传统买房投资观念，特别耽误赚钱！

作者：易铺网CEO陈建明

买房投资自古以来就是国内外百姓理财的重要选项，在当今的中国更是如此，回顾房地产市场化发展的20年，相信不少买房投资的朋友都有体会：传统买房投资观念指导下的买房置业回报率真的很惭愧！

传统买房投资观念的核心：以租金收益作为投资的主要目标！在这个目标下不少人投资购买租金收益比住宅好的商铺、写字楼、商住公寓等，过去20多年的结果是：北京、上海、深圳一线城市的住宅虽然租金回报率不到5%，可是价格上涨超过20倍；但是写字楼、商住公寓价格上涨3-5倍，商铺个案差别很大，上涨幅度在10倍左右，10年租金也就拿回相当于一个房价的租金收益。

很显然过分关注租金回报进行的写字楼、商住、商铺投资，综合考虑升值+租金收益，会发现在一线城市明显不如租金略差的普通住宅，普通住宅升值在一线城市绝对超越其他商业用途房产的收益。

市场数据是这样的：北京西直门附近的普通二手住宅售价现在每平米8-10万，同地段的二手商住公寓、二手写字楼每平米价格也就4万左右，大家都清楚，当年这些写字楼、商住公寓的售价可是比住宅还贵；潘石屹的SOHO中国当年为中国投资置业者打造的SOHO系列项目，这些业主现在后悔不该当年是必然，买SOHO商铺的投资者，说起来都是泪，有些甚至颗粒无收，买SOHO写字楼和商住公寓的租金也就那样，二手价格和周围二手住宅价格相比，几乎腰斩。

每个人的财富都不是白来的，但是选择很重要：如果你选择了一线城市的普通住宅投资，那你必须开心；如果你选择了商铺、写字楼、商住公寓等，那么狠遗憾，升值+租金回报综合算，不如同地段住宅的一半！

过分关注租金回报的房产投资为什么会出现不堪的结局呢？我的观点是：在城市化发展过程中，租金回报和升值并非很多书呆子整天讲的“租售比”等概念，而是方向关系，租金收益越稳定，升值反而越小；租金收益越不稳定，升值空间反而更大。世界上没有两全的，买写字楼、公寓、商铺，租金更高、更稳定，结果就是升值不如租金略差的住宅！

除了上面的原因，我们必须清楚，国内房地产税收政策更加鼓励普通住宅的投资交易，住宅交易税费成本无非5.6%的增值税，而且超过2年还免征；1-3%不等的契税；以及免征的土地增值税和其他小项的税费。可是商铺、公寓、写字楼等的交易税费奇高：土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率，不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入×90%）×30%；个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%. 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入；增值税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）×5.5%，不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%，税费为差额的5.56%；土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收等。从上述税收政策看，商铺、写字楼、公寓很高的纳税成本意味着交易活跃度大大降低，收益空间大大缩小。

现在不少在售的写字楼、商住公寓、商铺项目，开发商故事讲得很多，也是一轮一轮涨价，但是升值收益有限是不争论的事实，对于追求稳健投资的投资者来说可以选择，但是大家必须清楚不能指望升值收益了！

文章来源：公众订阅号-“建明财智”

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陈建明先生，清华大学本科、北大国际MBA毕业，CCTV2央视财经评论员、易铺网CEO，长期致力于房地产及商业地产投资领域，希望为普罗大众房产投资、创业保驾护航！