风格化的精装，智能化配置，甚至带会所有商业。相比完全被豪宅异化的住宅市场，商住公寓反而具有地段优势，层高、大玻璃幕墙、赠送面积等产品优势，以及不限购、低总价的公平购买的优势。 虽然如今商住公寓的成交已近北京楼市的半壁江山，但其尴尬的市场地位，模糊的产品界限，随时被限购的命运，很难构成其永恒的价值。 下一步，公寓的趋势将何去何从？终极的发展形态会是什么样？我们该如何界定公寓的标准和价值？ 也许，市场在呼唤一个新的公寓时代的开启。 恰逢其时，丽泽商务区第一个顶级商务综合体项目——首创中心，应运而生。 首创中心对于首创置业和丽泽商务区都具有非凡的意义。 综合体业务、住宅业务，集中式商业是首创置业近些年开启转型后的三大核心业务。而首创中心是其综合体业务的代表性项目，也是丽泽金融商务区进入发展快车道之后首个顶级商务综合体。 壹 | 丽泽新门户，丽泽新地标 丽泽金融商务区是北京三环内最后一块成规模开发用地，发展潜力巨大。丽泽依托区域产业基础、地理优势、未来趋势，将成为首都重要的城市门户。 到2020年，丽泽商务区（FBD）将成为中国金融战略决策、政策制定、汇率及货币管理、金融机构同业拆借管理的智囊中枢。成为首都经济发展中至关重要的“第三极”。 首创中心毗邻西二环，占据丽泽金融商务中心区门户位置。具有黄金环线的优越地段，临近金融街商圈，拥有“三高铁双地铁”的立体交通轨道网，靠近首都二机场市区高铁首站——草桥航站楼，可展望为最具城市空间发展潜力的区域。 首创中心是体量为52万平米的金融核心地标综合体，以国际标准5A级写字楼、五星级洲际皇冠假日酒店、精装服务式商务公寓、社交式商业中心等高端业态组成。 150米高，酒店之上的云端商务公寓，引入全球标准的金牌服务，全部精装呈现，拎包入住。是北京“第五代”高端商务公寓的代表之作。 贰 | 天阅公馆，“第五代”公寓 三栋写字楼集群中的稀贵公寓，位于五星级酒店楼宇顶层，享受办公、酒店、商业、居住一体化的独有体验。由于品质高端、户型紧凑、总价可控，成为可居、可租、可投资的“第五代”高端商务公寓的产品典范。 1:室内功能空间的界限打破，形成开放型的空间格局。于国际商务地标高处，一览万象。 2:大堂主入口与酒店入口完全分开，并设有无障碍设计，避免彼此交叉干扰。 3:大堂全石材精装，配备多部进口高速电梯，高中低区分区使用，平均等候电梯时间小于30秒。 4:小面积户型精巧实用，中大面积户型采光舒适。所有户型格局方正，且户户有玄关，彰显尊贵地位。 5:全部精装，厨卫德国进口品牌，轻奢商务与私人生活自在切换。 6:家居全面实现了智能化，安防+入户+灯光+新风+供暖，掌上自由操作，指尖一动，便远离雾霾。夜间自动感应照明设计，处处贴心。 一边是住宅因房价高企而逐步丧失投资价值，一边是货币放水如洪水猛兽，寻求具有长期回报的稳健的产品越来越难。 而首创中心的天阅公馆依托丽泽金融商务区最顶级的综合体，以低总价、高品质、唯一性占据绝对市场高地，成为稀缺中的稀缺。 叁 | 再无商办，回报可观 在2014年北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》，明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。也就是说，2015年后，四环内再无商办物业。 从土地供应上看，北京2015年-2016年成交的52块土地中，没有任何一块土地是三环内的，并且5环内的土地供应面积仅占整体比例的11.5%。 在北京三环内惟一一块待开发区，700㎡业态中的惟一在售的天阅公馆，仅有4万㎡体量，在区域业态配比中仅为0.6%，稀贵价值，无可复制。 从回报上看，该项目拥有丽泽区域价值与首创综合体复合增值价值双重收益—— 以最小75平米的户型为例，金融街公寓月租金达到2万左右间，以此可预估公寓出租后，首年的租金至少在2万元/月的水准，稳定的年租金投资回报率至少为4.6%，升值空间明显。年租金收益约24万元，静态的年租金投资回报率至少为4.8%。另外楼下洲际酒店的单日客房价格预计为1200元/晚，如果按月计算租金，将达到3.6万元，如此价格更是为今后的公寓租金收益起到垫价作用。 当西三环沿线已经全面进入10万+，直奔15万+，并开始产生20万+项目的时候，西二环700万㎡城市集群中惟一在售公寓产品，又将价值几何？ 如果不了解公寓的过去，就不可能看见它的未来。 无论如何，资源价值构建的越充分，产品打造的越创新，公寓的发展形态就越清晰、越到位。 毫无疑问，稀缺地段、核心商圈之下的综合体商务公寓前景值得关注。 |
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