商业地产的分类及其投资属性

健智 2019-01-16

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在前几期的文章中，公瀛投资团队通过SOHO中国的几个经典并购案例，详细讲解了商业地产的现状和商业地产的并购的机会。
而在本期中，我们将分解商业不动产的概念，从商业不动产的三个分类定义（商务类、商贸类和酒店类）出发，分析三种类别的特点，针对三个分类，分析其投资属性，包括各自的运行模式，费用区别、盈利特征和风险控制等

上面我们提到，商业地产可分为商务类、商贸类、酒店类等，每个大类下面又可分为若干个子类，每个子类在投资属性方面又有不同的特征。因此在投资并购的专业选择方面要慎重考虑。

下面我们逐一的来了解每个类别的概念和投资属性。

商务类商业地产
写字楼
公寓
商贸类
酒店类

商务类

商务类地产分为写字楼和公寓，而公寓又分为普通公寓、商务公寓和酒店式公寓

写字楼

写字楼的分类标准如下：最常用的是综合品质评价标准。

按照这一标准可以将写字楼划分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼；

第二种则是按写字楼功能复合程度分类，可分为纯写字楼、综合楼、商务综合体；

第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，比如所谓的5A标准，主要针对写字楼智能化硬件方面的评判标准，包括 OA（办公智能化）BA（楼宇智能化）、CA（通信智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）

写字楼类物业投资特征大致如下几类：

第一是性价比较高的抗通货膨胀资产，尤其是在一线或者超大城市，写字楼的价格走势和前景都表现的比较稳健，在这里，我国的上海是投资写字楼最为稳健的城市；

第二是可实现局部回款，对于低端较好的写字楼，出租率的高企和租金的上涨是一笔不错的现金流，可以实现局部的汇款，而物业自身也会不断升值，当然，在二、三线城市中属于高风险性物业，二三线城市的商业化呈现部分周期化，对于写字楼的需求不够稳定；

第三是在非一线城市中，5A 甲级写字楼性价比低于乙级写字楼，这个是一个比较有意思的现象，这个其实和有时候企业宁愿招聘本科生而不需要硕士生一个道理，在二三线城市对于写字楼的档次追求并没有那么大的需求市场，高昂的租金使得部分企业望而却步，追求性价比往往是写字楼需求市场的首要考虑因素

公寓

公寓是商业地产投资中最为普遍的一种地产类型，公寓相对于独院独户的别墅来说，更为经济实用。

我们知道普通住宅的水电费按民用计算，土地使用年限为70年，而公寓为商用，水电费按商用计算，土地使用年限一般为 50 年。

公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般为小户型全装修。居住人群主要以常住的商务客群为主，享受准酒店式的居住体验，同时租金比酒店低。

普通商住公寓楼

普通商住公寓楼-商住公寓供应增多，需求旺盛，众多的个人投资者或投资机构是商住公寓的投资主力军。商住公寓的高度需求主要是因为国内经济的飞速增长引发的商机，使得中小型企业迅速增加。这些企业实力较弱，而商住楼以较低的租金、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境成为他们的首选，因而商住住办公的需求持续旺盛。商住项目投资较低，物业管理等日常费用也低，有利于企业节省办公成本。在一些一线城市，同一地区，商住公寓跟住宅式公寓的租金差价在500 ～ 1 000元左右，部分商住公寓的投资回报甚至可以达到15%。当然商住公寓的风险主要表现在空置率会较高，商住公寓还有一个较大的风险是在新的楼盘不断推出，会加剧楼盘间的竞争。一般来说，新的楼盘各种配套设施会更好，再加上一些新的商业区的形成，该房产的租金存在下跌的风险。

商务公寓

商务公寓-商务公寓以价格较低、空间分割灵活等特点吸引了大批成长型公司和个体投资者，目前商务公寓已经发展到第三代，未来有和写字楼一比高下的发展趋势。商务公寓最大特点是在产品设计上充分考虑了消费者的办公需求，在空间分割上比传统公寓具有更大的灵活性，公寓产品设计了进行一定的调整，如增加户型的可变性，在会所和大堂里加入了办公有关的设施，如公共秘书处、会议室、多功能厅、商务咖啡屋、商务网络中心等，推出商务公寓的概念，使之适合这些成长型公司的办公需要。此外，当前新上市的商务项目由于配置和管理都是按照写字楼的标准，但物业管理费与区域内同档次的写字楼物业管理费相比具有很大的价格优势。因此，对于商务公寓，从外立面看商务公寓不是写字楼又近似写字楼，从配置上看它逊色于写字楼却高于住宅，从功能上看它既可舒适地生活与居住又可气派便捷地进行商务办公，最为重要的是商务公寓可按照住宅标准进行按揭，一般产权为70年，可20年按揭8成价格，因此投资商务公寓则可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以较高的租金出租，从而获取投资回报。商务公寓往往分布在写字楼集聚区，租金低于周边同档次的写字楼，因此客源相对广泛和稳定，租户多为公司而非个人，这也为租金的稳定性铺垫了基础。

酒店公寓

酒店公寓-酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大作用。与其他投资产品相比，酒店式服务公寓的优势十分明显。首要优势是风险小，由于物业由酒店管理公司统一经营，只要房屋出租，所有的投资客户都有收益，但空置会导致零收益。其次是回报高，通常情况下酒店的租金要比公寓高 30%，但酒店式服务公寓由于单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目难以比拟的

商贸类

城市综合体-指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游玩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。城市综合体的主要特征是高度密集化，功能复合，能够产生巨大的社会效应，其中上海新天地，因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。另外一个成功的城市综合体项目的开发及运营，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值和社会价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，物业自身也具有升值潜力。

商业街-商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街功能比较完善，分工细化且具较强的专业化经营基础。根据商业街的运作特点，可以把商业街分为中央商业街、特色商业街和区域性商业街。

商铺-商铺的投资特点比较鲜明，大致有以下特点：商铺投资的稳定性特点，一般住宅的租约期限一般为半年至 1 年，相对较短，而商铺的租约通常为 3 ～ 5 年或更长。承租户对商铺的装修投资、盈利预估及长期规划，决定了商铺租约的稳定性；商铺增值的特点，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定性，会随着商圈的发展不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的；商铺投资回报率较高，与人们传统的资本增值方式相比，投资商铺利润率高，，在一线城市商铺的投资回报率光是租金收益则可能达到 10% ～ 15%，有的甚至达到20% 以上。

购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。